險資養老之困：政策缺失 回報漫長盈利模式待解

6月初，保監會下發13項保險投資新政的徵求意見稿，隨之，險資加入養老產業的呼聲便一直高漲。泰康人壽成為保險領域第一家吃螃蟹的企業，隨後新華、國壽、和眾、平安等大型險企也紛至沓來。

誠然，在債券、股市等投資渠道收益情況並不盡如人意的情況下，謀求新的投資渠道實現險資的保值增值成為保險公司的一大課題。幾大壽險公司爭建養老社區，都是看中了未來幾十年中國巨大的養老市場空間。

但與傳統服務業不同、養老社區投資規模大，回報期長、資金流動性弱，對於險企和開發商來説，一邊是廣闊的市場前景，一邊是步步為艱的實際操作情況，前景充滿不確定性。在相關政策限制和尚無成熟盈利模式借鑑的情況下，險資涉水的養老項目仍然面臨各方面的困境。

相比一些險企對投資養老社區的“低調”，泰康養老社區描繪的規劃較為明晰。今年5月，泰康人壽對外推出了國內第一款與養老社區相結合的綜合性養老保險計劃——“幸福有約終身養老計劃”，產品為繳費起點200萬元的分紅型養老險產品，交費方式分為一次性躉繳和十年期期繳，由此獲得養老社區的居住資格，提前鎖定了入住成本。

6月，位於昌平新城的泰康之家旗艦養老社區一期工程破土奠基，這也意味着保險公司在投資養老地產方面邁出實質性一步。泰康之家佔地約17萬平方米，總建築面積約30萬平方米，共可容納3000户入住。剛剛開工的項目一期建築面積約9.1萬平方米，可容納800餘户。

險資養老社區摸索開發 資金投入存在不確定性

據悉，泰康養老旗艦社區將按照居民年齡和身體狀況，分為獨立生活、協助生活、專業護理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開發一系列公建項目，提供不同層次的個性化服務，使其成為集居住、飲食、醫療、康復、健身、學習、娛樂、交友為一體的“小社會”。這些吸引高端消費者的重要因素，意味着一筆不菲的前期投入。

與泰康之家一期規模相似，由地產商開發的上海親和源是國內較為成功的高檔養老社區項目。其建築面積近10萬平方米，推出834套房源。自2008年營運至今，總投入接近6億元，基本實現收支平衡。參照上海親和源的情況，結合泰康養老社區的定位，和後續大面積的自建工程，光是一期工程所需投入只會高不會低。

不過，泰康人壽尚未公佈其項目規劃資金及相關前期後期工程預算。而去年12月，北京保監局在對泰康養老社區對接產品——幸福有約的處罰公告中指出，目前泰康人壽養老社區整體建設規劃及與其對接的產品開發仍處於研究論證階段。這在一定程度上反映了泰康的養老社區“走一步看一步”的策略，這也是當下險企涉水養老地產的普遍現象。

泰康人壽曾表示，養老社區計劃除了在北京，還會相繼在三亞等30多個省區佈局，發展連鎖養老社區。等五年、十年後將真正實現跨地區、跨國連鎖。去年5月，董事長陳東昇曾宣佈三亞養老社區爭取在三年後投入使用。但鑑於“投資不動產的賬面餘額，不高於本公司上季度末總資產的10%”的規定，使險企每年不動產的投資額受到限制，給這一龐大規劃按期推進造成一定約束。

中南財經政法大學金融學院副院長劉冬姣指出，我國的養老產業支持政策，目前仍然停留在研究階段，政策缺乏使得養老地產從拿地到開發都處於摸索期。很可能因未來規劃的不確定性引起的資金投入的不確定性。

“只租不售”經營收入偏低 投資回報期長

從投資回報上看，險資投資興建養老社區，不同於房地產商可以通過預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，保險投資新政對，“保險資金投資養老不動產項目，不得自行開發建設投資項目，不得以分拆形式銷售養老項目產權，不得利用銷售養老項目產權獲得銷售收入”的禁令，令保險商只能長期持有養老產業，以“只租不售”的模式經營實現投資回報。

業內人士告訴記者，沒有產權歸屬感的租賃模式，將可能使養老地產的回報週期被拉長至10年、甚至20年以上。而回報週期相對漫長，加大了投資開發的風險，市場前景也不容易預測。

就目前的市場經驗來看，地產商推出的養老社區項目，整體經營狀況並不好，經營6年的上海親和源算是國內較為成功的項目，儘管目前運營上基本實現平衡，但目前投入的成本還沒有完全收回，仍有200多套沒有售出。

業內專家指出，一般國際上養老社區的回報週期是10年以上，險資養老社區無疑是想以軟性服務來吸引高端消費者，隨之就要大手筆投資公建項目和配套設施，回報週期有可能長達20年以上。”這就需要保險公司有充分明確的市場規劃、品牌聯動效應、較強的投資實力、有效的盈利模式和充足的資金供應，從而獲得市場的信任感和品牌認知度。

