退房令遇市場抵制 部分央企兩年未退出地產業

郭晉暉 汪時鋒

央企盈利形勢嚴峻，房地產市場乍暖還寒。在此背景下，2010年3月國務院國資委(下稱“國資委”)下達的“78家主業非房地產央企退出房地產行業”的命令(下稱“退房令”)，不但執行力度有所減弱，且部分央企兩年多尚未退出的事實也得到寬限和默許。

《第一財經日報》從北京產權交易所瞭解到，今年上半年，主業非房地產央企出讓房地產項目僅13宗，其中不乏出讓金額不太高的“邊角料”。

“退房令”下達兩年多，78家央企中還有部分沒有完成退出已是不爭的事實，而在市場成交不活躍的時期，國資委雖然堅稱“退房令”不變，但也開始談論“尊重市場規律”，似乎意味着，對於動作慢的央企將“不強求”。

“能賣出去就不錯了”

央企退出房地產業主要有產權交易所掛牌、協議轉讓以及國資委直接劃撥這三種形式，央企根據自己企業的實際情況來選擇退出的方式。

產權市場作為央企退出房地產的主戰場之一，它的交易數據可以看做衡量“退房令”實施進度的重要指標。

北京產權交易所(下稱“北交所”)昨日公佈的數據顯示，2012年上半年，房地產業退居企業國有產權交易各行業成交額的第二位，其中有11家主業非房地產央企通過北交所轉讓13宗房地產項目，成交額為7.37億元。

這11家央企包括中國冶金地質總局、中國華星集團公司、中國南車集團公司、中國航天科工集團公司、中國東方航空集團公司、中國核工業建設集團公司等。

本報從北交所瞭解到，這些房地產項目均是採取股權轉讓的形式，受讓方的主體為民營企業。由於項目的平均體量均只有幾千萬，受讓方中並沒有資金實力特別雄厚的知名民企。

北交所集團董事長熊焰表示，與去年相比，央企通過交易所轉讓房地產項目的熱度已經下降了，同時由於受國家宏觀調控的影響，買家需求也不旺盛，出現了項目不好接盤的局面。

北交所一名研究人員對本報表示，央企轉讓項目掛牌之後市場上來問詢的客户還是挺多的，但由於民企同樣也存在資金鍊緊張的問題，實際上成交不太活躍，這也造成了項目的溢價率沒有去年那麼高。

“今年上半年房地產業績並不是很好，只要能賣出去就是很不錯了。”熊焰稱。

本來就沒時間表

北交所向本報提供的數據顯示，自2010年3月18日，國務院國資委發佈央企退房令以來，共有19家國務院國資委監管、主業非房地產央企通過北交所轉讓42宗房地產股權項目，交易總額為40.37億元。

國資委在發出“退房令”時，並未披露78家央企及其房地產子企業的名單。

國資委提供的數據顯示，2008年，78家主業非房地產央企下屬三級以上房地產子企業共227家，約佔央企全部三級以上房地產企業數量的60%。業內人士據此分析稱，按照退出計劃，涉及到的央企子公司從數量上來看並不大。

國資委2010年3月要求，這78家央企應加快對其地產業務進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性任務後有序退出，限令15天之內提交退出方案。但並未明確設定退出的最後期限或時間表。

國資委關於“退房令”執行進度的最新表態是在去年2月，國資委副主任邵寧稱2010年已有14家主業非房地產央企退出，2011年預計還有20家退出，之後國資委沒有向外公佈“退房令”的進展。

不過，本報也從有關方面獲悉，在2011年初，央企總體房地產業務的95%左右已集中於以房地產為主業的央企，僅有5%~6%還在主業非房地產央企手中，且後者大部分是項目公司，在完成既有開發之後將自動退出。

“遵從市場規律”

像這樣一個原本就未設時間表的行政命令，其執行的效率和徹底性自然較難得到保證。更何況，在央企盈利面臨巨大壓力甚至需要“止血”的當前時期，很難期望國資委對落後的央企施加多大壓力。

去年2月邵寧就已表示，央企介入房地產業有非常複雜的歷史原因，退出也不能一蹴而就。邵寧舉例説，一些中央企業尤其是獨立工礦區，職工宿舍是自己建、自己維修、自己管理，這樣的企業要真正退出房地產就需要一個過程;還有一些企業，比如原先在城市中心，現在要搬到開發區，原先佔的地通過房地產項目開發收入來安置職工，也需要把這個項目做完才能退出。

上海天強管理諮詢有限公司總經理祝波善在接受本報採訪時表示，央企退出房地產較為緩慢有其自身的原因，一方面央企房地產業務分佈在不同板塊中，統一退出時內部協調較為困難;另一方面，由於房地產處於調控中，行業整體景氣程度下降，導致接盤者寥寥，也增加了央企退出房地產的難度。他認為，在當前不應該用行政手段強制央企退出房地產，而應該遵循市場規律，讓拋盤和接盤者能夠自由選擇。

據本報瞭解，國資委對“退房令”並未放棄，只是目前更強調“遵從市場規律”。

一名接近國資委人士在接受本報採訪時表示，央企退出房地產行業的形式不止一種，要結合具體情況而定，有序退出;公開轉讓不是説轉就能轉的，要遵從市場規律，一方面價格要合適，否則可能帶來國有資產的流失;另一方面得有企業願意接手，否則容易演變成政府部門“拉郎配”。

熊焰也認為，央企退出房地產業應更多地遵循市場規律，而非行政命令。央企可根據自身實際情況來安排退出時機。當前把握的重要原則是，房地產非主業央企不再有新增的地產項目。

而據熟悉央企經營狀況的人士稱，當前國企利潤的下滑，央企持有的優質物業能夠在一定程度上彌補主業的不足，這也是央企“退房”步伐實質性減慢的原因之一。