國務院督查組調研結束地方仍暗中博弈中央宏調

2012-08-15

7月下旬，國務院先後派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。

近日，隨着督察組成員陸續返京，關於此次督查的結論也開始眾説紛紜，從已透出的情況看，國務院督查組對16個省市的樓市調控效果給予了肯定，但同時也給湖南、湖北、河北、廣東江門市四個省市存在的問題提出要求和建議。

中國的樓市調控已經進入深水區，一方面是中央政府三令五申堅定執行樓市調控政策，另一方面是地方政府通過提高公積金貸款額度、提供購房補貼、調整限購條件等方式“鬆綁”樓市，在“穩增長”、“控房價”這兩個看似對立的任務“夾擊”下，中國樓市的走向依舊撲朔迷離。

調控從嚴限購不松？

住建部政策研究中心副主任王珏林近日表示，限購政策通過調整供求關係緩解市場和社會的矛盾，這項政策是不會變化的。

中國房地產研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為，限購政策在短期內是簡單且行之有效的方法，但並非最好的調控手段，他認為一味地“堵”並非長久之計，平抑高房價，必須採取金融槓桿和行政手段結合的辦法，從土地制度到金融、税收各個層面，既運用金融槓桿又運用行政手段，從而達成遏制房價上漲的調控目標。

長江商學院教授周春生則並不是非常贊成簡單的採取一個行政性的手段，限購，或者非常嚴厲的控制這個房地產的開發。

他表示，從另外一個角度來看，也要讓大家都能買得起房，這個房價合理的回落，而且大家有購買的意願，那麼適當的增加供給，適當的供給並不是一件壞事。我們現在在限制需求的同時，其實也限制了供給。所以儘管房價上漲，但因為持幣待購的人多了，房價上漲的速度放慢了，有些地方甚至出現了房價回落的這個情況，所以我們的供應實際上是減少了。

現在就是説限制了供應這塊，就是房地產的開發，當然了，就對地方的財源產生了重要的影響。儘管我並不贊同這個土地財政，而且我們以前的房地產價格過快的上漲，也跟土地財政有關係，但是總得有一個解決的辦法，就是説讓地方政府他們的財政收支能夠有一個平衡。

房地產調控攻堅：中央和地方博弈加劇

地方政府的衝動

今年迄今已曝出有近50個城市通過提高公積金貸款額度、提供購房補貼、調整限購條件等方式“鬆綁”樓市。除一些城市“微調”政策由於觸及調控紅線被緊急叫停，包括成都、重慶在內的40多個城市“微調”政策均得以通過。既要防止經濟進一步下滑，又要堅持房地產調控不放鬆，確實是一個難題。而且，在房地產調控中，中央和地方站的角度不一樣，存在“土地財政”等制度設計問題。

顧雲昌表示，中國的地方政府有個特點：和房地產關係非常密切。因為許多地方政府財政收入的來源主要是來自土地出讓金，土地出讓金的多少是決定土地市場冷熱；土地市場的冷熱又取決於房屋銷售市場的冷熱；房屋市場的冷熱又取決於房價。如果房地產市場能夠回暖，銷售增加，開發商有錢了就能來買地，那麼地方政府財政收入就會提高。地方政府處於這樣的一種立場，所以必然不希望樓市繼續再冷下去，而是希望保持常態。這就是地方政府現在面臨的兩難，既要根據中央的政策調控樓市不能動搖，不能放鬆，但是又不能使地產過度下滑而導致地方財政的各方面困難。

統計顯示，從年初至今，國務院總理温家寶關於樓市調控有過4次公開講話，第一和第二次重點談及促使房價合理迴歸；第三次談及調控時，主要提到不讓調控出現反覆。值得關注的是，第四次提及要“增加普通商品房供給”，此番講話讓資本市場對房地產的憧憬再現。

周春生則認為，房地產的調控使得地方的土地財政受到了很大的影響。有些政府感覺到很難支撐，所以想適當的做一些微調，除了蕪湖，其實北京也有類似的，包括對普通住宅進行的相對寬鬆的重新定義。我們大概有十幾個、二十個城市都或多或少做了這方面的嘗試。但是基本上猶抱琵琶半遮面的那種形式，因為中央政府的政策非常明確。

當然在中國目前的這個政治體制下，地方政府要想明目張膽地和中央政府作對也不是一件容易的事情，但是他們會變通，我們講的所謂上有政策，下有對策，比如説蕪湖就是，對於購買小户型的住宅，不只是免他的契税，而且政府還給予補貼等等。

房產税試點或擴容

隨着國務院督查組的調研收官，樓市進入深度博弈時期，官方媒體就調控走向頻頻“吹風”。近日，新華社再次發表新華時評稱，面對事關重大、情況複雜的房地產市場調控，“中央有決心，更有辦法；有既有的措施，更有政策儲備”。

增加房產税試點城市或許將成為新一輪調控政策的核心內容。

對此，顧雲昌認為，綜觀各國的房地產市場，我認為起主要調控作用的是金融政策和貨幣政策，講得再白一點就是槓桿率，金融的利率和首付款，市場經濟不能使用行政手段。過多的將希望寄託於房產税是不現實的，這是一種長期的税收制度。中國初一和十五的政策是不同的，冷的時候要加熱，熱的時候加冷水，但是現在的調控太敏感了，來回的折騰，不要太敏感。但是房地產的調控可以到位，冷熱變化是明顯的，或者是金融平穩後，永遠是平穩健康的，冷熱是必然的，我們不要過多的敏感，要符合市場和房地產應有的規律。