南京拋出“限漲令”多樓盤漲幅觸紅線

中國廣播網報道，在南京，正當開發商摩拳擦掌，紛紛上調售價準備在“金九銀十”把房子賣個好價錢時，久未提及的“限漲令”在此刻適時地重出樓市。

近日，南京一些樓盤因漲幅超過10%，被南京物價局駁回漲價備案的請求。按照南京目前執行的房價備案制度，漲幅5%被認為是一條“紅線”。樓盤即使漲價，也必須在前一批房源的價格備案滿三個月之後，才能重新申報調整之後的價格。

事實上，南京樓盤漲幅“紅線”並非今年才制定，而是個老政策，而對比7月份南京剛出台的被稱為“救市”的刺激購房政策，此番“限漲令”重出“江湖”可謂是先揚後抑，正如復旦大學地產運營研究所所長蔡為民所言，此時重現南京樓市，決不是沒有所指。南京是在防患於未然，就是擔心樓市再次出現大幅上漲。而南京樓市政策的變化也許正在成為此輪漲價主力的二三線城市的樣本。

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上海45天兩次重申限購令意在穩定房價預期

據《每日經濟新聞》報道，9月13日，上海市房管局發佈了《關於進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》(以下簡稱《通知》)。這是一個半月內，上海第二次重申限購令的執行情況。

《通知》指出，各區縣房管部門要抽查一定比例的在售商品住房項目，重點是本區域範圍內成交價格較高、價格上漲較快、外地人士購房佔比異常以及存在其他成交異常情況的商品住房項目。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則指出，目前市場成交活躍，房價仍然存在上漲勢頭，上海對限購令的執行情況再度重申，是處於進一步穩定市場情緒的考慮。

記者根據21世紀不動產上海區域市場研究部的統計發現，目前樓市部分剛需樓盤的實際價格較年初已呈現漲多跌少的局面。今年一季度售價在2萬元/平方米以下的剛需盤中，有62%的項目在8月1日至9月9日的統計期內出現了均價上漲。

而能夠反映樓市實際供求的二手房市場回暖情況更為顯著。德佑地產監控的數據顯示，2012年8月全市二手住宅成交量為135萬平方米，同比上漲62.9%；成交均價為17596元/平方米，同比上漲7.9%。二手住宅成交價的漲幅繼上月之後，再度刷新了歷史新高。

樓市限購“一刀切”應改變

新文化報報道，中國社會科學院金融研究所黨委書記、副所長王松奇教授表示，許多人都已看出“一刀切”式限購政策的侷限性，既然如此，應該將“一刀切”式限購改成結構性限購，只瞄準一線城市房價過高的城市，對二線三線城市區別對待。

“中央控制房地產政策我是支持的，但中國情況與美國實際有區別。中國買房靠三代人的積蓄，剛性需求還是佔較大比重。”王松奇表示。

目前實施的房地產調控政策，許多人都已看出“一刀切”式限購政策的侷限性，既然如此，與其晚調整還不如早調整，將“一刀切”式限購改成結構性限購，只瞄準一線城市房價過高的城市，對二線三線城市區別對待，同時加大保障房的建設力度並開徵房地產開發暴利税等新税種、加快房產税的試點進度，這樣房地產市場就會出現良性升温，地方政府的土地出讓金收入會明顯增加，地方政府財政收入改善可支配資源價值增大又會增強銀行系統的支持信心。

據瞭解，威尼斯水城就是通過另報物業的方式實現漲價的。該樓盤8月的銷售均價為8500元/平方米，最低銷售價為7800元/平方米；然而即將在9月底開盤的200多套房源，售價為9000元-9500元/平方米。

銷售人員表示，9000元/平方米的售價已經通過了備案。“因為我們沿江一排的江景房是板樓，而之前賣的是高層。這是兩種不同的物業類型，價格沒有可比性，所以就通過了。”售樓人員表示，如果仍然按照高層來報，很可能無法通過備案。

南京跌宕起伏的樓市政策

事實上，近兩個月，南京的樓市政策可謂是跌宕起伏。

7月份南京還出台了“首次購房者可獲個税返還補貼”的鼓勵購房的政策，被認為是變相救市；到了9月份，房價的漲幅“紅線”又重現南京樓市。

“如果不出台鼓勵購房的政策，南京房價可能會繼續下降，開發商也可能會真的撐不住了。在那樣的情況下，地方政府自然會想辦法扶一把開發商。可是現在樓市回暖了，開發商緩過勁來了，又開始想要漲價，所以政府又不得不出手打壓房價。”蔡為民指出，不論“救”還是“限”，政府都是想防止房價出現大起大落。

同策房產研究總監張宏偉指出，南京樓市政策的先揚後抑，其實也是其它城市的一個樣本。“七八月份各地樓盤都出現了量和價不同程度的上揚。雖然業內還沒有形成樓市已經見底的共識，但大家預計樓市即將見底。這也影響到開發商的銷售，各地的樓盤都趁機出現了一股漲價潮。”張宏偉説。

對於近兩個月房價的再次上揚，易居研究院副院長楊紅旭指出，二三線已經是本輪房價上漲的主力軍。

“一二線城市現在的房價，已比年初上漲了10%-15%。更值得注意的是，一線城市對全國樓市的影響力正在趨弱。二三線城市，正在成為樓市價格上漲的主力軍。而當二三線城市成交回暖的時候，大部分三四線城市的新房成交高點還沒有來到。”楊紅旭認為，如果接下來沒有重大政策出台，預計至明年年中，部分房源可能會再漲10%-15%。

而在房價已經見底預期的影響下，在8月份，反映房地產行業“基本面”的幾個重要指標開發投資增速、房屋新開工面積增速、土地購置面積增速、房地產開發景氣指數，在下滑數月後均出現了反彈。

“各地都不希望樓市過於慘淡，所以都想救市；可如果漲得太厲害，地方政府、中央相關部門都説不過去。但從各地樓市銷售和全國投資開發的月度情況來看，房價已經出現了再次上揚的苗頭。”蔡為民表示，如果在房價剛剛出現苗頭的時候不去遏制，等到市場一致認為房價已大幅上漲的時候再出手，恐怕已經來不及了。

（綜合自中廣網、每日經濟報道、新文化報）