一個二手房購房者困惑：都説房價降了 咋沒感覺

淘了一年多房，依舊空手而歸。一個二手房購房者的困惑都説房價降了，我咋沒感覺

2012年，杭州的樓市似乎被撲天蓋地的降價潮籠罩。但滿懷欣喜想借這波降價潮選購婚房的王小楓(化名)卻很失望：我看中的二手房怎麼都沒降？

王小楓在平海路上班，一直在永豐巷租房。以單位為中心，王小楓將二手房挑選範圍劃定為：南到解放路，北到體育場路，東到環城東路，西到環城西路。這個範圍是正宗的杭州老城區。因為打算用作婚房，雖説購房預算只有150萬元，但1995年前的二手房因為太舊，沒入王小楓的眼。也就是説，她想買的二手房，必須是1995年之後交付的。

2010年底，杭州的樓市剛“入冬”，王小楓便開始看房。仙林苑、白澤弄、竹竿巷、寶善橋、艮園、樹園、永康苑……前前後後看的房子也不下二三十套。但由於市面上掛出的所謂降價二手房大多樓層不理想、户型差，王小楓眼光又高，所以，看到現在，真正看上眼的只有3套。

去年上半年，一套南班巷的房子因為超預算，讓王小楓擦肩而過。現在想想，這套房也許是最適合自己的。這套房子是4樓的西邊套。雖然只有53平方米，但每個房間都有窗。2.6萬~2.8萬元/平方米的單價，總價137萬元。當時，王小楓的購房預算只有130萬元。一方面因為超出預算，另一方面因為這套房的西邊窗正對着鄰居家的牆，感覺不好，王小楓最終“忍痛割愛”。

也就是從那時起，王小楓將購房預算由130萬元上升到150萬元。去年底，她又看了一套學區房。這也是2001年的房子，位於中山路、鳳起路交叉口，長壽橋小學和春蕾中學的雙學區，6樓，南北通透，兩個房間，採光很好。而且，由於這套房子是新裝修，可以現成入住。56平方米的房子，房東要價156萬元，摺合2.7萬~2.8萬元/平方米。

雖説超出150萬元的預算並不多，但去年年底時，二手房東調低掛價現象普遍。王小楓想，可能房價真會下跌，就跟房東還了5萬元的價格。沒想到，房東死活不肯。

今年4月，新房價格戰全面爆發，中介推薦看房的電話也特別熱鬧。王小楓想，這時，二手房價該降了吧？她試着又去看了套房。

這是套難得讓她滿意的寶善橋二手房。58平方米，2001年的房子，2樓。這套房子是中間單元的邊套，真正南北通透，户型比較方正。更讓她心動的是，僅58平方米，竟然隔出了3個房間。中介説，這套房子是因為家裏有糾紛，才急售。看了房子，王小楓心想，差不多價格就買了算了。沒想到，中介報出的價格讓她發懵：175萬元。不但遠超出150萬元的預算，3萬多元/平方米的單價也嚇了她一跳。中介説，年後由於成交回暖，部分房東又開始漲價。

王小楓很奇怪：“不是説現在的房價相比高位都回調了15%~20%嗎？那為什麼，我看的二手房都沒降價？”

二手房，好房源的確降得不多

隨着3、4月份二手房成交量的回升，不少購房者的目光重新又回到了二手房市場。但在看房詢價的過程中，卻發現與一手樓盤平均20%~30%的降幅相比，二手房價似乎降得不多。那麼，真實情況又如何呢？

記者發現，去年底至今年的這波降價，二手房降價的面要窄得多。大多數地段、成新度較好的二手房東依舊屏着價，降價房源確實不夠多。

成交價的確降了，但只是老小區和近郊房

4月，根據我愛我家成交價格顯示，杭州二手房市場平均成交價為18464元/平方米，與去年同期房價最高峯時相比下降13.22%。

哪些二手房在降？從今年4月前十名二手房小區成交榜單上不難發現，基本上是老小區。這些小區的降幅也的確不小。如4月份成交量排名第九的和睦新村，據來自我愛我家、華邦地產這兩家佔據市場七成成交份額的中介數據，一年時間，房價足足降了20%。

