鄂爾多斯樓市危機還原：高利貸助推瘋狂造城
王營
除了大街兩旁半停工的建築以及減少的豪車，鄂爾多斯與往常沒有兩樣。在東勝區依然隨處可見那些“迎接百萬人口”、“建設中國一流商業中心”等宣傳標語。
然而平靜的背後，樓市危機正在當地蔓延，開發商、高利貸者們正掙扎於泥沼中。
5月22日傍晚，鄂爾多斯某開發商營銷總監王強(化名)仍然怒火難消。“本來與銀行説好的50萬貸款，説停就停了。這是要用來還一部分債的錢啊。”王強説，銀行説至少停一個月，這樣工程肯定無法進展了。
鄂爾多斯另一個開發商副總李力(化名)在飯桌上與朋友感慨説，“上個月從北京通過信託的方式貸來三個億，這三個億並不是用來維持所謂銷售以回籠資金，而是為了使項目完工，建成後就可以用這部分資產抵債了，就不用坐牢了。”
經過此輪危機，李力不無感慨地説，“錢不過就是一個符號，把這部分債填補好之後就不再想做房地產了，專心去做自己擅長的老本行。” 據本報記者調查，王強與李力所在的公司都還尚屬情況較好的開發商。
一輪樓市危機改變了鄂爾多斯很多人的命運。包括這座現在半停滯的城市，也陷入了深深的沉思。據本報記者調查，鄂爾多斯400個已啓動項目中，目前動工僅十餘個。
在SOHO中國董事長潘石屹()眼中，鄂爾多斯的這場樓市危機像極了當年的海南樓市泡沫。
開發商痛苦掙扎
據當地開發商透露，自去年年底開始，鄂爾多斯當地政府就頻頻與銀行方面“溝通”，號召銀行加大貸款力度。但銀行考慮到當地市場風險，已經基本上不再貸款給開發商。
目前，開發商普遍面臨不能如期交房問題。鄂爾多斯東勝區市民趙麗(化名)就是這場危機中受害的一員。從今年年初開始，她為自己在鄂爾多斯金民雅苑項目無法如期交房而頻頻找開發商“維權”。趙麗頗為無奈。“現在大家都這樣，親戚、朋友買的房子都沒收回來。”
趙麗説，開發商也的確是沒錢繼續建設。
不久前，該開發商給業主們發了一份“致歉書”，其中表示，“經公司多方努力沒能完成年前資金籌集的計劃，根據項目實際進展情況，我公司目前還有兩千五百萬的資金缺口，2011年底至今銀行貸款一直沒批覆，造成項目施工無法進行，目前我們找不到更好的出路，為確保全體業主早日收房，我公司懇請全體業主在艱難時期伸出援手，成立項目專項啓動資金。我公司保證2012年9月前交工。”
該開發商還在一份手寫的承諾書中繼續保證稱，如果今年8月31前不能交房，住宅部分將按照當初購買價每平方米降1500元，商業部分每平方米降2000元。
該公司出示的具體方案是，每户業主籌集5萬元(公寓3萬元)。然後由開發商出具借款憑證，以衝抵房款或相關費用，所籌集款項建立項目專用賬户，資金動向由業主全程監管。
儘管開發商如此懇求業主，但趙麗説，“沒有業主肯給錢。大家都擔心被套進去的更多。”
趙麗的房子還是2009年年初購買的，當時的單價為5490元/平方米。按照合同，開發商應該於2011年8月31前交房。至今，該樓盤已經延期交房有8個多月了。
面臨此情況的開發商不只金民房地產一家。在東勝區，可以見到動工的樓盤並不多，基本上吊車都處於靜止狀態，工人也不多見。據東勝區一開發商估計，鄂爾多斯400個項目，目前動工的也只有十幾個。
李力説，現在面臨的不是降價問題，就算是成本價也賣不出去。據他透露，從去年4月份開始，他們所在的樓盤就一直零成交。
曾經一度備受當地追捧的伊泰華府項目副總經理張睿也坦承，他們項目自今年年初開始，也一直零成交。目前項目僅銷售100套，但樓盤共計有751套需要銷售。
趙麗對這場危機的親身感受除了她自己買的房子不能如期交房以外，還包括她自己開的裝修壁紙店。趙麗説，今年過完年，店裏一直就沒有生意，可見根本沒有房子賣出去，大家都不需要裝修，不僅是我們，我們所在的建材城其他商家也面臨如此境況。
鄂爾多斯房地產市場最為典型的應該屬於星河灣。這幾乎成為當地開發商的風向標。
5月15日，星河灣二次包裝後再次上市，為了保證品質，星河灣仍舊以精裝修的產品上市，但以特價房的方式面市，價格從此前的22000元/平方米大幅調整至14000元/平方米-15000元/平方米。
為了提升市場信心，星河灣當天開盤主題定為“信心·品質·未來”，表示項目已經全面開工並且承諾項目9月份將全景呈現。但據瞭解，此次回籠資金效果仍然不明顯。星河灣相關人士也不願意透露當天開盤的成交套數。而記者在星河灣售樓現場看到，除了來現場完成開盤相關簽約手續的購房者，現場也很冷清。
