北京房屋空置率或近三成 呼籲打擊過度投資行為

北京市公安局人口管理總隊發佈的數據顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址數據庫。據悉，該數據庫共採集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%。

此外，《每日經濟新聞》記者注意到，如果以2011年北京新建住宅年成交量為基準，當前381.2萬套的空置房，其消化週期需要近42年。

對於上述數據，業內人士對其準確性存異議。其中，典型的觀點是，在上述統計調查中，統計機構並未對“空置”一詞給出明確的定義，因此“空置率”也存在不明確性。

不過，上述業內人士稱，近三成空置率這一數據可以作為參考指標(北京的空置率較高)，可以為政府出台空置税等政策提供數據支持。

消化週期需近42年

北京市公安局人口管理總隊發佈的信息顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址數據庫。該數據庫已錄入房間數為1320.5萬套，其中標註出租房屋量為139萬套，核對空置房屋量為381.2萬套。由此計算，空置率高達28.9%。

對此，北京中原三級市場研究部總監張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，空置率在10%~20%為空置危險區，需要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。換句話説，目前北京樓市已屬於商品房嚴重積壓區。

同時，近幾年北京樓市新建住宅的年簽約量在10萬套左右。相關數據顯示，2009年~2011年北京新建住宅年成交量分別為17.9萬套、11.1萬套和90605套。如果以2011年成交量為基準，當前北京的381.2萬套空置房，其消化週期高達近42年。此外，381.2萬套空置量也相當於北京139萬套出租房屋量的約2.74倍。

實際上，北京樓市的空置率一直在一個較高水平，且該數據仍在上升。上海易居房地產研究院於2009年4月28日發佈的 《全國商品房空置研究》內容顯示，2008年北京商品房空置率高居全國首位，為16.64%，高出全國平均水平的75%。

相較於2008年時的16.64%，目前已繼續衝高至28.9%，雖然兩個數據的統計機構及統計口徑不同，但從兩個數據的對比可粗略知曉，目前北京樓市的空置率仍處於上升通道。

對於包括北京等在內的中國樓市空置率高企的原因，亞太城市房地產研究院院長謝逸楓向《每日經濟新聞》記者分析説，“商品房市場有效需求不足是我國商品房空置率較高的重要原因。商品房市場的有效需求不足主要有四個原因：一是過高的房價；二是偏低的居民收入；三是過多的投資投機炒房者存在。前者抑制了城鎮居民對商品房的需求，後者制約了城鎮居民購買商品房的需求。四是中國房地產二十年發展過快，導致房屋開發量暴增而過剩。”

謝逸楓進一步指出，目前房地產市場上，城市近郊區的洋房和遠郊別墅及城市中心寫字樓、商業廣場、公寓是房屋空置率最高的產品類型。

數據準確性存爭議

在採訪中，對於北京市公安局人口管理總隊發佈的相關空置數據，不少人質疑其準確性。

張大偉質疑道，首先，“空置”一詞的定義不明確。空置房的定義較多，不同的“空置”定義決定了不同的統計口徑。其次，根據北京住建委發佈的“十一五”建築節能發展規劃中提及的2010年北京市民用建築總量達近6.08億平方米，目前民用建築的最大規模也就在7億平方米左右。即使有部分軍產、央產、校產等其他產權，總住宅的建築面積也在10億平方米內，不太可能有近三成的空置率。

謝逸楓也是其中的一位質疑者。他表示，截至目前，各地空置房的具體數量、空置率的定義以及空置的統計口徑與方式等問題存在差異。從統計的方式和來源看，北京市公安局人口管理總隊發佈的數據值得懷疑。首先，該數據沒有把政府公務員住房和新建保障房、新建商品房已完工未收房的房屋等統計在內。其次，該組數據將北京農村的房屋以及工廠及企業倉庫等也統計在內，有點像大雜燴，準確性也隨之降低；第三，北京房地產中介行業協會的統計數據顯示，一季度北京全市住房租賃市場成交量在33.8萬套左右，按照這一數據全年超過120萬套，總租賃人口約400萬左右，與北京市公安局人口管理總隊發佈的數據中725.5萬人的流動人口信息數字間存在較大差距，差距的原因在於可能存在部分登記為空置的房屋實際上處於出租狀態。

但是，也有對該數據持肯定意見者，如蘭德諮詢總裁宋延慶就認為，公安系統普查的數據應比建設系統、統計系統等發佈的相關數據更準確。

同時，張大偉也表示，北京市公安局人口管理總隊發佈的相關空置數據無法作為一個指導性數據，但是可以作為一個參考數據，即北京的空置率不低，比如北京五環外一些區域確實存在空置率較高的現象。因此，在房地產調控已經基本見效的情況下，政府可以考慮出台政策打擊空置等過度投資行為，以達到增加租賃市場和買賣市場房源的供應量。

謝逸楓也指出，北京近三成空置率數據的準確性有待商酌，但包括北京等在內的中國樓市的高空置率卻是不爭的事實。因此，在地產調控的大背景下，政府應該考慮開徵空置税，以打擊炒房者，擠壓泡沫，給房價消虛火，讓房價合理迴歸。

（作者：葉書利）