南京萬人搶房潮存疑專家指開發商做局製造假象

2012-06-19

有市場人士指出，碧桂園鳳凰城搶房潮出現在非限購城市句容而非南京市，不過5月以來，多地現搶房潮，購房者滋生恐慌心理，而開發商或借勢提升房價

編者按：京城樓市出現超過百天的回暖，令剛需購房者的觀望情緒日益降低，為了避免再次錯過房價低點，剛需購房者近期紛紛加快入市步伐，南京、深圳更是出現了久違的排隊搶房景觀。與此同時，地王重現江湖，4月，在北京，南昌市政19億元擊退萬科，成為北京新地王。國家統計局數據顯示，5月全國商品住宅成交環比增長16.37%；成交額環比增長19.12%。新一輪“購房熱”已經襲來，地產會不會重新走上“量價齊漲”的老路？本期聚焦房地產“購房潮”，力圖解讀此輪“購房潮”的規模、來龍去脈，以及背後的成因。

本報見習記者王麗新

近日，樓市相當熱鬧，新盤“千人搶購”，二手房購買者“整夜排隊”。多地頻現“搶房潮”，其背後是開發商做局製造假象？還是市場需求在這一節點集中釋放？尤其近日南京句容碧桂園鳳凰城搶房潮升級，由千人搶購引發至萬人搶房，這些現象是否代表樓市傳出逆轉信號？

南京句容現搶房潮

近日，有媒體稱南京市出現萬人搶房潮，據説其項目名稱為碧桂園鳳凰城，開盤當日去化率為90%。

對此，有消息人士向記者表示，該盤確實賣的不錯，開盤當日房源即售罄，後來臨時加開房源，但是也有渲染成分，只是有萬人到訪而已，畢竟不是每一個到訪者都會決定購買，加入搶房大軍。

上述消息人士還向記者透露，雖然碧桂園鳳凰城暢銷，但是該項目並不位於南京市，而是位於句容，因此其搶購熱潮也不是發生在南京市，而是發生在緊鄰南京的句容。

對於句容出現搶房潮的原因，該人士向記者表示，一方面，碧桂園鳳凰城項目在營銷上下功夫，蓄客時間長，踏準了推盤節奏；另一方面則是因為句容不限購，地理位置又緊鄰南京，因此其客户相對於當地自住人羣，則更多地吸引了南京購房者去句容投資。

此外，據南京市中心一位我愛我家的銷售經理向記者透露，南京的新盤成交量明顯回暖，二手房房價也在看漲，好的房源也有排隊購買現象，不過整體來看，尚處在小幅穩定上漲階段，也未引發搶購狂潮。

而對於南京市樓市來説，限購併未放鬆，雖然相對於今年年初，不管是新盤還是二手房成交均價和成交量都有所上升，但是上漲幅度並不是非常大，搶購潮更不是南京市樓市的主流趨勢。

此外，南京市多位中介機構的相關人員向記者表示，句容碧桂園鳳凰城雖然熱銷，但是對於南京市來説，還並未出現大規模的搶購現象。

南京樓市量價齊升

“現在80多平米的小户型都已經賣光了，預計下個月會有新房源開盤，不過價格還未確定。”南京市仙林湖望月路萬科金色領域的相關人士向本報記者介紹。據記者瞭解，該盤之前的銷售均價為11000元/平方米。不過，上述樓盤的銷售人員向記者透露，如果更嚴厲的調控政策不出台的話，預計新房源的均價可能有小幅上漲。此外，據其附近知情人士介紹，實際上，該盤現在推出的房源已經比去年推出的房源價格要小幅上漲，大概每平米上漲500元。

據記者瞭解，同樣位於該區域的保利羅蘭香谷也有上漲跡象。“我們幾乎每一個月都會推出一批房源，之前推出的87平方米户型的房子折後總價約80萬元，而現在推出同一户型的房源總價則約為90萬元。不過，後推出的為湖景房，因此比之前推出的房源總價上要多出10萬元左右。”保利羅蘭香谷的一位銷售人員向記者介紹。

據鏈家地產市場研究部統計，5月南京市新房共成交5879套，環比上漲8.71%，同比漲幅接近90%，而6月份截止到上半月一共成交3975套，預計本月或將突破6000套。此外，據上海易居房地產研究院報告指出，在2012年5月份全國70大中城市新建商品住宅房價漲幅排序中，房價環比上漲指數中，南京位列第9。

對此，鏈家地產分析師陳雪認為，南京新房市場在持續的“低價跑量”策略下，自3月份成交量呈現出明顯增長後，市場維持穩中有升，新房市場逐漸扭轉了成交量平穩下行的走勢。其中部分項目也持續熱銷，如江寧老盤21世紀國際公寓、江北六合新盤榮盛花語馨苑、城北新盤金地明悦等。

南京多家中介機構的相關人員也向記者表示，目前調控政策已經有築底跡象，如果南京現行調控政策不再收窄的話，部分開發商將會提價試水市場，尤其那些小户型的房子價格水平將水漲船高。

對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向本報記者表示，從目前的整體形勢來看，開發商大幅提價的聲音尚不強烈，但只要現行調控政策不再趨緊，樓市雖不會出現顛覆性反轉，但將會慢慢小幅上漲。

購房者恐慌心理蔓延

更值得注意的是，雖然碧桂園鳳凰城項目在句容而非南京，但是該項目去化率確實很高。而且面對其“搶房潮”的聲音，楊紅旭坦言，部分城市出現的搶購潮基本屬實。

陳雪則認為，最近多地出現“日光盤”項目及樓市漲價的傳言，恐多有炒作之嫌。最近幾個月，全國樓市成交出現了一定的放量，但多是開發商“以價換量”的結果。況且目前市場成交較2009年和2010年樓市火爆時期仍有較大的差距，市場全面反彈難度較大。

陳雪同時強調，目前樓市處在回升期，部分性價比高的項目不排除熱銷的情況，但最近所傳的項目漲價以優惠取消居多，坐地起價很難出現。

北京中原地產市場部研究總監張大偉也指出，各地頻發的千人搶購潮不排除開發商渲染成分在內，甚至是一些房企使用營銷手段造勢，但是開發商完全捏造的可能性並不大，事實上，樓市確實在復甦。

更重要的是，有業內人士稱，從真實的市場情況看，除非真的是項目性價比極高，否則很難出現真正的搶購潮。

令人擔憂的是，楊紅旭和張大偉均表示，購房者的恐慌情緒正在生成並蔓延。張大偉強調，購房者對政策和市場導向雙雙恐慌，對市場的再跌預期降低，對調控政策不放心，觀望情緒不再濃烈，反而是買漲心理滋生，害怕再度踏空心理非常強烈。

值得注意的是，調控政策築底，開發商不斷營造開盤熱銷的氣氛，這對於很多購房來説，容易形成一種跟風入市，或者是看漲買房的心態。另外，對於開發商來説，可能將借勢提價，利用購房者恐慌心理催生樓市的量價齊升。