萬達長白山超低價格圈地萬畝 地方融資平台擔保

[導讀]為了招徠地產資本，一些地方政府不惜“另闢蹊徑”，被指化整為零提供上萬畝土地，並且動用融資平台為開發商擔保。這種權力和資本的共生關係，正在以旅遊地產的形式，迅速改變着名山大川的面貌。

以冬運會名義建設的“國際滑雪中心”直到冬運會閉幕尚未完工，並被指借“滑雪”之名建高爾夫球場和別墅區；滑雪場施工破壞植被，導致泥石流同村舍民居“擦肩而過”；這種種爭議的焦點都直指萬達集團牽頭在長白山西北麓圈地幾萬畝所開發的旅遊地產項目。

《第一財經（微博)日報》記者的調查更進一步發現，為了招徠地產資本，一些地方政府不惜“另闢蹊徑”，被指化整為零提供上萬畝土地，並且動用融資平台為開發商擔保。這種權力和資本的共生關係，正在以旅遊地產的形式，迅速改變着中國名山大川的面貌。

萬畝土地優惠出讓

位於長白山西北麓的吉林省撫松縣，除了享有中國人蔘之鄉的美名之外，也許還創下了一項紀錄——根據國土資源部網站公示信息，在2010年3月到5月間，該縣向“長白山國際旅遊度假區”（下稱“長白山度假區”）這一個項目，出讓了至少109塊土地。之所以會出現針對單一對象如此密集的土地出讓，客觀上可以繞開國家的土地出讓規定。

2009年國土資源部和國家發改委發佈的《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》規定，商品住宅項目宗地出讓面積，小城市（鎮）不得超過7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。

而大連萬達集團（下稱“萬達集團”）牽頭開發的長白山度假區項目，項目佔地18.34平方公里，規劃建設用地達到10平方公里（摺合1000公頃或15000畝）。在近年土地市場持續調控的大背景下，如此大面積的拿地實屬罕見。

即使已經化整為零，該項目仍有個別宗地出讓面積超出上限，如2010年5月17日出讓的“長白山國際旅遊度假區南區B1-1地塊住宅用地”，單幅土地出讓面積達到32.4公頃。

鑑於2005年~2009年，撫松縣平均每年的住房供地量僅為17.59公頃，向長白山度假區提供這1000公頃的建設用地，當地政府可謂“傾囊相與”。

更體現誠意的是，價格上也相當優惠。本報查閲出讓資料發現，多數地塊出讓單價在10萬元~20萬元/畝，大部分土地的出讓價格接近基準地價，相當一部分地塊的出讓價格甚至低於基準地價。此外，據一家曾到撫松縣考察的開發商透露，當地政府可能還會通過各種途徑變相返還土地款。

位於長白山度假區北區的公寓項目“北緯41度”目前在售均價為每平方米3700元，若地價按15萬元/畝計算，土地成本僅每平方米225元。

融資平台出面擔保

長白山度假區項目的投資方，是一個陣容豪華的民企聯盟。

2008年東北亞博覽會期間，萬達集團董事長王健林等120名國內民營企業家到吉林省考察，成為萬達集團與撫松縣合作“結緣”的開始。2009年年初，萬達集團、泛海集團、巨人集團、復星集團、一方集團等五家民企地產巨頭同撫松縣政府簽署投資框架協議，2009年8月，上述除巨人集團和復星集團之外的三家企業聯合新加入的夥伴——億利資源集團同當地政府正式簽訂長白山度假區項目投資協議，成立項目公司——長白山國際旅遊度假區開發有限公司，項目投資額高達230億元。

此後，該項目公司經歷一次股權變更，聯想控股、用友科技和聯想控股全資子公司——融科物業投資有限公司三家公司入局，到2010年5月，該項目公司的股權結構為：萬達集團28%、泛海集團27%、一方集團20%、億利資源集團10%、聯想控股6%、用友科技5%、融科物業投資有限公司4%。2009年8月28日，長白山度假區開工奠基。

