品牌房企後市降價走量？ 中小開發商露破敗相

近日，杭州金星房產公司向法院申請破產，在社會各界引起了巨大反響。據瞭解，這是今年以來杭州市第2家申請破產的房地產開發企業。早在今年2月，開發過杭州温州經濟城的杭州瑞達實業投資有限公司就已申請破產。據悉，截止到破產申請之日，金星公司已拖欠各類款項約4000萬元、欠税2398萬元，其開發的餘杭區西城時代家園項目也已停工。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，金星申請破產可以視作持續的調控和市場低迷形勢之下，開發企業經營和資金都遇到困難的縮影，“少數企業困難非常大，處境艱難。”

中小房企遭遇生存困境

此次金星房地產公司破產的消息源於餘杭區政府辦公室的一則短信，短信內容顯示：“尊敬的業主：您好！目前，我區人民法院已依法受理金星房地產公司破產案；西城時代家園三期後續各項工程也將於4月1日起陸續開工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭7月底前完工。同時，區政府將依法保障業主辦理三證的權利。特此告知，敬請理解！“杭州金星房地產開發有限公司向餘杭區法院申請破產的消息已得到法院證實，但是法院並沒有透露更多的細節。

據瞭解，金星房產主要開發了西城時代家園樓盤。去年年底，該樓盤就有部分房源被法院查封，原因是金星房產被起訴欠款。今年年初，該樓盤業主即針對項目延期交房尋求維權。

值得注意的是，在今年2月，杭州市地税局公佈了一則欠税公告，16家欠税企業被曝光。總額約1.7億元的欠税榜單中，登榜企業多為房地產企業。其中，破產房企杭州金星房地產開發有限公司欠税2397萬元，名列第二。而另一家欠税企業杭州瑞達實業投資有限公司則以2006萬元税款名列第三。

據網上公開資料顯示，金星房產曾5次轉讓股權。事實上，金星房產的破產並非偶然，在早前母公司的資金方面就已經有所端倪。資料顯示，金星房產的控股方為浙江中江控股有限公司，公司成立於2003年5月份，註冊資本1億元。據瞭解，房地產並非中江控股主營業務，其於2008年正式步入房地產行業，並接手幾個爛尾項目。雖也有盈利，但遭遇了2009年和2011年的調控，一些項目出現虧損。今年初，中江控股主動向當地政府彙報資不抵債的情況，並申請破產保護。

一份來自網絡的調查顯示，有62.07%網友認為金星的破產，標誌着房地產行業大洗牌的開始，多數網友覺得光用剛性需求很難支撐目前的房價。而金星房產的破產以及曙光之城的虧本大賣，僅僅只是開始。

此次杭州金星房產公司的破產，傳導給市場的一個信號，那就是在資金鍊緊繃已成為房企的普遍問題之後，資金鍊徹底斷裂，資不抵債現象或將在整個房地產行業開始蔓延。對此，中坤集團董事長黃怒波對此表示，2012年將出現行業洗牌，中小開發商肯定要退出去的，大企業也會死掉一些。專家預計，房企破產事件可能會加速房企以價換量，推進房地產調控的進一步深入。不過，也有悲觀者認為，房企的小範圍破產也可能會引起地方政府的恐慌，再次引發地方政府的救市決心。

大房企普進過冬模式

樓市成交量萎靡的另一面是房企們節節攀升的庫存。截止到4月9日，從已公佈年報的74家A股上市房企來看，存貨飆升至9437.78億元，與2010年末的6598.13億元相比，同比上漲了43.04%。似乎是意識到庫存的急劇上升，保利指出，今年公司將緊跟形勢，以搶為先，全力落實年度經營任務。公司將打好銷售攻堅戰，深入一線，以銷定產，確保全年經營任務圓滿完成。

截至4月11日，萬科、恒大、保利、中海五大房企發佈了3月份及一季度業績。數據顯示，幾大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降了10.7%。其中，3月樓市貢獻了一季度整體業績的43.4%。即便經過了3月份的"小陽春”，大型開發商整體也沒有能夠實現業績的明顯增長，資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。

“從房企一季度的銷售策略及業績來看，即便是在品牌房企中，降價為王的趨勢也十分明顯。“鏈家地產市場研究部陳雪認為，是否降價，降價的幅度大不大，幾乎成為了現在消費者買房的唯一準則，後市降價走量的壓力將進一步增大。

綠城集團執行總經理傅林江也表示，降價多少是每個企業根據實際情況來決定的，但如果真正到了生死存亡的時候，企業就只能忍痛割愛、壯士斷臂了。

“如果相信供求關係，就趕緊離開房地產市場。“著名經濟學家葉檀認為，當前樓市的庫存量已超過2008年高峯時段，按目前的銷售進度，要4-5年才能消化完。而更可怕的是，今年依舊是房地產市場的"大年”，因為開發商前兩年囤的地已陸續開建，一個明顯供過於求的市場不適合繼續投資。葉檀表示，“房價不會大漲，但也沒有太大的下跌空間。“雖然房價不會大跌，但房產卻正在變相貶值。

銀行信貸放寬

主流觀點認為，此次房地產開發商的破產在一定程度上説明了地產調控政策初顯成效，未來進一步加深調控的空間不大，但限購在短期內不會退出，從中央及地方政府的結構性寬鬆政策來看，保證剛性及首套置業者需求將成為未來政策鬆綁的方向。

近期傳出各地多家銀行在信貸額度放開的前提下紛紛為剛性購房者亮起綠燈，首套房貸利率優惠"重現江湖"將大大降低剛需購房者購房成本，這在一定程度上會對剛性需求尤其是對一套房的需求帶來正面影響，一定程度上能推動剛性需求入市的速度，對樓市成交量的恢復帶來積極影響。然而，也有專家擔心，利率鬆綁會否令處於下行通道的房價出現反彈。

對此，業內專家表示，在眾多房企開始深度"以價換量"的時候，首套房貸利率下調激活了市場上的自住型需求，對持續量低價低的樓市也是一個刺激，且不會對樓市造成太大影響。

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