蘇州高新區前地王現淪為菜地 或將被無償收回
“蘇地2005-B-62”，這個曾經蘇州高新區的地王，如今卻陷入重重迷霧中。
目前有媒體報道，該地塊從2006年出讓起閒置了將近7年，至今已淪為菜地。其間，這塊身價不菲的土地多次變更規劃，而且由於使用權所屬不明，身份成謎。
該地塊目前境況如何？是什麼原因造成了如此長時間的閒置？針對一系列問題，《每日經濟新聞》記者進行了深入調查，揭開了前地王的謎團。
土地使用權更替謎團
上述地王雖然閒置，但卻呈現出另一番"熱鬧"景象。《每日經濟新聞》記者在現場看到，該地不但成為了不折不扣的菜地，還成了來往車輛的免費停車場，行人、車輛川流不息。現場唯一存留的"開發"痕跡，是早已鐵鏽橫生、蛛網遍佈的臨時民工棚。
據報道，這塊地最開始由江蘇大辰有限公司(以下簡稱江蘇大辰)拿下，並建立了項目公司蘇州銀莊置地有限公司(以下簡稱銀莊置地)，隨後該公司股權產生變更，規劃局關於該地塊的公示材料中出現了"蘇州銀莊陽光新地置地有限公司"。
《每日經濟新聞》就此採訪了蘇州市國土局高新區分局信訪辦負責人李福男，他表示，這塊土地的開發商沒有更替過。土地在出讓成功後，允許使用權變更一次，當時江蘇大辰建立了項目公司後，就把該土地歸入其名下。此後至今，該土地的使用權再也沒有進行過變更。
記者從蘇州市工商局獲得的資料顯示，銀莊置地當前的控股方除了江蘇大辰有限公司之外，還有天津洋聯房地產經營有限公司，以及一位名叫徐玉麟的個人股東。其中，最大的股東為出資2億元的天津聯洋，而江蘇大辰和徐玉麟分別出資4000萬元和6000萬元。
江蘇大辰財務人員張女士告訴記者，徐玉麟是江蘇大辰的董事長，同時還擁有另一家企業江蘇星工廠投資集團。
該地塊最大的"疑點"是，規劃局網站上出現了 “蘇州銀莊陽光新地置地有限公司”，但該公司在蘇州市工商局並無註冊信息。蘇州市規劃局高新區分局有關負責人告訴 《每日經濟新聞》記者：“這僅是因為網站信息輸入有誤。”
記者隨即採訪了與它名字接近的新地集團旗下子公司蘇州陽光新地置地有限公司，但該公司銷售負責人陳小姐對記者表示，上述企業與其無關，新地集團在蘇州沒有取得過相關地塊的使用權。
上報方案試圖"偷面積"
既然使用權自始至終沒有發生過更替，那這塊百餘畝的土地為何閒置7年之久？
李福男表示，由於該地出讓時為"生地出讓"(“生地"即未開發的農地、荒地或城區內附有需拆遷的地上建築物的土地。也就是所説的"毛地出讓”)，直到2009年7月才符合交地標準。當時，開發商舉行了開工儀式並開始打樁，但工程並沒有實質性進展。
李福男表示，蘇州銀莊置地在國土局曾經多次以書面和電話形式催促開發商開工，但開發商的態度是"虛心接受，屢教不改"。每次催工文件發出後，開發商都及時給予回覆，但都以不同的理由進行搪塞。對此李福男表示無奈：“他們打樁之後，就很難界定是否屬於囤地。”
根據銀莊置地的回覆，他們沒有開工是因為所報的土地規劃一直沒有得到批准。銀莊置地還以此為由申請建設有效期延期至今年5月。
蘇州市規劃局高新區分局副局長王曉東向《每日經濟新聞》記者證實，高新區規劃局確實從未批准過該地開發商所申報的任何土地規劃，原因是經過多位專家鑑定，認為開發商多次上報的規劃嚴重違反江蘇省城市規劃管理的相關原則性規定，比如日照間距不符規定，住宅、商業層高過高以及容建面積超標。
王曉東指出，後兩者就是通常意義上所説的"偷面積"行為。樓市專家分析，這種做法可謂一舉兩得，如果成功了，就可以提高項目利潤率，而失敗了也可以有充足理由繼續囤地。
對此，李福男坦言，不可否認這是開發商在打政策擦邊球。但土地閒置新政出台前，國土局缺乏有效的手段去阻止這種變相的囤地行為。
至於外界所説的 “該地塊規劃多次變更”，王曉東解釋道，規劃申報的流程是先公示，後審批，因此會帶給公眾"規劃變更多次"的印象。
大限將至兩股東鬧"分家"
今年5月，上述項目的建設有效期經過延期後再度到期。面對開發大限再度來臨，開發商依然沒有動工的意願。
李福男透露，據高新區國土局瞭解，造成上述地塊遲遲不能開工的一個很重要原因是地塊項目公司銀莊置地出現了股東間的糾紛。
《每日經濟新聞》記者從虎丘區人民法院的一封《民事裁定書》以及發送給高新區國土局的《協助執行通知書》上看到，今年3月27日，銀莊置地最大的出資方天津聯洋向法院提出財產保全申請，要求凍結銀莊置地銀行存款2億元或查封相應資產，經受理得到了法院的同意並當即執行。其中，被查封的"相應資產"指的就是"蘇地2005-B-62"地塊。
換言之，事實上該地在今年3月份就已被虎丘區人民法院查封，目前可以動工建設，但在揭封前不能被抵押和轉讓。
據報道，原本銀莊置地的註冊資金為1億元，直到2008年，天津聯洋注資2億元。高新區國土局提供給《每日經濟新聞》記者的資料則顯示，開發商以分期付款形式支付土地出讓金，而最後一筆出讓金正是在2008年交清。
這也就意味着，該土地其實早在4年前，也就是該土地尚未達到交付標準前，就已經通過股權轉讓的形式，把該土地真正的所有權轉讓給了天津聯洋房地產經營有限公司。
一家開發商拿地，再把股權轉讓給資金實力和開發經驗充足的另一家開發商，這曾是一種經典的合作開發土地的模式。但在這塊蘇州地王身上，這種合作正面臨着"崩盤"。
此外據媒體報道，該地塊當前總價值很可能已經超過10億元。對此也有業內人士猜測，開發商很可能以鬧"分家"為由繼續囤地。
為此，《每日經濟新聞》記者在上班時間多次撥打蘇州銀莊置地有限公司在工商局的註冊電話，均無人接聽。而江蘇大辰的財務人員張女士則對記者表示，企業負責人目前不在，何時返回不明。
國土部新政規定，今年7月1日起，拿地滿一年開工量不足1/3或已投資額不足25%將被認作囤地。在此形勢下，開發企業鬧"分家"，無疑給土地的開發前景再度蒙上陰影。
對此，李福男表示，近期將約談有關開發商，在明確責任的同時，協商解決開發困難。如仍不奏效，將立即啓動土地無償回收程序。(每日經濟新聞)