萬達模式弊端顯露：武漢萬達廣場空置率達七成

一牆之隔，境界迥然：牆內的商業廣場紅紅火火，牆外的街鋪冷冷清清。

“交房一年多，武漢菱角湖萬達廣場街鋪，出租率也只有三成左右。”6月5日下午，一位王姓街鋪業主告訴本報記者，萬達經開廣場，目前也面臨如此尷尬。

記者連日來調查獲悉，2010年之後，大連萬達集團在武漢的項目陸續開業運營，曾成就萬達“江湖霸主地位”的第三代產品，日漸顯露出其尷尬的弊端：已出售物業的街鋪運營不佳，導致各項目業主輪番投訴。

“城市綜合體項目成功的關鍵因素，在於項目後期的運營。”記者採訪的多位業內人士坦言，尚未邁進資本市場的萬達集團，其運作模式除了加快項目的週轉率外，另一重要籌碼就是將包括街鋪在內的非自持物業出售以獲取現金流。然而，慕名而至的街鋪小業主，可能成為萬達前進的“墊腳石”。

小業主之殤

2009年4月30日，萬達集團出資12.87億元，拿下佔地163.53畝的菱角湖廣場所在地塊。2010年12月，正式開業。這是萬達2009後在武漢的新進4個項目中最早開業，也是被視為商業氛圍和消費力最為成熟的項目。

與此前的江漢路萬達廣場不同，菱角湖廣場代表的是萬達的最新產品城市綜合體。其總規劃用地面積9.47萬平方米，總建築面積達51萬平方米，由商業綜合體、室外商業街、公寓、住宅和底商組成。

更為創新的是，萬達在業態搭配上，設計了用於出售回籠資金的室外步行街。公開資料顯示：該廣場室外步行街商鋪總體面積4.9萬平方米，總商鋪數量295個。約佔項目總體商業面積的20%。

菱角湖所在區域有着較強的商業潛力。武漢一位資深地產人士告訴本報記者，地塊所在地交通便利，周邊具有中高端收入人羣的人口多達20多萬，但區域內大型商業乃是空白，是一個發展城市綜合體的理想地段。

然而，消費潛力的發展需要時間和人氣的積累，目前該區域尚不足以支撐菱角湖廣場如此大規模的零售商業。事實正是如此，已開業一年半的菱角湖廣場，室外街鋪正在面臨出租率不高的尷尬。

5月27日（週日）上午12：00，本是商家最忙碌的時刻。但記者在現場看到，社區商鋪的街道上，只有三三兩兩的帶着寶寶的媽媽們閒逛着。看到沒有客人，達芙妮品牌的銷售人員百無聊賴，與對面美鑽天成的同行有一搭沒一搭地閒聊着，最後索性走到對方門口“面談”。

人流不足帶來的是商鋪生意“清淡”。服裝店“極美度”銷售人員告訴記者，店鋪從2010年12月開業，專營中高端服裝，但每天人流稀少，日均營業額不到2000元。但這間30平方米左右的店鋪，每月光租金都是1萬多元，加上員工工資等成本後，目前仍在虧損，老闆已經打算退租。

這種局面還不是最糟糕的。上述王姓業主告訴本報記者，自己的鋪面位置較好，面積約76平方米，總價約180萬，2010年年底交房後，他將房子租給了一位經營土特產的商户，當時簽約5年，月租金9000多元，商户雄心勃勃地花了10多萬元裝修，準備大幹一場，誰知道開門營業3個月裏，基本沒生意，最後不得不提前退租。此後，自己的商鋪再也沒能租出去過。

“即使9000多能租出，我的投資回報率也僅為年均3%左右。”上述王姓業主表示。目前，此處商鋪的租金掛牌價約為每平方米160-200元，但基本有價無市，特別是項目西北角的街鋪，很多商鋪自交房後從未租出過。

已有業主用免租方式維持着目前的出租率。一位業主介紹，自己於2009年購買了萬達B區的兩套商鋪，總價近800萬，首付五成後，目前月供為4.2萬元左右。2010年年底收房後，將商鋪租給一商户，其先後經營皮具、茶葉等多種產品，但生意都不行，商户想退租，但考慮到其前期投入很大，至今也只收了商户半年的房租，約4萬-5萬元，其他時間都算作免租了，讓其繼續經營。

“我們希望跟萬達合作，讓其以返租或者多組織活動的方式，盤活街鋪，”上述王姓業主稱，菱角湖廣場的業主已多次和萬達協商溝通，但目前尚未達成一致協議。

不過，萬達已加快項目西北角規劃路的修建進度。此外，萬達物管公司也開始主動將商户的租房需求轉給業主。去年，該公司還開展“飲食一條街”招商活動，為街鋪業主帶來不錯的招商效果。

菱角湖廣場街鋪遭遇的尷尬，並非個案。上述武漢業內人士表示，“已開業的經開項目，出租率比菱角湖更低。”

全國其他城市的萬達廣場三代產品中也存在這種弊端。戴德梁行房地產顧問（廣州）有限公司商業部助理董事伍林透露，廣州白雲區的萬達廣場，主力店的生意十分紅火，但室外的街鋪就十分冷清，入駐的商户流失率至少在30%。

“萬達的商業模式是‘快買快乾快竣工’，公司要求每個項目必須在18個月內開業，”一位對萬達模式頗有研究的業內資深人士表示，萬達的規模和發展速度，需要龐大的資金流來撬動，缺乏資本市場融資渠道的萬達，只能加快資金的週轉率，並出售部分物業。

出售部分商業的弊病則是：缺乏足夠的人力來進行後期的商業服務和統一運營。“商業項目運營與純粹的地產開發完全不同，”伍林也表示，萬達第三代產品十分先進，但其後期的管理及軟件上的搭配不足，導致如今的空置率。也就是説，其項目可在全國各地不斷複製，但在商户的選擇及搭配等實際商業運營方面中，卻無法複製。這就意味着，萬達的每開一個項目，都需要有對當地商業環境瞭解的人才進行後續運作。但如今中國的商業地產人才的缺口十分龐大，萬達自身也每每被挖角。

“萬達曾採用集中推盤的方式，來規避這種弊病帶來的市場影響。”萬達一內部員工透露，萬達在武漢的項目推盤時間很集中，幾乎是在2-3個月的時間內推完，此舉一來為形成萬達的規模優勢，二來則擔心產品弊端暴露後影響後期的銷售。但此説法並未得到萬達官方證實。

伍林看來，武漢的商業和商業地產都具有很大的發展前景。不過，上述地產人士認為，每個商業項目都有其市場培育期，短則2-3年，長則5年，特別是萬達選址大都土地成本相對較低的次中心地段，培育週期會拉得更長。在此過程中，萬達街鋪的小業主，需要作出一定的犧牲，這或許是萬達繁榮背後的陰影。