浙江浦江：4A級景區圈地建“點式温泉度假村”

浙江浦江温泉國際度假村別墅效果圖

浦江人民政府網-仙華温泉度假村項目奠基

檀溪集團網頁上關於仙華温泉國際度假村的新聞(截圖)

*核心提示：*國家早就要求各地禁止對別墅類項目供地，但度假村卻是例外。浙江浦江仙華温泉國際度假村的點式度假房，其實是獨棟別墅的代名詞。但它是不是觸犯國家政策紅線的別墅呢?相關方面表示不清楚情況，不方便表態。環球網記者在度假村工地現場發現，已經開始動工的點式度假房，基本上都是“獨門、獨户、獨院”的獨棟建築，與傳統意義上的別墅別無二樣。而根據項目投資方上海檀溪集團公司網頁要聞顯示，2012年2月18日和20日浦江兩會期間，300多名政協委員和200名人大代表先後視察了仙華温泉國際度假村。在縣委常委、副縣長張羣環和有關部門領導陪同下，代表委員們視察了人工湖、別墅樣板房等。

環球網浙江頻道5月24日浦江報道(記者 遊文彬 趙波燕) 只有138.3畝建設用地使用權，卻“以租代徵”佔用764.61畝土地;相關建設施工許可證還在審批中，工地上的酒店、別墅、人工湖等早已全面開工;温泉還在勘探中，五星級“國際温泉度假村”業已奠基動工……浙江省浦江縣仙華温泉國際度假村項目自2010年奠基以來，因一系列“特殊情況”引起了社會的普遍關注。

仙華温泉國際度假村項目位於浙江省浦江縣國家AAAA級景區仙華山景區南部外圍地帶，佔地約766畝，總投資8億元，由上海檀溪集團有限公司開發建設，計劃2013年初投入使用。

在2010年3月29日的項目奠基典禮上，時任浦江縣委副書記、縣長戴建平致辭説，“希望仙華街道相關村的幹部羣眾，要一如既往地關心支持項目建設，為促進浦江經濟和文化旅遊事業全面發展做出新的貢獻。”(來源：2010年3月30日《浦江人民政府網》)

名為點式度假村，實際是別墅的代名詞

有浦江本地網友“尖鋭”指出：仙華温泉國際度假村“以開發旅遊資源糊弄羣眾，賣別墅為實”。網友進行分析認定：光以水寨經營模式和投資額度，註定投資商血本無歸。而廉價的土地建成別墅即可收回成本還能有盈餘。

那麼，仙華温泉國際度假村項目是否真如網友所言，假借開發温泉而大肆建造別墅呢?

據資料顯示，仙華温泉國際度假村集温泉包括5個人工湖、五星級賓館和90餘幢點式度假房。顯然，網友所説的“別墅”就是指這90餘幢的點式度假房。

點式住宅平面一般四面臨空，體型比較自由活潑，朝向多，視野廣。傳統的點式別墅適合於廣闊的用地，在歐美地區比較盛行。

在採訪中，浦江縣國土局和建設局相關負責人，對於仙華温泉國際度假村的點式度假房是否就是獨棟別墅的疑問，表示不清楚情況，不方便表態。而記者在度假村工地現場發現，已經開始動工的點式度假房，基本上都是“獨門、獨户、獨院”的獨棟建築。

而根據項目投資方上海檀溪集團公司網頁要聞顯示，2012年2月18日和20日浦江兩會期間，300多名政協委員和200名人大代表先後視察了仙華温泉國際度假村。在縣委常委、副縣長張羣環和有關部門領導陪同下，代表委員們視察了人工湖、別墅樣板房等。

在度假村整體效果圖上，我們可以清晰地看到，在項目中部山坡上，一棟棟的獨體別墅掩映在綠樹間，盤踞了整個山坡，而五大人工湖和酒店配套呈環狀圍繞着這些別墅。

政府出面，度假村別墅項目用地“以租代徵”

據悉，國土部等相關部門早在2003年3月和2006年5月就分別發文，要求各地禁止對別墅類項目供地。那麼，仙華温泉國際度假村的別墅是如何通過審批?

浦江縣國土資源局徵地辦負責人告訴環球網記者，仙華温泉國際度假村項目原名仙華水寨，2002年3月立項，總規劃用地面積766畝，實際佔地面積764.61畝，其中林地面積為550畝左右。在2009年，由政府出面，以每畝48000元的價格“補償”了全部766畝項目用地，無論徵用或租用，補償都是一次性付款，至今只剩下極少數村民因個人原因未領款。

浦江縣花院村和戴宅村的部分村民證實了國土局的説法：仙華水寨項目確實早在2004年就開始徵用村裏土地，戴宅村補償費用在2005年大部分付清，而花院村的土地補償款直到2010年才領取。但村民同時也告訴記者，當初徵地時並未召開村民大會討論，被徵用的土地也沒有簽訂任何協議或其他書面文字。

