房價是中央和地方政府博弈後的成果

中國的房地產搞到今天，問題越來越複雜。原因就是，我們從來沒有看到像房地產這樣一個市場牽動這麼多人的神經，從來沒有一個市場交織着如此眾多人的利益。除房地產市場以外，號稱擁有億萬股民的A股市場，前一段時間佔據了很多媒體、報刊的頭版。但是，房地產市場比股市更加複雜，因為有更多人的利益參與其中。

中央政府與地方政府目標、利益不一致兩者博弈最終決定調控政策持續時間

從城鎮居民來看，沒有房子的城鎮居民辛苦掙錢，希望能夠獲得自己的房子。而有了房子的城鎮居民，他已經選好了樓盤地段，熱切的期盼房價的上升。同樣是城鎮居民，但他們在房地產市場的利益是不一致的。政府層面上，在房地產市場的利益也是不一致的。中央政府要以安居樂業作為小康生活的標誌，中央政府在房地產市場中的訴求是小康社會的健全。地方政府近年來越來越依賴賣地收入和與房地產有關的税費彌補日益擴大的財政赤字。地方政府希望房價高、地價高，中央政府希望房價低、地價低。在這個市場上毫無疑問，地產商的利益在裏面。

在這個市場上銀行也有利益。銀行在這裏找到了優質客户和個人客户。按揭貸款，曾經是銀行優質的資產。現在銀行都在準備應對房價下跌帶來的壞帳風險。金融機構圈在了房地產市場裏。鋼鐵行業、水泥、建材、家電，多少行業的興衰也取決於房地產市場的狀況。但實際上還有一個最大的利益相關方我們沒有提到，在媒體上也很少有報道，那就是中國的農民。他們是中國房地產市場中最大的利益相關方。但是由於他們的聲音微弱，理所當然的被其他利益參與者削弱了。我們在討論房地產政策的時候，這些政策的變化會影響到各個階層、各個方面的利益，最大的利益相關方我們不要忘了是中國的農民。

在這樣一個利益博弈中，博弈的主導者是政府，中央政府和地方政府擁有着別人沒有的公權力。他們是房地產市場中的強勢羣體，其他人都是弱勢羣體。這兩級政府的訴求和他們的利益平衡，最終將決定博弈的結果。為了儘快完成小康社會的建設，中央政府推出了號稱有史以來最嚴厲的調控政策，是以限購和限貸為核心的。限購和限貸壓縮了地產商的資金流入，地產商不得不降價銷售。在調控政策初見成效，卻傳來了政策鬆動的信號。政府官員、主管部門都在媒體上放出風，説調控政策是迫不得已。也有一些學者講，調控政策在將來有可能要退出。為什麼有史以來最嚴厲的調控政策在剛剛出現效果的時候，就傳來了鬆動的信號？我個人猜測有可能是地方政府的遊説。

在房地產市場進入寒冬以後，地產商明顯的減少了拿地的數量，放慢了開發的速度。我們最近聽到一些消息，土地流拍、土地一級市場上，地方政府的賣地收入大幅度下降。基層、各級政府的資金緊張程度並不亞於地產商。多年形成的地方政府對於土地財政的依賴，房地產市場的簫條、對於地方政府財政的衝擊，對於地產開發商的衝擊，應該是等量齊觀的。

正是因為地方財政的緊張，我們看到了最近有幾家地方政府獲准發行地方債券。這是我們國家財政體系上的一個重大變化。根據現行的法律，地方政府是不允許發債的。這次他們拿到的債券發行權在法理上都是值得推敲的。如此重大的財政體制的變化，應該是通過全國人大的討論才能夠開始試點。在這個利益博弈中，嚴厲的調控政策開始發生作用。它像一柄雙刃劍，在降低房價的同時，使得地方財政面臨着巨大的壓力。而地方和中央在房地產市場上的博弈，將決定調控政策還要持續多長時間。但是很遺憾的是由於缺乏數據，我們現在無法對地方財政做出較為準確的估計。也不知道這個博弈進行到什麼程度，在房地產政策上就會出現一些變化。這個不確定性並不是因為事物發展不確定性，而是因為我們做研究的沒有數據。不知道現在進入調控期以後，地方政府的財政到底緊張到什麼程度。我們國家財政方面的數據非常少，做研究能夠做出準確的估計是比較困難的。

多元利益進行博弈完全正當政府不宜再“替天行道”

在效率的層面上我們也看到，這個政策引起的利益衝突。當房價出現明顯下跌的時候，不少地方出現老業主打砸售樓處的“維權”行為。對於如此錯綜複雜和相互衝突的利益根本不存在所謂的社會一致的利益。任何一項政策出台都會有人受益、有人受損。往往最不幸的結果是無人受益，有人受損。

我們分析房地產市場上的利益博弈，並不是為了預測政府的政策和房價走勢。而是想説明一個觀點，我們搞市場經濟三十多年了，發展到今天，我們必須要意識到一個問題。就是在市場經濟中如何去兼顧多元利益，市場經濟的國家是承認和尊重多元利益的。這是市場經濟本質的特徵。我們承認多元利益，尊重多元利益。按照現行的法律和法規，只要是在現行的法律法規框架之內，多元利益進行博弈完全是正當的。但是我們很少意識到多元利益之間的衝突。多元利益之間的博弈，今天已經不可能用傳統的方法來解決了。要想維護社會公平、正義，政府不能再像傳統社會那樣替天行道，為滿足一部分人的需求，以社會的名義去傷害另外一部分利益。任何政策對於價格和其他方面的影響，結果作用於社會上，都是有人受益、有人受損。

最近在控制通脹的努力中，我們也看到政府採用行政手段調控價格。我本人一貫反對用行政手段調控價格。當動用行政手段調控價格的時候，我們同樣看到有人受益、有人受損。強行把價格壓下去，消費者受益，企業受損。在市場經濟發展的過程中，在多元利益發展的過程中，政府如果還像在傳統社會那樣，以代表社會全體利益或者多數利益的身份出現，採用行政手段干預市場的話，勢必引起社會公平性問題。老業主砸了售樓處。從法理上來講，這叫做沒有契約精神。但是，為什麼他要去砸售樓處？我們設想一下，如果A股市場上價格下跌，股民會不會去砸證券公司營業部？在我看來，兩者的區別在於市場的漲漲跌跌那是市場力量決定的。樓市的漲漲跌跌是由政策決定的，是由行政手段決定的。我認為這是兩者的區別。老百姓是有契約精神的，他們尊重市場的結果，但是他對人為的結果是有非常強烈的個人看法。當然，他們今天不會去砸政府的辦公室而去砸開發商的售樓處。這並不是一個完全市場化的結果，而是帶着很多的人為因素在裏面。（許小年）