餘豐慧：敢於直面擠幹投資投機後的房價

北京市住建委5月6日公佈，自2011年2月17日以來，北京市共有1.4萬户申請家庭未通過購房資格審核，投資投機性購房需求基本被擠出；首次購房家庭比重持續保持在90%左右。（5月7日新華網）

類似信息北京在去年底已經公開向社會説明過。根據國家統計局公佈數據，全國70個城市房價出現滯漲越來越多，持平在增加，加入下降行列城市在上升，這充分説明樓市調控效果在不斷顯現。雖然當前個別城市成交量回暖，但樓市調控大局不會變，房價總體回落之勢亦不會變。

我們必須反覆強調樓市調控的目的是什麼？樓市調控的主要目的就是要擠幹投資投機性需求，消除房地產泡沫，防止房地產行業引發金融風險，保持整個房地產行業乃至整個經濟的健康發展。經濟中的各種危機一般由被炒作起來的泡沫引發，泡沫破滅後，危機就爆發。這其中，投資性需求起了推波助瀾的作用。抑制投機性炒作需求是各國宏觀政策調控的主要任務之一。股市、期市、樓市以及其他各類市場概莫能外。

我國房地產行業這幾年畸形發展帶來的畸高房價，一個主要因素還是投機加上投資兩種需求將泡沫風險吹大的。抑制投機性住房需求毋庸置疑，有廣泛共識，但似乎抑制投資性需求存在一些不同看法。我們或許應該這樣理解，中國正處於城市化、城鎮化階段，人多地少的現實告誡我們不能在住房上過度投資，否則將導致資源分配嚴重不公，房價非理性上漲，使得許多城市居民住無所居。因此，我們不但要抑制住房投機，而且要抑制投資性需求。

現在的一個問題是，擠幹了投資投機性需求後，房價如果仍然上漲怎麼辦？通過兩年多樓市調控實踐告訴我們，只要徹底擠幹投機投資性需求，房價就不會暴漲。特別是在本輪調控的殺手鐧——限購政策推出後，房價暴漲局面立馬改變，再次證明過去房價上漲確實是投機投資性需求拉動的，也説明瞄準投資投機性需求的調控政策是完全對路和有效的。然而，樓市下降的幅度、速度似乎沒有市場以及民眾預期的那樣大、那樣快，甚至個別城市房價還出現了小幅反彈。筆者以為有兩個原因：一是投資投機性需求沒有完全擠幹，二是擠幹投資投機性需求後剛性需求使然。但根據各地反映的情況看，投資投機性需求基本淡出，目前基本都是剛性需求。因此筆者認為，如果是擠幹了投資投機性後的剛性需求拉動房價繼續上漲，我們應該敢於直面，敢於承認和承受。

房地產調控不是一棍子把樓市打死，更不是把所有需求都打壓下去。目的在於房地產的健康發展，在於保護和鼓勵剛性需求。在樓市裏只要沒有投機投資性需求甚至投資投機性需求低於20%以下，這樣的樓市就是健康的，這樣的房價就是合理的，這樣的市場百利而無一害。基於中國國情的房地產就是要最大限度的滿足剛性需求，市場裏90%都是剛性需求，這是一個可喜局面，這是解決百姓住有所居的市場和正途。如果剛性需求大於市場住房供給，拉動房價適度上漲，那麼，這種上漲是無泡沫風險的上漲，是實實在在的上漲，是沒有任何副作用的上漲。這種市場價格價值規律將能夠充分發揮作用，房價走高必將帶動存量房入市或者開發商加速開發進度，市場供給增大後又會平抑房價，使得房價降低到均衡價格附近。絕不會出現單邊上漲甚至暴漲的可能性。剛性需求對價格非常敏感。就拿目前來説，已經形成“降價有可能賣好，漲價一定賣不好”的基調，購房者以剛性需求為主，一漲價銷量立即下滑。

我們更應該認識到，以剛需為主的市場對經濟拉動是實實在在的。在目前我國經濟下行壓力增大情況下，由房地產剛需引發的拉動力是彌足珍貴的，應該保護好，應該鼓勵這種剛性需求。總之，我們一定要敢於直面擠幹投資投機性需求後，由剛需形成的房價。哪怕是上漲的，我們也應理解。（餘豐慧）