據星河灣銷售人員稱，這一次特價房已經屬於成本價銷售，但購買要求是不再允許購房者分期付款。“去年開盤的時候，由於總房款金額大，我們是可以分期付款的，但一些業主後續不肯再付尾款，有些是被高利貸套住了，有些則是有錢也不肯給。”銷售員稱，項目這次開盤其實還針對老業主在價格有更多的優惠，但要求就是要先把以前的尾款付清，才能享受優惠。
高利貸助推
鄂爾多斯的樓市危機是此輪調控下的典型，只不過，唯一例外的是，熱錢(即民間借貸)助推了樓市泡沫迅速從瘋狂轉為破滅，並波及甚廣。
5月22日，潘石屹在接受記者採訪時稱，在近一年，鄂爾多斯人基本上很少買SOHO的房子了，因為我們的商業只能保證鄂爾多斯人每年5%-6%的年收益，但當地的高利貸則可以保證20%，甚至50%。早在2009年以前，潘石屹的SOHO一度備受鄂爾多斯人追捧。而潘石屹也多次去鄂爾多斯當地推廣樓盤。
潘石屹的房子不再受鄂爾多斯人追捧，事實上與2008年年底那場“4萬億投資刺激”有着很大關係。
據王強回憶，早在2000年，鄂爾多斯房價還在2000元/平方米左右，隨後幾年間，鄂爾多斯房價一直保持在平穩狀態，到2008年下半年時，鄂爾多斯的房價也只徘徊在4500元/平方米到5000元/平方米之間。但4萬億刺激後，鄂爾多斯房地產一下子就火起來了，直到2009年，一些浙江等外地開發商進駐鄂爾多斯，把外面的包裝手法用到“淳樸”的鄂爾多斯市場上，一下將房價炒到8000元/平方米左右。這讓鄂爾多斯當地人看到了漲價空間。
2009年，曾在當地做過房地產代理機構的張祖幫在鄂爾多斯經歷了最風光的時刻，用他的話説，是“瘋狂日光的一年”。“那時，隨便一家開發商，只要土地拿到手，設計方案剛出來，就有購房人捧着定金找來，一口氣三套、十套的買，幾百套房一會功夫就賣完了。”大家瘋狂買房，一是房價不停上漲，“一天一個價”，房產成了最賺錢的投資品。而更重要的是，有了房子這項不動產，就能到銀行抵押融資。
“之後，大量的非專業民營企業進入房地產，不管以前是挖煤的還是做羊絨的都想做房地產。他們進入房地產的方式就是民間借貸。”王強説，鄂爾多斯與其他地方不同的是，當地的民間融資很靈活，基本上當地有點社會關係網就可以融到錢，繼而利用槓桿效應進行房地產開發。
“鄂爾多斯最終形成了惡性循環。首先是賣煤的錢變成高利貸，高利貸的錢再進入房地產。最瘋狂時期，鄂爾多斯房價是首府呼和浩特的兩倍。當時，大家發現地產項目的利潤比煤礦的利潤還要高。不久，僅鄂爾多斯的開發商就猛增至約400家。”張祖幫説，短時間之內，風險積聚，就這樣形成惡性循環，開發商的毛利至少要在100%以上才能維持這個循環。
這一點，李力深有感受。在鄂爾多斯，與當地開發商談論成本，必談的是財務成本(即行業內統稱的融資成本)。“在鄂爾多斯開發樓盤，包括財務成本在內，淨利潤要保證在50%以上才可以保證項目正常運轉。”李力分析説，就算僅以月息3分來算，僅財務成本就佔去利潤的80%，再加上項目自身的淨利潤20%。也就是説，把融資成本算進總成本中，融資成本將佔約30%，可見融資成本之高。
據調查，鄂爾多斯當地90%的開發商是民營企業，大多采用的融資方式都是民間借貸。
王強對此也證實。他將這些原因歸結到銀行的“嫌貧愛富”。“如果能通過民間融資就能正常運轉，誰願意去銀行看臉色，等上至少一個月的審批呢？更何況，在鄂爾多斯這個地方，地產商都很難通過銀行貸款。”
“當調控一來，房地產整體大勢面臨去投資化，供需嚴重不平衡的鄂爾多斯樓市一下子就坍塌了。當時張祖幫從鄂爾多斯相關部門得到一個確切的數據是，當地人均住房達到2.97套，幾乎處於零剛需狀態。”張祖幫稱。
記者走訪中瞭解到，由於沒有資金，目前當地的民營開發商已經開始用樓、豪車抵債。據星河灣相關人士透露，他曾經去一個業主辦公室那裏催尾款，業主直接拿出了六七個億債單給他看。
據當地金融系統官員透露，自去年開始，鄂爾多斯當地產政府就開始摸底高利貸情況。地方政府對於這場危機目前還未有更好的措施，目前僅是摸底調研，組織一小部分政府團購，另外呼籲銀行加大對鄂爾多斯的信貸力度。