北京豪宅市場呈現冰火兩重天

記者近日調查發現，2009年和2010年曾名噪一時的“地王”現在大都進入銷售階段，且多以豪宅形式投放市場，但銷售形勢冷熱不均，個別項目借樓市回暖之機，通過調整開盤時間和價格等方式大力促銷。

豪宅銷售冷熱不均

據記者不完全統計，自2009年以來，北京市場出現的區域“地王”有十多個，除薊門橋地塊因項目轉讓等原因至今未能開工外，其餘“地王”項目均已進入銷售階段。

由於拿地時的單價偏高，位於北京市區內的“地王”項目，均以豪宅的形式投放市場，不少項目還曾多次榮登北京銷售量的排行榜，成為市場追捧的熱點樓盤。相比之下，郊區項目仍以普通住宅的方式入市。但即便位於市區優越地段，豪宅項目仍然面臨着不同的銷售局面。

曾在2010年引發市場強烈關注的地王“廣渠路15號地”項目，已從去年4月起陸續開始預售。截至今年7月初，這個名為“金茂府”的項目已有7棟住宅樓和2棟辦公樓拿到預售許可證，住宅項目的最低預售價格超過45000元/平方米，最高價格則接近60000元/平方米。截至目前，該項目的大部分房源已簽訂預售合同。

相比之下，另一個“地王”項目的銷售狀況令人堪憂。“紫御華府”位於北五環外的安立路上，其前身是北京金力投資於2009年9月拿下的“奧運村鄉安立路西側居住用地”，與上述“地王”類似，拿地時的樓面價在15000元/平方米左右。

今年5月27日，該項目拿到兩批預售許可證，將1號、2號、3號和5號住宅樓納入預售範圍，並於當天開盤銷售，供應房屋147套。作為一個高端住宅項目，其擬售價格在69000元/平方米到73000元/平方米之間。但根據北京市住建委的信息，截至7月2日，這4棟樓的網籤情況仍然為零。

事實上，去年12月，該項目就拿到第一批預售許可證，將6號、7號和8號住宅樓的84套房屋納入預售範圍，同時還有10號樓的383套地下車庫。其中，三棟住宅樓的擬售價格均在80000元/平方米以上。但截至目前，僅有7號樓的3套房屋辦理了網上聯機備案，1套住宅被預定，其餘房屋均處於“可售” 狀態。

業內人士分析，豪宅項目銷售冷熱不均，主要受整體市場環境的影響。隨着調控政策的不斷髮酵，去年下半年以來，北京樓市陷入低谷，整體市場交易低迷，在此期間投放市場的豪宅項目也受到影響。同時，個別項目定價偏高，進一步影響了其銷售進度。

欲借回暖加快銷售

與市區豪宅相比，以普通住宅的形式入市的北京郊區“地王”項目，銷售情況整體向好。大興的“綠地中央廣場·新裏西斯萊公館”項目、亦莊區域的“中信新城”項目以及房山的“中糧萬科·長陽半島”項目，自開盤以來便銷售火熱，如今已進入銷售尾聲。值得注意的是，作為普通住宅，這些項目的價格在當地區域偏高，近期隨着市場整體變化，價格也出現了波動。

北京某豪宅項目銷售總監向記者表示，普通住宅項目以“微利”為原則，價格可隨市場走勢進行靈活調整，也容易走量;豪宅項目的價格偏高，本身銷售速度不快，若遇到市場低迷期，幾個月沒有成交的情況十分常見。

近期，隨着市場回暖，位於市區的一宗“地王”項目也在藉機入市。6月9日，北京大望京區域的“遠洋·萬和公館”項目開盤，預售價格在58000元/平方米左右。根據北京市住建委的信息，截至目前，該項目3號住宅樓的房屋多數已被預訂或辦理網籤，4號住宅樓的部分房屋也被預訂。

該地塊在2010年3月由遠洋地產拿下，樓面價高達27529元/平方米。SOHO中國董事長潘石屹曾測算，該樓盤售價在45000元/平方米時，才能保證10%的利潤空間。

在業內人士看來，該項目能夠取得現有的銷售成績，是在逆市主動調整銷售策略的結果。據瞭解，作為備受市場關注的項目，該樓盤原本擬於去年10月入市，但因市場低迷而延遲。今年以來，該項目又傳出將以超過60000元/平方米的價格入市的消息，但最終的價格低於上述標準。

該項目銷售總監表示，去年四季度，北京樓市整體銷售情況不佳，市場下行趨勢明顯，推遲入市是明智之舉。但作為豪宅項目，即便在今年市場回暖時開盤，也不宜定價過高。

他還強調，豪宅項目的銷售情況，主要受到市場走勢和入市時機的影響。其中，在2010年和2011年上半年入市的北京“地王”項目，多數獲得了較好的銷售成績;而在2011年下半年或2012年年初入市的項目，則要經歷一段時間的銷售低迷期。