中海上海地王項目或貼本拋售 豪宅加速價格築底

豪宅市場加速價格築底2009年豪擲70億問鼎全國“地王”的中海地產上海長風地塊近日即將入市。在高端市場依然被嚴格調控的市場背景下，當年以2.2萬元/平方米的高樓板價震驚全國土地市場的長風地塊，預計將以精裝修不到3.8萬元/平方米的均價入市，加上建安成本及精裝修費用，幾乎以零利潤貼底拋售。業內人士表示，目前的豪宅市場“放下身段、低價跑量”已成為常態，豪宅項目要去化順暢所要做出的價格讓步必須更大。在巨大的庫存壓力和資金回籠需求的逼迫下，豪宅市場正在加速價格築底。中海“地王”項目貼本低拋上海搜房數據監控中心截至5月24日統計，本週末(5.26-5.27)上海市內預計有9個項目開盤或加推，總計推房超1100套，這也是2012年以來週末供應量的第二高位。“紅五月”已近尾聲，開發商推盤動力依然十足，抓緊目前這一重要的出貨窗口跑量依然是開發商目前的第一要務。在本週末入市的項目中，最受人關注的就是中海紫御豪庭。這個2009年的地王項目將主推245平米以上的精裝大平層户型，目前推出“付50萬意向金開盤可抵130萬房款”的優惠活動，據知情人士透露，折算下來項目售價將低至3.2萬元/平方米起。而業內此前對該項目的價格預期為均價7萬元/平方米左右。“這對於中海長風項目來説，已經是無利可圖的價格了。”中國房地產信息集團分析師薛建雄表示。上海長風地塊向來就是媒體關注的焦點。2009年9月，中海地產力挫仁恆、保利、綠城等眾多大鱷，豪擲70億元競得長風純住宅地塊，一舉成為當時的全國總價地王，摺合樓板價高達22400元/平方米。這就是現在的“中海紫御豪庭”項目。“如果是3.2萬元/平方米的起價，估計均價不到3.8萬元/平方米。地價成本加上建安成本，再加上精裝修，公寓部分中海幾乎沒有利潤可賺。”薛建雄預計，中海紫御豪庭項目可能與目前滬上很多豪宅項目一樣，採取“公寓部分低開保本、別墅部分再謀利潤”的營銷策略，先利用公寓房源低開聚集人氣。據記者瞭解，中海長風項目此次低開，或將形成當地一二手房“倒掛”的現象。當地周邊2000年左右的二手房成交價已達2.8萬/平方米，而與中海紫御豪庭品質相當的次新樓盤恆仁河濱花園二手房叫價也在5萬元/平方米左右，遠遠超過中海紫御豪庭新房售價。“可見開發商跑量的心情多麼急迫，而二手房東往往沒有急切的套現需求，降價幅度遠不如一手新盤。”薛建雄表示。豪宅市場加速價格築底2009年樓市的不理性，促使管理層迅速出手調控。如今兩年多的調控，樓市整體已出現價格向下的趨勢。事實上，當初那些作為重要資產的地王，不少已經成為開發商手中的“燙手山芋”。兩年前勇奪地王的開發商，似乎並沒有料到市場形勢會如此急轉直下。與中海長風項目面臨同樣尷尬境地的還有位於上海新江灣城板塊的“中建府邸”。這個同樣在2009年以3萬元/平方米樓板價高位拿地的住宅項目，5月推出了30套特價房源，疊加別墅價格與周邊公寓基本持平，也是降到了貼着成本賣的價格水平。據上海中原地產研究諮詢部數據統計，5月上半月上海豪宅別墅市場僅成交4套房源，成交均價5.03萬元/平方米。雖然有少量項目保持着一定的去化率，但更多的豪宅項目面臨持續零交易的局面，其中有不少項目體量巨大、且今年到目前為止未有成交。相關數據顯示，目前上海新建住宅可售量已逾1000萬平方米，超過2008年年底850萬平方米及去年底980萬平方米左右的高點，再創2007年以來新高。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，這説明相比過去半年，今年二季度銷量有所反彈，但新增供應更多，沒有去化掉的新增供應，就沉澱為存貨。目前去庫存壓力依舊很大，開發商的降價促銷不應停止。上海中原研究諮詢部總監宋會雍表示，豪宅項目想要成交順暢所需做出的價格讓步更大。與中低端項目相對旺盛的需求相比，針對改善型需求的豪宅市場客羣數量更少，成交放量對購買力的消耗更為明顯。在資金回籠壓力巨大的情況下，豪宅開發商正在放低身段，加速價格築底。(朱楠)