230億元的巨型項目，融資是一個大問題。抵押貸款、信託、債券、嘗試土地經營，為了籌措這筆巨資，投資方几乎用盡了手段，甚至採取了抬高抵押土地估價，高估項目收益等灰色手法；而撫松縣地方政府，也不惜動用政府融資平台為其擔保。

2010年5月10日登記抵押的該項目37塊土地，分別抵押給了農業銀行撫松縣支行和工商銀行白山分行，共獲貸款6.2億元。根據國土部網站上所能查詢到的數據，其中至少有31塊地塊的估價，高於購地時的成交價；而且其中至少有21塊地塊，抵押後所獲得的貸款，高於當初的購地價。距離這批地塊簽訂出讓合同的2010年3月14日不到兩個月，且在由於環評等因素而部分未開工的情況下，這批土地何來如此明顯的增值？

某銀行貸款部人士對本報表示，按照其所在行的慣例，如果土地出讓日期與抵押日期間隔在三個月以內，通常不會對土地重新估值，而是直接參照出讓價格；一名房地產律師也為本報分析稱，在這麼短的時間內，同一地塊的抵押估價相對購地價格大幅升值的情況並不常見，兩個價格可能採用了不同的估值方法。

也許是因為難得引來這樣的大項目，當地的融資環境也表現得相當友好。上述銀行貸款部人士認為，相關銀行對該項目貸款的審批“顯得相當寬鬆”。據《長白山日報》2009年的一篇報道，作為撫松縣政府融資平台的恆信投資管理有限責任公司，曾經承辦了6億元的《長白山國際旅遊度假區投資擔保函》。

名山大川，誰的後花園？

這種“政府搭台，企業唱戲”，甚至政府“上陣伴奏”的模式，在招商引資乃至地產開發中並不少見，但是旅遊地產的行業屬性決定了其規模的巨大和影響的複雜性。

就在長白山度假區南區旁邊的果松村，滑雪場等設施項目的建設引發泥石流，令居民終日生活在住房可能被泥石流沖毀的擔憂下，而圍繞該村51名村民被徵收196.37畝土地的補償糾紛，至今沒有平息。

事實上，中國的名山大川，已經淪為開發商“最後一輪瘋狂圈地”的戰場。本報此前報道的部分開發商在西雙版納白象湖擅自填湖造地，以及萬達集團在長白山圈地幾萬畝，只是寥寥數例而已。

中信建投研報顯示，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅遊地產，涉及項目金額超過3000億元，旅遊地產項目的投資佔2010年全國房地產開發投資48267億元的比例超6.2%。

2012年一季度，全國旅遊地產上億元投資簽約項目就有近70個，例如中坤集團擬投500億元開發雲南普洱；中弘股份先後有近300億元投向3個旅遊地產項目；恒大地產擬150億元建哈爾濱太陽島西區旅遊項目；陝西旅遊集團100億元打造延安“聖地河谷”等，總規模達2600多億元。

儘管開發商都宣稱進軍旅遊地產是多元化拓展戰略，但這些所謂的旅遊度假區、旅遊綜合項目、文化產業園等項目，幾乎無一例外地包含房地產開發，甚至是項目的主要盈利來源。有開發商私下對本報稱：“明明可以吃肉的，誰會去喝湯？”

在地方政府如此熱衷配合開發商的情況下，人們不得不擔心，過度的旅遊地產開發，甚至是以旅遊項目為名、商業地產為實的開發，會不會破壞旅遊景區的自然、人文生態。

旅遊資源在某種意義上是全社會的公共財富，但旅遊地產項目針對的通常是高端市場，從公平性的角度來看也存在爭議。2010年4月，建在大理洱海公園內的“洱海天域”被媒體曝光，輿論紛紛批評“世界級的旅遊景點變成富人的後花園”，隨後紀檢、監察機關介入調查。2010年5月，“洱海天域”項目被責令停工。