90家上市房企利息支出達64億 破產洗牌襲來

房企洗牌前夜，山雨欲來風滿樓。

伴隨兩家杭州房地產企業以“破產”方式退場，不少開發商資金鍊捉襟見肘。2011年，90家房地產上市公司合計利息淨支出已達64.87億元，較調整後上年同期的47.15億元鋭增了38%。借貸成本高企也推動房地產企業股權轉讓、房產項目轉讓動作頻頻。

一波房企“洗牌潮”或將兇猛來襲。

連續暴漲數年的房價終於帶來後遺症，樓市“寒冰期”也讓上市房企到了關鍵時點。隨着兩家杭州房地產企業以“破產”方式退出房地產市場，一些大開發商的資金鍊正搖搖欲墜，房地產企業股權轉讓或房產項目轉讓的交易屢見不鮮。

房企“撤退潮”

今年4月初，杭州金星房地產開發有限公司因資金鍊問題正式向法院申請破產。由於受到媒體關注，金星地產的破產案正式引爆國內房地產企業退出潮。4月12日，廣東佛山順德區的一家房地產公司廣德業表示，公司擬向法院申請破產和解。同在4月份，另一家杭州房地產企業杭州錦繡天地公司也申請破產。更有甚者，武漢“雅琪公寓”因開發企業挪用預售資金，拖欠工程款和相關税費，308户業主無法辦理房產證，房屋質量問題不斷。隨後因涉嫌非法集資4億元，開發商“玩失蹤”，致使業主維權無門。一時間，房地產企業“退市”潮引發了市場對於房地產企業緊繃的資金鍊的關注。

復地集團（02337.HK）主動退市是近年來震動房地產業界的大事。去年年初，復地集團發出一紙通告，宣佈全盤私有化計劃。其中，7.298億H股股份按照每股3.5港元價格收購；約1480.43萬內資股按照每股等於3.5港元的人民幣價格收購，總收購價格高達22億元人民幣。復地集團也成為近年來退市的首隻國內房地產股票。

破產只是房企“退市潮”的一種最直觀模式。此外，出售房地產資產，轉讓房地產項目股權，房地產企業間的併購重組成為“退市潮”兇猛來襲的另一種表現模式。以上市公司公告為例，不少公司前幾年“搶灘樓市”，如今正在想方設法“退出”。去年下半年以來，先後有水井坊（600779.SH）、宏達股份（600331.SH）、恆順醋業（600305.SH）等20多家“涉房”的上市公司撤離樓市。

從各地股權交易所的掛牌情況看，房地產企業股權轉讓或房產項目轉讓的交易屢見不鮮。如上海聯合產權交易所4月10日掛牌出售的上海富銘房地產開發公司100%股權，掛牌價為31115.68萬元；重慶聯合產權交易所掛牌的雲南騰衝縣永元房地產開發經營有限公司100%擬以3.2億元掛牌價出售；內蒙古榕達房地產開發有限責任公司45%股權出讓，掛牌價為1960萬元。

據鏈家地產市場研究部初步統計，2011年上市房企中，股權轉讓共183宗，比2010年增長65%。這顯示一些非房地產上市公司，正加速轉讓房地產項目。一些大型房地產企業也在依靠變賣資產來勉強度日，最典型的是浙江綠城集團。該公司今年1月份出售四筆資產，今年4月份再次向SOHO中國出售綠城廣場置業的全部股權。

地產企業“現金為王”

銀行貸款歷來是房地產業的主要資金來源，在本輪宏觀調控中，銀行界果斷大幅壓縮了房地產業貸款。儘管各家房地產企業耗費大力氣通過其他渠道融資，例如信託融資、境外銀行貸款、民間融資，甚至求助於高利貸等，是最終結果是，多數房產企業仍然資金鍊緊繃。據深交所綜合研究所統計數據，到去年年底，A股全部房地產類上市公司平均現金淨流量為-6.01億元，也就是説淨流出現金6.01億元。而據渣打銀行今年2月對成都、武漢、南京、杭州等城市的30家房地產商的最新調研發現，房地產正處於“弱平衡”狀態，短期內建設前景穩定，“但是顯然，3個月之後有可能更趨疲軟”。對於現金狀況，24家開發商稱很緊張或者擔憂。少數幾家表示非常擔憂。有6家認為，如果3個月內銷售狀況不改善，將面臨破產風險。

據本報記者從深圳市、長沙市、昆明市等地民間融資市場瞭解的情況，為了將部分開工中的地產項目順利完工，部分房企已經到了不計成本求助“高利貸”的階段。部分房地產企業為了融資，在股東提供擔保的同時，還願意支付50%~80%的年息。自去年以來，針對房地產企業的民間融資利率正在一路飆升，借款利率從去年的月息3%左右提高到如今的月息7%~8%的水平。

對於開發商來説，資金鍊將直接引發三大難題：一是資金鍊趨緊，部分貸款和高利貸難以按期償還；二是拖欠工程款和民工工資，將要面對各種矛盾和糾紛；三是降價銷售幅度過大，可能遭受來自老業主的壓力。

房地產市場，正在為前幾年的瘋狂來“還債”。