回應房價下跌將要終止 央企開始打折出貨

近期樓市處於各種糾結中，政策到底該堅持還是放鬆存在爭議、市場是回暖還是回調依然有待觀察。政策糾結、市場搖擺、觀點對撞是當前樓市現狀的真實寫照。

從近期種種跡象看，我國樓市可能依然處於下調通道中。

宏觀經濟不容樂觀。不管管理層承認與否，房地產業是國民經濟的重要支柱產業，這是客觀存在。只有正視這一客觀事實才能更好地運用政策手段，促進房地產業與宏觀經濟的健康穩定發展。一季度數據顯示，我國GDP增幅繼續回落、外貿進出口增幅回落，PPI漲幅回落較多。這表明我國宏觀經濟形勢依然嚴峻，房地產市場也面臨繼續調整的可能。

貸款增量方面，中國人民銀行發佈的《2012年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款一季度增加2427億元，同比少增2812億元，一季度增量佔同期各項貸款增量的10.2%，比上年全年水平低7.3個百分點。可見，雖然國家有關部門在強調貨幣政策的適調微調，但實際看投向房地產市場的貸款依然在回落。

購房利率政策方面，年初以來針對首套自住需求購房，商業銀行提供的貸款利率普遍在基準利率的基礎上進行了下調，一般為8.5折。但最近上海個別銀行卻取消了這種利率優惠，如工商銀行。實際上，業內此前就有傳言，5月份之後，商業銀行將取消首套房貸款利率優惠。商業銀行的這種做法似乎與整體的政策氛圍和市場期待相悖，但傳言變成了現實，只能説明商業銀行已經或多或少看到了房地產市場未來存在的風險，並且提前開始調整風控措施。

央企開始打折出貨。央企的動作向來是樓市發展的風向標。此前，國資委要求非房產主業的央企退出房地產項目，就一度被看成給央企放風，提前規避政策風險。實際上，後來接連兩年的限購、限貸政策印證了這種判斷。

4月份行情不及市場預期。傳言總歸有八卦的成分，那麼從實際市場運行數據看，當前樓市也是不容樂觀的。北京中房研協研究中心發佈的《中國房地產市場研究》4月報顯示，2012年4月份，十大重點城市成交面積環比幾乎全面下跌，其中重慶跌幅最大，達26.51%，成都的跌幅次之，跌幅為26.02%；從全國來看，監控的30個重點城市中，22個城市成交面積環比呈現下跌，平均跌幅為14.93%，其餘城市成交面積環比均有所上漲。

4月份市場表現出乎各方的意料，預期中的回暖並沒有來臨。4月份的數據更加印證了筆者此前對這輪所謂“回暖”行情的憂慮和謹慎。另外，從連續四個季度的行業數據看，房地產投資增幅表現為持續回落，商品房銷售量和金額都出現了絕對量的同比回落。因此無論是短期的月度走勢，還是中期的季度走勢，房地產市場趨勢是向下調整的。

綜合來看，3月份房地產市場的所謂“回暖”行情是短期異動，是剛性需求壓抑過久的正常釋放，這種反彈不構成整體市場的反轉。無論是外部經濟環境，還是房地產業的政策尺度，行業投資及銷售形勢都不支持市場的轉向。業界要密切關注市場動向，為未來市場的可能調整做好充分準備。