湖南、湖北擬對存量房開徵房產税

存量房徵税？

8月20日中午，國土部網站轉載了一個來自國土資源報的震撼消息，稱國家税務總局方面和湖南湖北制定了新房產税細則。將對已購的第二套存量房徵税，且計價標準從購買價改為市場價。這意味着大批存量房將不得不每年繳税，房價將受沉重打擊。

昨日這則信息公佈後被全國各地許多網站轉載。可能意識到影響過於激烈，國土資源部網站在昨日下午6點左右便撤下了這則消息。不過業內人士分析，“兩湖”繼上海、重慶之後成為新的房產税試點只是個時間問題。

國土部網站在發佈這則信息時，也註明了其來源為昨日的中國國土資源報。該報為中央級行業類平面媒體，因此消息來源可説比較權威。而早在上週末，也有消息稱全國30多個省市的地税官員正在開展為期6個月的房產税税基評估集訓，為房產税擴容做準備。而當時也傳出2012年税收政策改革工作重點之一便是在湖北和湖南兩省開展房產税試點。從目前的信息看，兩湖的房產税政策要比上海重慶更加嚴厲。

被國土部撤稿的消息

存量房徵税打壓房價

新版“兩湖”房產税比現行滬渝版要嚴厲很多，其殺傷力主要是會產生更大的“擠出效應”——即減少房地產市場的空置率和投機者。長期來看，將有助於平抑供需矛盾，使住房進一步迴歸消費屬性，讓買房人更加理性。此外，這對於房地產開發的健康發展也有好處，投資性的減弱，必然導致更多非專業性企業離開房地產領域，轉而投資其他領域。

不過，這種擠出效應的效果究竟有多大，與房產税税率的高低水平有關。南京工業大學房地產管理系主任、天誠不動產研究所副所長吳翔華表示，在看到房產税積極作用的同時，也不能對其抑制投機的作用估計過高。在土地財政沒有改變的前提下，單靠這一個税種徹底改變房地產大局的想法並不現實。此外在徵收過程中還會有許多問題和挑戰需要解決，例如，投資者可能通過一定手段過户房子給親戚來規避房產税；非住宅市場若不同時徵税可能面臨更大的投資泡沫等。如何在避免誤傷自住的同時解決這些問題，實現精準打擊，需要更多的輔助措施。

不論今後新版房產税實行後的效果如何，目前這則消息的傳出，一定會對當前樓市產生或多或少的負面影響。吳翔華認為，在近兩個月全國大中城市房價普遍止跌回漲的情況下，也不排除這是中央有意放出的風聲。這則信息起碼説明了中央對調控房價的決心，表明擴大和推廣房產税試點這項工作一直都在緊鑼密鼓的進行着。當前有些不淡定的購房者及開發商在看到這則信息後可能會更加理性，選擇繼續觀望和暫不漲價。

滬渝房產税已然開徵 但力度不大

此外，如果以目前價格無法獲利，一些手中有囤房的投機者在預見到新版房產税來臨的情況下，可能會將空置房源租出去以抵消未來的房產税，租賃房源的增多也可能會導致房屋租賃價格出現一定程度的平抑或下滑。

存量房徵税已曲線實施 全面展開尚待時日

湖南省地税局相關工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，現在正在加強關於二手房交易評估價的監管工作，但關於房產税的相關工作尚未完全展開。

此前，已有多個報道將湖北、湖南與房產税聯繫在一起。有報道説，去年12月份在海南三亞召開的全國部分省市財產行為税工作座談會上，國家税務總局財產行為税司司長陳杰透露，2012年要做好四項税收政策改革，其中一項就是在湖北、湖南兩省開展的新型房產税試點改革。

但記者發現，這裏提到的房產税試點改革，更偏重税收徵管機制的理順，並非完全意義上的作為房地產調控工具的房產税試點擴大。此次湖北、湖南的改革試點活動，是之前物業税“空轉”的落地。

2008年開始，國家税務總局在中部地區陸續挑選了若干城市進行物業税的空轉試點，最終真正有所落實的只有鄂州和湘潭。

鄂州所進行的物業税空轉，是將房產税和城鎮土地税合併，按房產的市場評估值計徵；徵收範圍仍為營利性房產和出租房產，不涉及居民住宅，改革的原則是保證税負不增加。這和此前以購買價格為基礎的房產税有本質區別。

存量房數據正在統計 為房產税全面開徵做準備

二手房交易原來可以 “報低價”，這幾乎是一個公開的秘密。不少人在交易時，為了少繳税，會簽訂一個低於實際成交價的假合同。

國家税務總局要求，今年7月1號開始，各地二手房交易税費的徵收，以估價結果為基礎，税基不得低於估價。鏈家市場研究部常清認為，此舉可避免“陰陽合同”等逃税行為。

去年以來，在樓市調控聲聲從緊的背景下，全國住房信息聯網建設加強，住建部更是在今年初設定了上半年４０個重點城市個人住房信息系統全國聯網的目標，隨着全國住房信息聯網的逐漸實現，在掌握房產税徵税信息方面也就解除了障礙。

建立存量房數據信息系統的初衷是為規範房地產交易計税價格核定辦法，防範存量房交易“陰陽合同”所形成的税收風險。但一位接近決策層的人士表示，從現階段看，存量房數據信息系統的建立將至少為二手房交易税和房產税税收政策改革打好技術基礎。此位人士還透露，這項系統包含存量房屋地段、面積、產權等各項與評估有關的信息，內容全面、覆蓋範圍大。若房產税試點城市擴容，這項系統將在存量房徵税方面起到重要作用。

市場人士認為，這項系統建設意義重大。早在2009年7月，財政部和税務總局就下發《關於開展應用房地產評税技術核定交易環節計税價格工作的通知》，要求各地可採用細分區域，實地勘測或利用納税申報資料、國土和房管部門信息等方式，採集數據，建立房地產數據信息庫。通知強調：“數據信息庫應考慮今後房地產税制改革的需要。”

由於這項系統本身就是為規範二手房交易建立的，若提高二手房交易税，這項系統同樣可提供技術支撐。

此外，無論是從國際經驗還是從房產税具備的特徵看，徵收房產税都需要成熟的房產評估技術。今年以來，税務系統在全國推廣房地產評估技術，這一技術在遏制二手房交易逃避税款中已經發揮作用，這意味着徵收房產税的評估技術也基本具備。

在技術層面工作基本完成的前提下，房產税試點擴容步伐將進一步加快，二手房交易税可能提高。此外，有關部委仍握有多項儲備政策，或擇機推出。