高成本致北京19地王難解套 銷售逾一年未回本

“目前，地王項目要麼低價入市，要麼不入市。如果入市不降價，很可能演變成一場拉鋸戰，市場不買賬，房企死扛，資金實力不雄厚的開發商將被徹底套牢。”一位業內資深人士向《證券日報》記者坦言，地王項目難以解套，畢竟成本很高。

近日，隨着萬柳地王的一錘定音，沉寂許久的北京土地市場和樓市一同熱鬧起來，高端樓市也一下成為業界關注的焦點。實際上，2009年以來的北京地王多數在2011年上半年就已經入市。

據北京中原地產市場研究部統計數據顯示，目前北京入市的地王項目有19個，累計銷售額約為446.46億元，而這19個地王項目合計總土地出讓金則達到了468.76億元。這意味着這19個地王項目銷售一年多，卻尚未收回買地成本。

更值得一提的是，納入上述統計的30塊地王中，還有11個項目尚未入市，或者處在在建階段，或者荒置，甚至房企乾脆退地。

銷售業績慘淡

據上述統計數據表顯示，從2009年5月21日到2010年3月17日這段時間內，北京合計有30塊住宅類屬性地塊的溢價率超過100%，剔除個別已經退地及在建未銷售的地塊，合計入市地塊為19宗，其平均溢價率也達到了164%。

據悉，除了像金茂府這樣一年貢獻給方興地產年銷售額一半以上的項目外，這些高價地王項目的銷售普遍不樂觀。其中，明星項目貢獻的銷售金額佔土地成本比例較高，但多數項目銷售金額佔其土地成本不足50%。

據上述統計表顯示，目前在售中信新城項目銷售金額為16.67億元。而該地塊是2010年3月由中信地產於以52.4億元拿下。2011年6月該項目入市，銷售一年多之後，其銷售金額僅佔地價的31.8%。值得一提的是，中信城開盤定價僅為2.4萬/平方米。對此，鏈家地產分析師陳雪認為，該項目以目前的定價，基本沒有盈利空間。

而中海九號公館項目目前銷售金額為33.87億元。而該地塊是2010年1月21日由中海地產競得，當時總價達到66.9億元。2011年3月該項目入市，15個月的銷售時間過後，該項目銷售金額佔土地成本為50.6%。

除此之外，據記者瞭解，保利地產旗下的保利東郡地王項目此前為了加速資金回籠，更是推出了17套特價房，每套房優惠甚至直逼100萬元。

“上海的中海長風地王項目幾乎就是成本價入市，利潤空間不大，換來了一些成交量。如果中海不促銷的話，估計市場不會買賬。”上海一位研究機構的分析師對本報記者表示，地王現在的命運很尷尬，成本價入市沒什麼利潤，高價入市陷入“死穴”，銷售業績普遍慘淡，不但拖累房企的資金鍊，還會拉低其業績。

拖延地王項目入市時間

“實際上，入市地王銷售業績慘淡也促使一些開發商拖延地王項目入市時間，甚至有一些地王乾脆處於荒置狀態。”上述業內資深人士向記者表示。

無獨有偶，據記者瞭解，2009年6月由北京祈連房地產開發有限公司以17.4億元競得的通州九棵樹地王也尚未入市。“正在挖坑。”一位消息人士向記者透露，“何時入市尚不好説，最快也要等到明年才能預售。”

此外，2011年6月，合景泰富旗下子公司廣州豐璟房地產開發有限公司以7.1億元拍得了崇文門菜市場地王。現在一年過去了，該地塊的入市仍遙遙無期。此前，合景泰富相關人士曾向《證券日報》記者表示，因該地塊屬於商業項目，前期準備階段較長，如果準備不足，倉促開工將會給項目造成負面影響。

不過，據記者瞭解，周圍商鋪租賃市場並不火爆，甚至有空置店面。有業內人士也向記者表示，該地塊地價過高，即使項目入市後，收回成本週期也相對很長。

然而，即使地王的命運如此尷尬局勢也仍未阻止開發商對優質地塊的爭奪，新近晉升地王的萬柳地塊 (論壇)就是如此。

值得一提的是，業內人士紛紛擔憂，地王的相繼出現將會改變市場預期，對抑制投資需求不利，那麼後市地王是否會頻繁出現呢?

對此，陳雪認為，經歷調控，開發商拿地已經逐漸迴歸理性，一味追求高價盲目拿地存在較大風險，尤其是高溢價地王，一旦市場有所轉向，企業的壓力也不言而喻。

“從目前的土地市場價格來説，對於庫存依然比較高的房企來説，除非少數優質地塊，其他地塊拿地的積極性依然不高。所以除萬柳等個別優質地塊外，其他區域再出現地王的可能性很小。”北京中原地產市場研究總監張大偉向記者表示。