住建部分析樓市成交數據 價格穩定是底線所在

彙總分析成交數據 住建部憂心寬鬆貨幣對沖樓市調控

李樂

5月中下旬以來房地產標杆城市成交量的迅速放大，已經引起了住房和城鄉建設部(下稱住建部)的高度關注。目前，作為房地產調控部際聯席會議的牽頭部門，住建部已經開始着手彙總分析北京、上海、廣州、深圳等地的樓市成交數據，並據此對下一階段房地產市場價格的走勢和趨勢進行初步評估。

6月12日，中國人民銀行總行下發172號特急文件，要求各商業銀行對於購房按揭貸款優惠下限以7折為底線。在此之前，中國人民銀行3年半以來首次降息，以及商業銀行在北京、上海等一線城市將首套購房優惠利率、首付比例等均恢復之前的優惠政策。這一系列金融機構政策帶來的寬鬆貨幣環境，已經令住建部對樓市調控保持成效感受到了壓力。

住建部的相關信息彙總工作，主要通過住建部房地產信息直報系統完成。目前，住建部從該系統中調取的數據顯示，雖然5月中下旬以來，成交量持續保持放大態勢，但總體成交價格仍保持平穩。對於是否有針對性的措施，住建部目前的思路是，在房地產價格保持平穩的情況下，堅持現有調控措施，至於針對性的措施，將做好“政策儲備”，及時應對市場變化。

彙總樓市數據

“住建部已經開始彙總5月以來各主要城市的房地產市場信息數據，並進行彙總分析，尤其是針對北京、廣州、杭州、深圳等成交量增長比較快的一線標杆城市。”6月14日，接近住建部的一位權威人士告訴記者。除去對成交量和成交價格數據的彙總分析外，還包括對成交户型面積比例、供應結構比例之間關係的分析。

這一數據彙總工作主要通過設在住建部的房地產信息直報系統完成。該系統於2005年前後由國家發改委批准立項，於2007年前後完成了與全國各主要城市房地產交易網上籤約系統的併網和數據採集工作，通過時時採集數據的方式，形成信息直報。除房地產交易量、簽約價格外，該系統還可以對批准預售房源總量、商品住房户型、供應結構等進行時時彙總。

相比於國家統計局城調隊抽樣調查結合統計加權的數據統計方式，住建部房地產信息直報系統更能直接體現短期內的市場交易和價格變化。不過，依據《統計法》，房地產交易數據對社會公佈必須以國家統計局數據為準，因此，住建部房地產信息直報系統形成的數據彙總和分析，往往作為政府內部決策的重要參考。

對於上述緊急彙總樓市數據信息的説法，住建部一位不願具名的官員向《中國經營報》記者表示，對於房地產市場交易情況、價格水平的變化，住建部一直保持着緊密的監測，他説，“從一定程度上，這是一項必須進行的工作。”對於目前直報系統採集的數據的情況，這位官員表示受到《統計法》的制約，不便公佈具體數字。

記者瞭解到，目前住建部彙總的市場交易數據中，從5月中下旬開始，北京、深圳、杭州等地的成交量都有較大幅度的增長。其中北京漲幅較大，同比上漲約33%；杭州次之。但成交價格保持相對平穩，北京同期房地產成交價格同比約下跌1.3%左右，深圳、上海、廣州等地未出現價格隨成交量迅速上漲的情況。

寬貨幣“壓力”

記者瞭解到，自從2012年3月以來，中國人民銀行總行持續調低金融機構存款準備金以來，住建部房地產市場監管司就一直在密切關注市場成交的變化情況，並就“寬鬆貨幣政策”對房地產調控收效的影響，進行過多次內部評估，並得出了具有一定壓力的初步結論。對此，前述不願具名的住建部官員表示，由於涉及部委之間的政策協調問題，不便對此發表評論。

然而，寬鬆貨幣政策所帶來的影響，卻在市場中逐步擴散。甚至在高端住宅市場中的反應也逐漸顯現出來。遠洋地產大望京項目於5月中旬開盤，北京市房地產交易管理網的簽約備案顯示，截至本報發稿時止，總計簽約金額已經高達8.5億元人民幣。保利地產東郡項目，總簽約金額也已經達到6.4億元人民幣。中化集團開發的金茂府項目，最新一期簽約銷售業已達到7.4億元人民幣。

長江三角洲的情況不同，中國房地產指數研究院曹旭東表示，5月全國百城價格指數環比下跌0.31%，跌幅有所收窄，但整體仍在下跌。從杭州、南京等長三角城市成交情況看，近8成熱銷樓盤都是價位較低的剛需盤。而剛需只佔市場購買力的三四成，只要限購持續，房價下行的趨勢就會延續。“現在正處於房價下調的僵持階段。”

2012年4月，國務院總理温家寶主持國務院常務辦公會，對落實政府工作報告內容進行了分工，其中落實房地產調控政策、推進保障性安居工程建設、穩定房價等任務由住建部和相關部門負責。而在對人民銀行總行的有關貨幣政策的分工，則表述為按照總量適度、審慎靈活的要求，兼顧促進經濟平穩較快發展、保持物價穩定和防範金融風險。

“穩定房價和保障性安居工程的推進情況，是考核住建部最重要的目標，但是，寬鬆貨幣政策會帶來一定的壓力。”中國房地產學會會長陳國強向記者表示。

住建部的“底線”

實際上，成交量放大但價格保持穩定，是住建部的底線所在。全國工商聯不動產商會會長聶梅生告訴記者，在成交量不增長的情況下，房地產價格水平的微跌是沒有太大真正意義的。“比如説，市場中有10000套房子，其中9000套是庫存，賣不出去，賣出的1000套價格有小幅度的回調，那麼所展現的只是小部分交易的價格，並沒有代表意義。”聶梅生説。

中國房地產指數研究院的統計數據顯示，至2012年4月底，全國11個典型城市房地產庫存總量約73萬套，創下2008年以來的新高。同期，儘管國家發改委、國家統計局公佈的70大中城市房地產價格指數絕大部分城市呈現出同比、環比下跌的趨勢，但成交量隨價格的逐步下行，按照聶梅生的邏輯，並不能代表市場的整體趨勢。

“從我們的角度看，房地產市場價格的穩定，是樓市調控政策取得收效的最重要的直接指標，如果在這一基礎上，能夠有較好的成交量表現，那麼是有利於房地產行業整體的健康發展的，同時，也有利於整體經濟局勢的穩定。”前述不願具名的住建部官員表示，活躍成交的同時穩定價格與“放鬆房地產調控”是兩個截然不同的概念。

此前，相關媒體曾援引國家發改委內部人士的話稱，“鬆綁房地產調控將作為經濟刺激政策的第二張牌”，但隨後，國家發改委稱並未有發改委官員接受採訪，目前依然要堅持房地產調控不動搖。在此之前，住建部亦通過新聞發言人接受新華社記者採訪的方式，表明堅持樓市調控不動搖，並強調對地方擅自鬆動樓市調控政策的行為堅決予以制止。

記者瞭解到，目前國務院尚未就5月以來房地產市場出現的成交放量問題，要求住建部做出專題彙報。“住建部真正擔心的不是成交量的回暖，而是成交量回暖之後的價格上升，價隨量漲，這是住建部所不能接受的，相反，如果價格穩定而成交放量，這是最符合國務院對住建部的考核標準的。”陳國強向記者表示。