但，與各個板塊均遭遇價格大戰的一手市場相比，二手降價房源量較少且分佈不均，多數區域的價格仍然堅挺。

每天穿梭於各門店的中原地產住宅部總監王羣英感觸頗深，“目前降價的二手房主要集中在下沙、閒林、濱江等周邊區域。市區範圍內，除朝暉、德勝、和睦等老小區外，其他小區並沒有集中降價現象。”

我愛我家宋文傑近期和市場接觸較多。據他的印象，老小區降價房源基本上也是一些户型、樓層有劣勢的房子，“好房子基本沒怎麼降。更別提一些地段好的次新房和學區房了。”

成交前十名小區房價跌幅表

小區名今年4月成交均價(元/m2) 去年4月成交均價(元/m2) 同比降幅(%)

浦沿鎮13000 14000 7.14

翠苑一區19980 22334 11.8

塘河新村16000 19000 15.79

濮家新村18515 20444 10.42

雙菱新村23457 24668 5.16

朝暉六區18136 20620 13.70

三里新城19000 20000 5.00

郵電新村27000 30000 10.00

和睦新村16054 19387 20.8

閘弄口新村17000 21000 19.05

數據提供：透明售房網、我愛我家、華邦地產

學區房和次新房，房東價格屏得很牢

今年的公辦小學取消擇校讓學區房又火了一把。3月份市場回暖後，一些學區房甚至開始漲價。

“學軍小學附近的求智弄現在掛牌價都達到3.7萬~3.8萬元/平方米了，而去年，這裏的二手房價也不過在3.5萬~3.6萬元/平方米。”我愛我家一位經紀人感嘆到。據他介紹，自去年以來，求智弄的二手房價一直沒跌，今年隨着二手樓市整體成交量的放大，不跌反漲。

而一些絕對市中心地段的二手次新房，房東價格也屏得很牢。中原地產中山北路店高級經紀人彭琦飛説，西湖文化廣場這一帶的二手房總體來看，降價房源很少，像中山花園一些朝向不好(朝北)的房源房東才願意降價出手。記者瞭解到，這一帶小區多數在1995~2000年之間建造，如青園小區、中山北園、西子花園、西湖新城、中北花園、中山花園、大家苑、施家花園等，掛牌價集中在2.3萬~2.8萬元/平方米。中山花園雖然緊鄰運河，但外立面斑駁，內部混雜不少公司，缺乏居住舒適度和安全性，目前朝北的房源一般掛牌價在1.8萬元/平方米以下。

再看城西。如楓華府第，最新掛牌價為3.2萬~3.3萬元/平方米，而去年同期成交價也不過2.9萬/平方米。“城西一帶面積稍大的次新房比如世紀新城、楓樺府第、南都德加、桂花城等，一般面積很大、總價高，年前是有些降價房源，主要因為房東急着用錢。但年後，看房的人多了，有些房東又把價格調上來了。”中原地產德加分行經理馬丙念感到很無奈。

不降價，不代表就有成交

今年二手房的成交量反彈之快的確出人意料。據透明售房網統計，1月杭州二手房簽約量僅為429套，而2~4月則分別達1266套、2009套、1743套。

市場研究人士認為，一些急於結婚、生子、有學區需要及想工作就近的購房者，在資金允許的情況下更傾向於購買市區二手房，尤其是中心城區內教育、醫療、商業、交通等配套設施相對完善的成熟社區的房源。這使得二手成交量在過去的3個月內明顯復甦。

不可否認，現在一手房雖然打折風猛烈，但許多是分佈在次市中心或城郊結合部，而真正享有成熟生活配套的只有二手房。這才讓二手房東們有了扛價的底氣。也就是説，二手房漸漸已建立起自己獨立的價格體系。

但在宏觀調控沒有放鬆的市場大背景下，二手房價的居高不下讓人難以理解：難道，二手房真俏到不需要降價了嗎？

不少剛需都感嘆，現在的交通實在是太擁堵了，能留在市中心，即使是一套小房子，也比搬到郊區強。但他們在苦苦尋覓理想二手房源未果的情況下，開始將目光轉向更加實惠的一手房。

二手房的成交數據也説明了高價房源的有價無市：雖説賣相好的二手房問詢者多，房東大多不願降價，但這類房源成交量也是接近於零，最近二手房成交量的放大也是集中於降價房源。

所以，千萬別以為成交量放大房價就到底了，該降價的還是要降價。