安定門大悦城遭遇難產 中糧集團或放棄該項目

中糧集團的商業帝國夢在北京市場似乎遇到了不小的阻力。記者昨日瞭解到，安定門三利百貨停業已有近一年時間，但安定門大悦城的審批程序依然未獲通過。在一位接近大悦城的人士看來，由於臨近地壇古建築羣，安定門大悦城項目規劃很可能受到層高限制，如果項目投資回報率達不到要求，中糧集團方面可能放棄該項目的建設計劃。

北京第三店難產

西單店用了短短四年就在京城站穩了腳跟，巨大的成功給了中糧集團信心，同時也開啓了大悦城的全國複製之路，不過接下來的一系列事實卻表明，中糧集團距離勾勒出的商業帝國夢仍有很長的一段路要走。

儘管早在去年就將安定門店納入了未來三年的開業計劃內，但這家門店能否現身仍存變數。記者昨日從中糧集團方面獲悉，由於臨近地壇古建築羣，項目層高等受限，安定門大悦城的改建工程依然處於審批狀態。而這一狀態已經持續了近一年。

據一位接近大悦城的人士透露，如果商場層高等環節和預期落差過大，導致項目投資回報率不達標，中糧集團方面有可能放棄安定門大悦城的建設計劃。耐人尋味的是，留守三利百貨的一位工作人員稱，儘管商場將改建成大悦城的消息甚囂塵上，但至今三利百貨的員工仍未接到任何關於“改建”的正式通知。

記者昨日走訪三利百貨也看到，已於去年4月1日關閉的三利百貨和閉店之初相比幾乎沒有變化。記者昨日撥打“停業通知”提供的電話號碼也一直無人接聽。

體量受限回報存疑

三利百貨的改建計劃面臨夭折的傳言並非臆想。 出於保護古建築羣考慮，臨近地壇古建築羣的三利百貨可能會在改建時受到層高限制。記者瞭解到，目前三利百貨共有五層，地下一層、地上四層，但層高偏低，總經營面積約1萬平方米。在業界看來，受限於體量，安定門大悦城未來的回報率可能很難達到中糧集團的預期。

以東方新天地、西單大悦城等北京主流購物中心為例，百貨、超市、餐飲、休閒和娛樂業態組合是購物中心的標配，而這需要3萬-5萬平方米的體量作為支撐。一位大型購物中心的高層認為，在綜合類購物中心的業態構成比例中，服裝服飾應占25%-30%，正餐、快餐應占18%-20%，家居、親子類佔到10%-12%，此外還應選擇性引入電玩城、電影院、美容美髮護理等體驗性業態。

亞洲購物中心協會輪值主席、中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，1萬平方米的體量中可以做一個3000平方米的生活超市、再搭配一些洗染店、照片沖洗店等生活服務業態。但生活類商户承租能力較弱，可能難以達到開發商的投資回報率需求。

商業帝國夢遇阻

按照中糧集團的計劃，未來大悦城品牌將佔據中糧集團總資產的三成，資產規模近千億元。不過，從品牌初創階段的風生水起，到發力階段安定門大悦城建設遇阻，大悦城的現實發展軌跡卻為這一宏偉的商業帝國夢增添了諸多不確定因素。

在業內人士看來，僅僅用了短短五年，中糧集團就已經將大悦城從北京複製到上海、天津等國內主要城市，並且在當地站穩了腳跟。從擴張速度看，大悦城品牌的確是國內商業領域迅速成長的典範。不過，在最能檢驗品牌成色的北京市場，大悦城還沒能真正證明自己。儘管西單大悦城的年銷售業績達到約30億元，已經成為北京時尚領域的商業地標，這得益於商場合理的業態配置和品牌結構，但西單商圈對商場成長的貢獻同樣功不可沒。目前，西單大悦城“一枝獨秀”的現狀仍未改變。即便是資歷較老的朝陽大悦城，也仍和西單大悦城的業績存在較大差距。據記者瞭解，朝陽大悦城亮相第一年的經營業績超過10億元，但這卻是用幾乎兩倍於西單大悦城體量的代價實現了1/3的收益。而且，朝陽大悦城取得的這一成績還是在去年進行了定位調整後的結果。

一位資深商業專家認為，在全國範圍內，類似於西單商圈的優質商業資源已越發稀缺，大悦城要想真正實現批量複製、資產變現的商業帝國夢，需要培育一家更具模板意義的商場。