在浦江縣國土局的審批檔案中有一份《浦江縣人民政府辦公室關於同意仙華水寨旅遊項目用地由租用改為徵用的批覆》，其中顯示：“經縣政府研究，同意仙華水寨原向村民直接租用的土地(共337.309畝)，統一改為由縣國土局向村民徵用，並轉入儲備中心，在該項目公開出讓的同時租賃給開發商，租用價格按實際支付的徵用費收取。”

所謂“以租代徵”，即通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。國土資源部甘藏春曾公開表示，“以租代徵”實質是規避用途管制制度，規避農用地轉用的總量控制制度，規避農地轉為建設用地的土地收益分配製度，是直接進入市場的一種行為。

早在2005年8月，國土資源部下發《關於堅決制止“以租代徵”違法違規用地行為的緊急通知》(國土資發〔2005〕166號)，要求各地加強租賃土地的管理，防止擅自將租賃農用地轉為建設用地，“以租代徵”。

2011年12月初，國土資源部再次下發《擅自改變用途進行非農業建設的緊急通知》，堅決制止企業大規模租賃農地，以各種名義圈佔土地，違法違規進行非農建設。

少批多佔，借梅石水庫之名圈地建配套

在浦江縣政府提供的《浦江縣仙華温泉國際度假村項目及梅石水庫工程情況説明》中顯示：2003年1月6日，金華市發展計劃委員會發文，明確該項目總用地面積為230畝，主要用於度假、娛樂等功能建設。其中第一期項目用地為9.2216公頃(計138.3畝，其中耕地8.2畝、林地130.1畝)，二期項目建設用地面積90畝。

浦江縣國土資源局分管副局長金文清告訴環球網記者，仙華温泉國際度假村第一期項目用地於2004年1月12日報經省政府批准(浙土字[B2003]第11750號)同意農轉用徵收。2005年7月19日，138畝國有建設用地使用權(旅遊用地，出讓年限40年)公開掛牌出讓，浦江一川實業開發有限公司競得。他説，“二期項目建設用地目前正在省政府受理審批中。”

根據規定，仙華温泉國際度假村的建設用地只有230畝，這與項目總規劃用地面積766畝存在較大的出入，那另外的534.61畝又是以什麼名義徵用或租用的呢?

浦江縣當地一位部門領導告訴環球網記者，度假村內的五個人工湖就是對外宣稱的梅石水庫，以項目建設費用抵租金的方式租用給項目建設單位。“梅石水庫所涉及的土地，不改變用地性質，不屬於建設用地，不需要報批轉用，但也按照徵地標準給予了補償。”

對此，浦江縣國土局表示，仙華温泉國際度假村項目所佔用的764.61畝土地，除一期公開掛牌出讓的138.3畝，和目前正在報批的90畝之外，其餘土地都由浦江縣國土局向有關村集體按照每畝4.8萬元的價格租用，再由政府轉租給企業進行開發建設。

據瞭解，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎設施用地也屬於建設用地。而根據《國土法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”顯然，即使作為水利工程用地，仙華温泉國際度假村項目中另外534.61畝也屬建設用地，需經過有關部門審批才能農轉用，才能合法施工建設。

無證施工，規劃建設部門監管缺位

在仙華山景區入口處，醒目地立着“仙華温泉國際度假村”項目的指示牌，沿仙華山旅遊公路往裏走，逐漸可看到度假村大門、工程現場管理部和圍着鐵柵欄的工地。環球網記者發現度假村內的所有土地都已被填上土石方;五個人工湖已基本成型，湖面水波盪漾;五星級賓館主樓已初具規模;點式度假房已開始打基樁……

衞星地圖顯示，仙華温泉國際度假村項目依仙華山腳而建，呈“U”字型，周邊除了花院村、戴宅村、方宅村等居住點，西邊臨近浦江的飲用水源地“金坑嶺”水庫。

據瞭解，仙華温泉國際度假村項目自2010年3月份開工建設以來，進展順利。截至目前，完成了規劃指標調整、方案設計，配套工程人工湖已完成並蓄水，綠化和美化工程已完成總量的70%。(來源：2012年2月21日《今日浦江》)

根據國家有關法律，《土地使用證》是辦理《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》等三證的前提條件，而沒有三證的建設項目均屬於違章建築。那“仙華温泉國際度假村”項目是否具備了這些相關證件?

對此，浦江縣建設局建築與管理科的一位工作人員向環球網記者出示了一份度假酒店B樓工程的施工許可證複印件，許可證編號330726201111080101，發證日期2011年11月8日，建築規模為10524.52平方米(約合15.8畝)。除了這一份施工許可證，當地相關部門無法提供其他相關許可證。

這位工作人員強調，仙華温泉國際度假村項目至今只有這份度假酒店B樓的施工許可證。對於記者反映工地現場點式度假別墅也早已在施工的情況，他解釋説，“建設單位為趕進度，有這個可能。”但他表示具體情況要去看了現場才能肯定。

對於浦江縣仙華温泉度假村項目的具體情況，環球網浙江頻道將繼續關注。