北京一地塊出讓價4.8億 僅配建100㎡公租房

5萬多平方米的土地，配建100平方米的公租房，7月16日，一則不起眼的拍地新聞成了輿論熱議的熱點。

這塊競拍的土地是北京大興區龐各莊鎮改造4號地。該地經過72輪競價，最終被河北眾美房地產開發有限公司以4.8億總價競得，溢價率為46.08%，最終核算樓面價為4486元/平方米。值得注意的是，此次土地競拍在觸及4.8億元價格上限後，只有河北眾美確認參與配建公租房面積拍賣環節，而公租房競拍環節是從100平方米開始競拍的，所以河北眾美成為唯一一家舉牌的開發商，也因此該地塊僅需配建100平方米公租房。

也就是説，如果該開發商按照規定正常建設，這應該是全國首個“最小的公租房小區”。而按照中央規定，公租房應該主要以小户型40平方米為主，所以，這個項目要求配建的100平方米公租房最多可能只能建兩套。

對此，北京市國土局相關負責人回應稱，“規則使然。也許正好建兩套公租房更好出租。”而北京市建委相關部門一位負責人在聽説此事後則哈哈大笑説，“配建100平方米的公租房，理論上是可以存在的。”

溢價率的秘密

理論上的確成立。

按照該地塊的掛牌文件規定，這塊掛牌出讓宗地設定了合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競投配建公共租賃房面積的方式確定競得人。

所以，在當天的現場競拍中，當河北眾美舉牌到4.8億時，拍賣師便宣佈該價格已經觸碰合理土地上限價格，轉為競拍公租房。但到公租房競拍環節中，只有河北眾美一家舉牌，另外兩家北京金隅房地產有限公司和富力地產則不再跟進。

最小的公租房小區

最終，這樁交易以配建100平方米公租房成交。不過，知情人士分析，儘管只需配建100平米，但這100平方米的存在卻十分必要。

一位長期參與土地競拍的品牌開發商相關人士稱，配建公租房是為平抑地價，按照國土部規定，溢價率超過50%的地塊要求上報，並可能接受調查。所以，地方政府為規避調查，要極力保證出讓地塊最終的溢價率不超過50%。這其實是行政手段調控下中央與地方博弈出現的典型案例。

地價越高，政府的收益就越高。在最瘋狂的2009年和2010年間，北京出現很多溢價率200%乃至300%的地塊。“在眼下樓市調控的大背景下，地方政府不能做推高溢價率的推手。但他們仍然要盡力保證溢價率超過40%，並接近50%。”上述人士分析説。

北京市控制溢價率不超過50%最主要的手段，就是設定價格上限配建公租房或者回購房。“一般國土局在競拍前不會公佈這個價格上限，但其實開發商在競拍前心裏都非常清楚，測算方法很簡單，在起始價溢價50%的基礎上去計算價格上限。”

公開記錄顯示，今年上半年北京共計有4塊土地在競拍中觸碰了價格上限，一塊是門頭溝區龍泉鎮F1住宅混合公建用地項目，該地溢價率恰好為50%，因此要求配建9650平方米的公租房；另一塊是最近兩週引人關注的萬柳地塊，該地塊掛牌底價為186600萬元，最終競拍價為26.3億元人民幣，因此要求配建16400平方米回購房，溢價率為40%；第三塊就是7月16日競拍的大興龐各莊鎮改造4號地。據瞭解，該地的掛牌出讓起始價為人民幣32858萬元，競價階梯為人民幣200萬元整。以最終成交價計算，這塊地的溢價率為46.08%；第四塊是7月17日競拍的大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A1地塊，該地塊被中冶置業集團和北京市第五建築工程有限公司聯合體以22億元且配建4700平米保障房奪得。

4塊地中，萬柳地塊是唯一沒有要求配建公租房而是改為回購房。按照該地塊的標書，政府規定該回購房回購價為10000元/平方米，但政府在標書中特別規定了“回購房建設標準應與整個小區一致，並採取相對集中的單元回購方式進行回購”。

接近中赫的一位人士稱，據估算，該地塊未來建成商品房單價至少要賣到10萬元/平方米才能達到中赫所設想的“合理利潤空間”。而按此單價計算，政府未來只需要用1.64億的成本就可以從中赫手中回購市場價值為16.4億的商品房。也就是説，如果政府沒有控制溢價率的考慮，萬柳地塊完全按照市場化拍賣至少總價可達到42.7億。如果再用此總價去計算萬柳地塊單價，則更為驚人。

保障房配建比例的虛與實

這個100平方米的“公租房小區”帶來的另一個疑問是，北京市對於配建公租房有沒有比例上的要求？

事實上，在今年2月1日，北京市政府就發佈了《關於貫徹國務院辦公廳保障性安居工程建設和管理指導意見的實施意見》。該文件中明確規定，“普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低於30%；軌道交通沿線、站點周邊以及商業、產業聚集區周邊商品住房用地中配建保障性住房比例還應適當提高，配建的保障性住房以公共租賃住房為主。”

北京市政府之所以頒發此文件，是基於對北京市前兩年建設保障房經驗的總結。

記者根據公開資料統計，2010年北京共推出含居住用地81宗，含政策性住房成交的地塊為19宗，其中僅2宗是單獨以限價房方式供地，其餘17宗均採用了商品房搭配建保障房的方式。2011年成交的249宗土地，配建保障房（包括公租房和限價房）的土地達到20宗左右。

但自從北京市頒佈了上述文件後，北京市公開出讓的地塊中就再也沒有見到直接要求配建一定比例保障房的情況。而是成為平抑溢價率的主要手段。即設定合理價格上限，當觸碰該價格上限後，再轉為公租房競拍環節。如果開發商在公租房競拍環節中不積極，競拍以“底價”成交，就出現了100平方米的“公租房小區”。

“配建公租房更多的是淪為形式。這説明地方政府在保證自身地方

財政收入後對配建保障房的積極性不大。”鏈家地產市場研究部陳雪表示，一方面是配建面積過小，並不能對保障房市場帶來實質的補充。雖然目前保障房土地供應的壓力較大，但地方政府仍然傾向於優先考慮地方財政收入，從而顧忌到商品房地塊的出讓難度。另一方面，競拍的起始配建面積較低，對抑制開發商高價拿地的衝動的作用並不明顯。

受調控影響，開發商去年直至今年上半年拿地意願降低，給地方財政帶來很大壓力。但隨着近期樓市回暖，北京等多個城市頻頻推出優質地塊，市場活躍程度增加，優質地塊的價格也在一定程度上被推高。

陳雪指出，大興區龐各莊鎮鎮區改造4號地距離大興線天宮院站尚有一定距離且周邊配套較不成熟，而樓面價接近4500元，以該區域目前的市場價格看，河北眾美拿地價格偏高。並且周邊房價僅在1萬元左右，收益空間也較小。據瞭解，該地塊周邊僅去年成交一地塊，摺合樓面價為3024元。當時是由富力地產競得。富力地產在競拍龐各莊鎮改造4號地前曾表示“一定會拿到”，但在實際競拍中反而沒有過多追價。只有金隅與河北眾美有較為激烈的廝殺。

上述品牌開發商開發部負責人告訴記者，一般情況下，品牌開發商在土地競拍前都會事先設定一個自己可承受的價格上限，在精確計算了成本與未來售價的情況下，這個上限可能會精確到幾塊錢。該上限在競拍前也會上呈集團或者董事會報批，一旦獲批，競拍中哪怕高出這個上限一塊錢，開發商都不會再去追加。