100萬買房公積金貸款比商貸每月少還600元

認房不認貸利率優勢明顯———隨着銀行逐漸放鬆首套房的貸款利率優惠，許多購房人在選擇公積金貸款還是商貸的問題上有所遲疑。到底哪種貸款更划算？賣舊買新的升級置業方式能否得到實惠？專業人士對此做出了分析。

公積金貸款認房不認貸名下無房算首套

近日，一直想換房的王先生看中了四環外的一套三居，由於這套三居的總價較高，於是他通過中介公司賣掉了原本居住的兩居室，想再貸一部分款將新房買下。不過，在辦理貸款過程中，王先生遇到了問題。

王先生表示，先前購買兩居時屬於第一套房，他申請了公積金貸款，而此次買房貸款，他想了解一下商貸與公積金貸款哪種合適，以及是否還能享受優惠。“聽説現在首套房的商貸利率能享受8.5折的優惠，不知道我現在名下無房這種情況能不能享受啊？”王先生説。

針對王先生提出的問題，我們諮詢了北京中原三級市場部的專業人士。該人士表示，北京公積金去年調整了個人購買第二套房的認定標準。現在將首套房出售的家庭，申請使用公積金貸款再次購房時，公積金將按首套房政策批貸。也就是説，現在公積金貸款買房是認房不認貸。

該人士表示，按照最初的規定，第二次申請公積金貸款購房的，須還清第一次貸款。而且第二次申請時，利率和首付比例視為首次貸款政策執行。但前年房市新政出台後，無論商貸還是公積金貸款，即便是首套房貸款還清，二次購房也需要執行二套房利率和首付比例，抬高了二次購房的門檻。而在2010年11月，公積金針對“第二套房”推出過最嚴規定，即符合住房公積金批貸條件的第二套住房的購房人，貸款利率為同期首套個人貸款利率的1.1倍，購房首付款比例不得低於50%。“不過，從去年開始本市‘認房又認貸’的政策有所鬆動。1月1日起，不論申請貸款個人曾經是否有過購房記錄，只要申請時名下無房，公積金將按首套房政策批貸。”

商貸認房又認貸共有產權再買房也算二套

對於商貸，銀行人士表示，目前銀行的個貸政策，完全是根據相關規定嚴格執行的，就是既認貸又認房。有的人即使是和父母共有房產，只要名字出現在房產證上，就算該房貸申請人已有一套房源。

所謂“認房又認貸”的房貸政策，是針對商業性個人住房貸款中，關於第二套住房認定標準而言的。按住房和城鄉建設部、中國央行、銀監會在2010年5月發佈的通知，商業性個人住房貸款中，借款人在擬購房所在地房屋登記信息系統中，其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢徵信記錄等形式，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，都要執行第二套(及以上)住房信貸政策。業內人士介紹，這一政策在2010年5月發佈後，即已得到各家銀行的嚴格執行。

利率優勢明顯公積金更受買房人青睞

“偉嘉安捷”專業人士指出，自從北京各商業銀行首套房貸利率下調至8.5折、9折後，許多剛性需求購房人瞄準行情逐漸入市。對於精明的購房人來説會反覆比較商貸與公積金的優勢再決定使用何種方式貸款。商貸下浮8.5折利率之後是5.99%，而住房公積金貸款的利率是4.9%，兩者相差1.09個百分點，公積金貸款低息優勢突顯，吸引越來越多的購房人選擇公積金貸款，繼而刺激了公積金交易量的上漲。

以貸款100萬20年為例，借款人若使用商業貸款，基準利率8.5折的情況下，月還款額較公積金多繳納614.1元，而總還款額比公積金多繳納達到147384.53元，近15萬元，從數據上也充分説明了公積金貸款在使用成本上的優勢。

“偉嘉安捷”指出，在限購政策實施後，以“認房”的標準來判定是否符合購房資格，公積金二套房“認房不認貸”的標準恰與其接軌。而商業貸款目前仍以“認房又認貸”的標準來認定二套房，嚴格的貸款政策導致有需求但不符合政策要求的購房人望塵莫及。以擁有唯一一套住房的家庭為例，假設此住房為貸款購買，如果該家庭通過“賣舊買新”來進行置業升級且名下無任何房產，使用公積金貸款再購房仍按首套房來認定，即90平方米以下享受首付20%、90平方米以上首付30%，但是如果使用商業貸款的話，則會被認定為二套房，需要首付60%、利率上浮1.1倍。由此可見，對於王先生這樣的置業者來説，公積金貸款無疑是最優的選擇。