每平米86萬 香港樓市還能牛多久？

美國消費者新聞與商業頻道網站11月21日報道**：亞洲最貴房地產市場的“清算日”即將來臨**

新華網消息，野村證券分析師警告説，經過數年的強勁增長之後，經濟增長疲弱、供過於求和抑制房價的措施意味着亞洲最貴的房地產市場——香港正面臨“清算日”的到來。

野村證券分析師保羅•路易和齊塔•秦（音）在21日發表的另一份報告中説，在香港，住房能否負擔得起可能成為一個嚴重問題。受抵押貸款利率保持在創紀錄低位和外資流入的影響，香港房價今年以來已經上漲20%。

今年房價暴漲之前，香港房價在過去十年也經歷了一個上漲60%的過程。

儘管其他分析師預計2013年房價還會進—步上漲，但保羅•路易和齊塔•秦表示不大可能，因為隨着經濟增長放緩，收入增長似乎也在放緩。

第三季度香港經濟同比增長1.3%。儘管情況好於預期，但政府已將2012年全年經濟增長預測從1%-2%修改為1.2%。這個數字大大低於2011年4.9%的增幅。

第二季度香港庭收入中位數同比增長7.1%，但這與去年同期12%的增幅相比已大幅放緩。

保羅•路易和齊塔•秦説：“家庭收入增長率在2011年12月達到14.8%的峯值後已經連續兩個季度放緩。房價還能繼續上漲嗎？這種可能性存在，但不大。預計未來—年房價最多隻能上漲5%。”

香港房價屬全球最貴之列，這在一定程度上是受到中國內地買家推動所致——中國內地買家佔市場交易總量的20%。為了讓民眾更加能夠負擔得起住房，從2010年起香港政府着手實施了一系列政策。

儘管存在風險，一些分析師仍預計未來一年香港的房價將持續上漲。

摩根大通警告香港樓市現泡沫

摩根大通昨發表蛇年亞洲區投資預測報告，並推薦31只留意港股及12只宜避開的股份。該行亞洲及新興市場首席股票策略師莫愛德表示，內地經濟今年消費依然強勁，但固定投資疲弱，企業減少資本開支，部分行業也出現產能過剩現象，企業盈利能力將打折扣。長遠而言，內地勞動人口增長下降，經濟增長動力將減弱，故建議減持內地股市。板塊方面，則建議增持回報較穩定的本港公用股，原材料板塊則應減持。

對於美國推出第三輪量寬措施(QE3)，令固定收入回報率下跌，他預計，明年底10年期國債收益率只為1.6%，但MSCI亞太區(日本除外)的明年底回報率料達15%，在資金出路缺乏下，有投資者傾向投資股票市場。故該行看好印度、泰國、菲律賓、墨西哥及土耳其市場。

莫愛德表示，由於QE3令資金流入樓市，香港及新加坡樓市均呈泡沫，當地政府已推出遏抑樓市措施，例如徵收税項，促使資金逐漸流入股市。他又表示，目前投資者關注貨幣政策的成效，以及企業盈利能力，建議投資者尋找盈利能力持續及具有透明度的股份，金融股、電訊、能源等板塊只維持中性評級。

此外，施羅德投資管理高級顧問Alan Brown在另一場合表示，美國的「財政懸崖」問題迫在眉睫，為環球市場最大風險，故股市的後續走勢仍存隱憂。他指出，無論未來數週的股市表現如何，今年整體股市仍錄得很可觀的反彈，但該行對此情況持審慎看法，因環球經濟基本因素仍脆弱，未來仍有負面消息出現。

該行認為，現時已發展國家股票及政府債券的估值差距，是歷史上最大的水平，認為投資者應仔細考慮如何配置資產，他建議投資者應將資產分散，降低風險，同樣推薦長遠回報、高息及可產生現金流的股票。

外資助推香港樓價創15年新高

香港實行的低利率政策、大量港人從國外返回，以及內地居民近年來紛紛赴港購置物業等因素，均對推高香港樓價起到不小作用。美聯物業獨家提供給和訊房產的數據顯示，2012年5月香港樓價達6288港元/平方尺，創15年來新高。

中原地產最新研究數據亦顯示：統計過去十五年，最近五年是特區政府成立以來整體樓市最為暢旺的五年。2007年下半年至2012年上半年期間，預計整體樓宇錄得655,830宗及28,280億元登記，較特區政府成立後第二個五年的535,203宗及15,466.5億元高出22.5%及82.8%，較特區政府成立後第一個五年的521,475宗及15,016.2億元高出25.8%及88.3%。

香港財政司司長曾俊華本月以來已多次呼籲市民謹慎對待樓市：“我一直密切留意和監察樓市情況。我認為，在世界經濟疲軟、不穩定因素正在累積的背景下，近期樓市的急速反彈完全是由氾濫的流動資金和低利率所推動，這個情況並不健康。” 5月曾俊華曾撰文表示：如有需要，特區政府會毫不猶疑推出進一步措施，以確保樓市健康平穩發展。

高力國際住宅買賣部行政董事潘偉基估計，未來12個月豪宅售價會下跌13%，下調壓力來自多項內外因素，例如新政府上任後對房屋政策的方向、暑假的傳統淡季、外圍因素如歐元區所持續的危機等。預料豪宅租金在未來12個月亦會隨着售價下跌而相應下調6%，原因是來自金融服務行業對租務需求減少所致。但未來一段時間內地赴港置業投資有望保持平穩發展。

亞洲最貴頂級豪宅——香港普樂道10號別墅：86萬每平米

據瞭解，香港菱電公司以8億港元(合6.66億元)出售旗下普樂道10號別墅，該豪宅總面積8302平方英尺(合771平方米)，每平方英尺售價9.64萬港元(合86萬元/平方米)，創香港及亞洲豪宅新紀錄。

此前，香港最貴樓盤為淺水灣赫蘭道11號別墅。

普樂道10號別墅是原“天比高”項目上重建後的4幢別墅之一，周星馳及菱電公司各佔一半權益。

香港普樂道10號別墅

上海半島酒店公寓：月租金最高達45萬元

《東方早報》報道，11月22日，上海半島酒店董事總經理白祖樂（David Batchelor）稱，上海半島酒店公寓是半島在全球的第一家酒店公寓，下一家半島公寓還沒有敲定，但只會在新開業的半島酒店中選擇。

據瞭解，上海半島酒店公寓共有39套，分為一房、兩房、三房和四房四種房型，月租金10萬至45萬元。目前，有10套已經出租，租客多為明星、國內富豪以及跨國公司CEO。

有知情人士透露，上海半島酒店公寓也可能會考慮出售，但賣價會高於同類型的產品。

據悉，2004年5月7日，嘉道理家族正式宣佈投資上海半島酒店。這是它在闊別上海五十多年後，第一次重返申城，續寫與上海“百年情緣”。

香港上海大酒店有限公司成立於1866年，當時在香港和上海同時啓動營業，至1924年它已擁有當時上海最豪華的三家飯店。二戰之後，香港上海大酒店有限公司出讓在內地的所有股權離開上海，轉而以香港半島作為酒店公司的旗艦標誌。

注：本文綜合自新華網及《東方早報》