北京CBD租户加速換血產業變遷加速

2012-09-07

作為北京最大的黃金商圈，包括財富500強的大部分駐京公司樂於在CBD扎堆，然而，近年來北京CBD寫字樓暴漲的租金，讓英特爾、甲骨文等不少全球知名企業都紛紛“撤退”，不過，IT企業撤離留下的空缺很快被律師事務所、金融機構等新的進入者取代，業內專家表示，目前CBD區域租户的變化，是北京產業變遷的一個縮影，租金暴漲只是加速CBD租户換血。

IT行業撤離

CBD區域內聚集了近500家跨國公司、800餘家外資企業、500餘家外國駐京代表機構以及中外律師、會計師、金融投資等中介服務機構近200家。2012年，隨着入住企業持續增加，市場容納率不斷降低。

據報道，去年底，英特爾中國公司的辦公區域還是CBD核心區域嘉裏中心的5、6、7三層樓，但半年前英特爾從北京嘉裏中心搬遷至北三環的環球貿易中心。甲骨文和路透社都已經把部分辦公面積搬遷到上地，奧林巴斯(微博)和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區域。同時，一些大企業在選擇新的辦公地點時，也開始刻意迴避CBD等傳統商圈，向着上地、通州、大望京、石景山等區域擴散，中國煙草、卓越亞馬遜、惠普(微博)、尼桑等知名企業都在此列。

DTZ戴德梁行發佈的今年第二季度北京寫字樓報告顯示，由於鮮有新項目入市，加之租金增幅較大，北京核心商圈吸引力已不比從前，原有租户為了尋求充足租賃空間以及較低廉的租金價格，開始向周邊區域突圍，非核心商業圈空置率較上季度降低了5.71個百分點至2.67%，平均租金則環比上漲了3.21%達到236.73元(37.58美元)每月每平方米。而東長安街/建國門商圈商户由於部分業主租約到期遷出該區域，空置率環比上漲2.09個百分點，租金達到286.16元(45.42美元)每月每平方米，環比增長3.02%。

甲級寫字樓整體租金及空置率

租金上漲是主因

租金上漲，是眾多跨國企業撤出CBD的一個重要誘因。高緯環球最新發布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》上，2011年北京CBD頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%，是2011年全球寫字樓租金增長最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個百分點。

需求與供給高度不平衡的狀態將加速寫字樓和配套設施市場的繁榮。DTZ戴德梁行研究部最新的報告顯示，2012年上半年北京市場新增供應量僅為246400平方米，導致其於今年上半年末期在所有城市中，總體空置率最低，僅為2.45%。

報告預計，從現在起到2014年，北京的新增供應量僅為988348平方米，這相當於其現有總庫存量的19%。在租金需求強勁、供應量有限的情況下，北京的優質寫字樓租金增幅居全國首位，至2012年上半年末按年增長46.8%，租金水平緊逼上海。

此外，一位業內人士表示，在CBD、東二環、金融街等核心商業圈，由於新增供應有限，加上國企、央企通常更傾向於整體持有甲級寫字樓而不公開租賃，使得這個市場長期供需緊張，租金上漲勢頭強勁。

周邊區域成為新熱點

記者調查發現，在撤離CBD等傳統核心商圈後，原有租户為了尋求充足的租賃空間及相對較低的租金價格，開始向周邊區域突圍，望京、酒仙橋、上地等新的商圈成為這些企業新的歸宿。

近日，望京某高端寫字樓銷售總監向記者表示：“今年6月推出的兩棟寫字樓中，剛推出市場就被一家公司整棟買下。”IBM(微博)、微軟等大企業在選擇新的辦公地點時，也開始刻意迴避CBD等傳統商圈，向着中關村西區等非核心商圈區域擴散。

據北京理想產業發展(集團)有限公司總裁江因介紹，總佔地51.44公頃的中關村西區，是北京市重點發展的幾個龍頭區域之一。處於中關村地標位置的理想國際大廈更是通過自身優質的品質成為區域內高端寫字樓的標杆項目。自2004年運營至今，理想國際大廈贏得良好的社會反響與市場口碑，成為中關村最具影響力的品牌企業總部基地，吸引了新浪、愛國者等實力企業長期入駐。而微軟的進駐，又將反過來加快區域產業的發展步伐，促進西區商務氛圍和生活配套的進一步完善。

除了北京新的熱點區域外，二、三線城市也成為寫字樓新的熱點。近日，由綠地集團和中國房地產報共同舉辦的“綠地國際金融城閃耀北京新聞發佈會暨推介會”上，綠地集團武漢事業部營銷總監呂振星對於北京客户的濃厚興趣感到驚訝。

呂振星表示：“我們近期與北京、上海客户在接洽中發現，有不少客户對於我們項目很感興趣，除了看好武漢城市發展，進行業務拓展外，武漢寫字樓價格與一線城市存在的價格差也是吸引企業與投資者的原因。有些客户打算將一些業務搬到武漢，在北京、上海留一個辦公室。”

產業變遷的一個縮影

然而，在CBD區域，高漲的租金一方面讓一些英特爾、惠普等老牌外企紛紛“出走”，另一方面不斷湧入的接盤者讓CBD樓盤依舊是一房難求。

“用‘逃離’等字眼形容一些企業搬離CBD不準確，任何一個企業都是尋找更優化的成本結構，房地產佔用成本是企業固定成本中重要一個成本，所以企業肯定會節省房地產成本。”高緯環球中國區董事總經理張良軍表示，目前CBD區域租户的變化，與產業變遷有關。

張良軍表示：“在紐約、倫敦、香港、東京CBD區域主要是金融服務業、專業服務、現代服務業機構，IT公司在這些傳統的CBD區域是找不到的，北京CBD出現IT公司，與其發展歷史有關與產業構成有關，這些公司現在離開CBD是一種規律性趨勢，這種趨勢不是今天才出現的，早在十年前就已經開始發生了，最近的租金上漲促進這樣的進程發生。”

據悉，在CBD區域，一些行業在搬出的同時，律師事務所、金融機構、醫藥、生命科學，互聯網、電子商務需求不斷增長，張良軍表示：“嘉裏中心早期租户構成中有許多高科技產業，現在主要是律師事務所。這就是北京CBD變遷的一個縮影，目前CBD空置率依舊很低。”

在經歷了去年租金火箭式的攀升後，從今年上半年的市場表現來看，北京租金趨於理性迴歸，高緯環球預測，在未來的半年中，北京寫字樓市場租金將保持穩定，另外，租賃交易保持活躍，預計在未來一年中專業服務業、高科技、網絡信息技術業和金融業仍是北京市場需求的主力行業，而文化創意產業、能源產業和醫藥業需求開始強勁增長。