年內房價普漲是想入非非

限購把高端房的投資、投機需求嚴重壓縮。因此至少在年底之前，整體房價重現向上拐點的推斷，顯然是一廂情願的想入非非。

文/蔡為民

央行3年半來首次降息，雖然只是小小的0.5%，卻引來市場軒然大波！尤其是北京、南京、深圳等地頻傳排隊搶房消息，更使各種樂觀評論與揣測鋪天蓋地。總結來看，大致可得出以下幾個判斷，首先是貨幣政策轉向寬鬆，對刺激實體經濟有一定作用，而公積金利率與額度同步降低，可望吸引部分有意購房者進場。

●抄底資金來勢洶洶

於是有些專家煞有介事地表示，央行此舉説明打壓樓市的影響是巨大的，而降息等同於鼓勵購房的救市行為…云云，甚至有專家直指，按目前情勢繼續發展，房價重新起漲已指日可待。

以上論述，乍聽似有道理，惟卻忽略了降息的實際意義與調控本質。

本輪降息與實體經濟的疲軟密切相關，中央希望透過貨幣寬鬆刺激投資需求。雖然其效應各方説法與推論不盡相同，但至少有一點是可以肯定的，即降息要救的是“商”市（實體經濟）而非樓市！即使會有部分貨幣進入房地產領域，那也是目前風起雲湧的抄底資金。就如同媒體報導，黑石基金以3.3萬/平米的超低價（行情約10萬/平米），洽購上海CBD板塊之北京西路華敏商業地產（據我向該公司高層求證，目前有黑石、SOHO中國、頂新三家競逐，目前價位談判在5萬/平米上下），及上海“國信世紀海景”與“湯臣一品”同為濱江第一排，而“湯臣一品”已接近20萬/平方米，“國信世紀海景”卻以4.5萬/平方米起價入市，當然會吸引部分“貪便宜”的買主搶購。惟從整體樓市情勢以觀，年內兩度降準與一次降息，對房地產的幫助雖存在卻絕不能以“強烈”名之。

●樓市買氣正在聚集

之所以如此，與調控本質有關。稍微關注市場的人都會發現，今年與去年的調控方向有所不同、已在修正，有人將之視為政策鬆綁，在我看來，實際是過程中必然與必要的調節，畢竟，市場並非靜止狀態，配合其節奏作相應變動，實屬理所當然。

必須知道的是，從2011年1月開始嚴格執行的限購措施，當時主要的目的是控制形勢、改變供需雙方對房價的期望值，因此政策雷厲風行如狂風掃落葉，不論購房目的是投機、投資、置產、自用無不受到嚴重衝擊，標準的“寧願錯殺，不可錯放”。而當前市場預期已經得到調整，追漲心理基本不存在，剩下來的是冷靜、理性的觀望，等待價位更大跌幅。

令人遺憾的是，就在這個時候，國際經濟、金融形勢快速惡化，使中央深刻了解，首次購房與改善型需求的持續觀望，並非國內經濟、產業、市場之福，在確保紅線——禁止投機、投資進場的大前提不可逾越的情況下，允許地方政府展開微調。從而我們看到成交量逐步回暖，土地拍賣的溢價率也開始上升。數據顯示，僅6月至今，20個重點城市溢價率為14.6%，而自去年8月份到今年5月，該數字低於5%，充分顯示開發商對房地產前景正在逐步恢復信心。

●房價是會傳染、連動的

或許有人會質疑，上述論述與數據所顯示的，不正是救市效果及房價上漲可期嗎？

但我並不這麼看，畢竟“打蛇打七寸”，而樓市的“七寸”是高端房與豪宅，因為只有這兩類產品有帶動房價向上攻堅的爆發力，而限購把這類產品的有效需求嚴重壓縮。

這正是我一貫強調：房價像流行性感冒，是有傳染性及會板塊連動的，“豪宅再怎麼漲，都與小老百姓無關”是錯誤認知。

總而言之，本次降息確實對預期心理之強化，及催促剛需進場有一定作用，進而帶動銷售好轉。但失去投資、投機為主力之高端房、豪宅的“保駕護航”，房價衝漲能量卻是有限的，因此至少在年底之前，部分區域不論、整體房價重現向上拐點的推斷，顯然將是一廂情願的想入非非。