泰康人壽相對樂觀，其對中國經濟網記者表示，在一般情況下，若養老社區4-5年住滿，屆時預計可以保證運營平衡。合眾人壽董事長戴皓也曾在年初表示，養老社區的主要特點是投資規模巨大、投資週期長，經營收入偏低，但中後期資金迴流穩定，是壽險資金理想的長期性戰略投資渠道，使資產負債的久期匹配趨於合理，因此需長期經營。

目前，外界較為樂觀的估計認為，養老地產的收益率至少在15%左右。較為保守的估計認為養老地產收益率約在4%-10%之間不等，高端養老地產的收益率會偏高一些。雖然對養老地產投資收益率的預測不一，但是目前基本的共識是養老地產投資收益率將高於銀行存款、債券，但低於風險較高的股票投資。

由於我國的養老地產處於起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前險企參與養老地產走得都是高端路線，但是也意味着投資大、風險高，保險公司必須面對土地、建築、運營等成本的挑戰。

前期成本高 無成熟盈利模式借鑑

依泰康人壽對其養老社區未來規劃的描述，整個社區及輔助項目均由泰康自建，採取“只租不售”的純持有經營，以後續養老經營服務項目為主要利潤來源，並以“分時度假”操作模式，在公司在所有城市的養老地產項目資源為基礎，提供養老、休閒、度假服務。

在觀望了一段時間後，中國平安進軍養老地產的計劃也浮出水面。將採用租售搭配模式，即租賃部分進行持有經營，而出售部分則可短期內回籠資金和成本。

其規劃的養生養老地產項目運作模式分三條主線，有目前保險公司主推的“租賃型養老公寓”，還包括“銷售型親情社區”、“銷售型度假休閒產品”。業內人士分析，平安投資養老地產的資金來源可能不僅限於保險資金，因此可供銷售，這樣銷售部分則能否實現資金較快回流。

目前，養老地產的經營模式分為自營和外包。外包即地塊自己開發建設、持有、把服務租賃給第三方養老服務商;或者獲得土地後，把項目直接包給服務商開發建設和後續服務。服務商去評估是否能夠盈利。

保險公司涉水養老地產免不了在“掙高毛利承擔高運營管理風險，還是低毛利率、長期持有、掙穩定租金收入”之間來回權衡。業內專家指出，但無論是哪種方式介入，養老產業目前尚無成熟模式可借鑑。

養老地產發展之困除了反映在經營管理模式尚未成熟，另一方面，由於養老地產用地性質的相關政未不明確，導致拿地成本高是養老地產難盈利的重要原因之一。

目前各地養老產業用地基本為住宅、旅遊和綜合用地，因為不同性質土地成本、使用年限、政策等區別較大。養老地產與普通的商業用地產相比較為特殊，雖然也是商業化運作，但若拿地成本和普通地產一樣，將大大提高養老社區的成本。

前景廣闊操作有難度 土地及税負需政策突破

早在2009年，保監會便出台了《險資投資不動產辦法》和《險資投資股權辦法》，允許保險公司直接投資企業股權和不動產。去年的《中國保險業發展“十二五”規劃綱要》中再次明確支持保險資金投資養老實體。這既是政府對保險公司開發養老社區的表態，更是對未來中國養老產業服務模式的探索。

目前來看，從中央到地方對險企發展養老地產給予了一定支持，關於《保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》對於投資不動產的限制，細化到了“禁止分拆銷售養老項目產權”。並規定，投資不動產的賬面餘額，不高於本公司上季度末總資產的10%。而北京、天津等大城市也出台了相關扶持政策。

某保險公司不動產投資的人士稱，“養老地產投資土地成本是很重要的因素。雖然險資投資不動產已有政策明確，但從目前來看還沒有放鬆審批監管的跡象。項目從拿地、開發到項目規劃，都需上報到職能部門報批，導致其間操作時間很長。”

今年兩會期間，全國政協委員、合眾人壽董事長戴皓提出，建議相關部門應明確用於養老產業的土地性質歸屬，這樣可單獨對該類產業推出政策以促進養老產業的發展。

對此，市場人士認為，土地成本和較重税賦是直接造成開發成本高企和後續經營不定的原因。就目前來説，政策突破的時間表和力度仍有很大不確定性。另外，養老地產的商業配套及其附屬醫療設施建設也需要相關政策扶持，這樣作為長期性經營性的項目，才不會因為沉重的税費負擔而無法持續經營。

首都經濟貿易大學金融學院教授庹國柱指出，儘管中國養老地產有巨大的市場需求和發展前景，但保險公司發展養老地產並非一蹴而就。如果政策上不放寬，保險公司做養老地產還是有一定的困難的。

對於相關政策完善，劉冬嬌曾表示，政府應該高度重視對養老地產的規劃、引導、鼓勵與監管,抓住機遇,應儘快建立一套完整的政策體系,出台養老社區建設管理試行辦法,明確界定養老社區的功能與建設標準,規範養老社區的選址、建築設計、社區佈局、配套設施、物業服務等,完善保險資金進入養老產業市場的環境。