中環燈火闌珊處 香港投行遷徙紀事
在香港中環的標誌建築之一國際金融中心（IFC）租一間辦公室有多貴？
每個月每平方英尺170-180港元左右（約合每平方米1870-1980港元），如果運氣好並且不在乎風景的話，或許你能在最低價的基礎上拿到10%-20%的折扣，即便如此，一間100平米的辦公室每個月還是要吃掉你至少15萬港元。
去年，高檔寫字樓租金狂飆28%的香港，當之無愧地成為全球寫字樓租金最高的地方。而在這裏，中環無疑是最適合詮釋“寸土寸金”的地方。然而，面對虛弱的外圍經濟，這個處於世界領先水平的老牌CBD的租金，正在逼走一些租客。
今年6月下旬，瑞銀和法國興業銀行均着手委任測量師行，研究搬出中環核心區的安排。這或許還只是開始。
據本報記者瞭解，巴克萊在長江中心租用的6層辦公室、法國農業信貸銀行在金鐘太古廣場的4層辦公室的租約也將於明年到期。
“有投資銀行計劃搬出中環，除了租金上漲因素，全球經濟不穩和對前景的悲觀也是一個因素。”戴德梁行大中華區策略發展顧問主管及高級董事陶汝鴻表示，有一些投資銀行在縮減規模，原有的擴充計劃也被叫停。
雲集中環的投行們，似乎正在撤離。
撤離中環行動
金融危機前，摩根士丹利領導了第一次“撤離中環”的行動。
2007年，摩根士丹利從中環的交易廣場三期，整體搬至隔海相望的位於西九龍的球貿易廣場（ICC），一口氣租下10層總計約35萬平方英尺的樓面；隨後，瑞信、德意志銀行也相繼搬入ICC。與當時交易廣場的租金均價90至100港元/平方英尺相比，摩根士丹利當時租下ICC的均價不過30港元/平方英尺上下。以其租用交易廣場約20萬平方英尺計算，每月租金可以節省超過50%，即每月僅租金就可節省超過1000萬港元。
“當時摩根士坦利和瑞信面臨的情況不同於眼下，二者搬到ICC的主要原因是為了實現公司整體的整合（consolidation）。”陶汝鴻強調。
不過，在員工們看來，租金便宜才是不可忽略的因素。
除了摩根士丹利精於算計外，跟風搬入的瑞信和德意志銀行儘管英尺租略高，約在45港元上下，但比起中環100港元/平方英尺的價位仍然便宜不少。
據記者瞭解，投資銀行這類大客户一般會與“房東”簽下長達9-10年的長期合約，有的還附有一定期限的免租期。然而，一旦租約到期，續租價格可能就會直線飆升，在中環尤為如此。
近期考慮搬遷的瑞銀就面臨這種情況。有投行人對記者透露，10年前瑞銀租下IFC辦公室時，英尺租不過30多港元，還有免租期，而現在“房東”要求與市價看齊，英尺租直逼200港元。據本報記者瞭解，去年瑞銀續租其中一個樓面時，英尺租就已經高達168港元左右。
這無疑與投資銀行節約支出的目標背道而馳。
自去年開始，香港的投資銀行已經開始通過裁員和內部成本控制來縮減規模和成本支出。彭博的一項統計顯示，全球去年有超過20萬金融從業人員被裁。香港的一些外資投行人士對本報記者表示，常見的成本控制措施比如：現在出差時，飛行時間較短的航班已經從商務艙降到了經濟艙；只有款待一定級別以上的客户才可以報銷，某些情況下報銷金額也會有一些限制。
香港仲量聯行商業部區域董事嚴威程也坦言，“今年銀行對成本都控制得很緊。”
今年初，日本最大證券集團之一的野村證券，決定不再續租中環萬宜大廈的三層辦公室，而將這部分員工遷至集團位於IFC二期的總部。據瞭解，萬宜大廈的辦公室原由雷曼兄弟承租，野村證券在金融危機後收購了雷曼兄弟在香港的業務，繼續保留了這三層辦公室。按舊租約90港元/平方英呎計算，縮減這2.7萬平方英呎的樓面可以讓野村每年節約近3000萬港元。
雖然節約成本滿足了老闆們的需求，員工卻對撤離中環意見不一。
“ICC的樓比較新，設施比較好，以前在中環的辦公室都有20-30年樓齡了。”瑞信一名員工認為，雖然住在港島到ICC上班要更遠些，不過若住在港島中西區，過海也並不麻煩。
不過，有些已經“被搬家”的投行員工並不歡喜。有搬去ICC的投行職員就對記者表示，過去客户大多在中環、金鐘附近，而自己也住在港島，上下班和見客户都很方便，現在就要常常過海，雖然地鐵只有三分鐘，但依然覺得中環更好些。
“過去可以説，幾分鐘後樓下見，或者附近的某個Starbucks見，附近也有很多朋友或者同行，現在就少了，多少會有些不方便。”一個搬去ICC的投行人表示。
一些原先在港島租房的投行人，在公司搬到ICC後，選擇了跟着公司一起搬家，住到了奧運站或者九龍站附近。
考慮撤出中環的不僅是投資銀行，其他金融機構也在極力控制成本支出。今年，IFC二期的美資基金公司Knight Asia Ltd.已經因提早結束在香港的業務而退租，而據記者瞭解，今年9月，同一棟樓裏的另一家股權投資公司也將退租。
嚴威程表示，對於一些非銀行類的金融機構，或者一些不必要一定在中環辦公的機構而言，可以考慮搬到銅鑼灣、灣仔等非核心商業區。今年，四大之一的畢馬威（KPMG）就會把從事客户工作的團隊從中環歷山大廈搬至銅鑼灣的希慎大廈，去年簽約時希慎大廈的英尺租約60港元水平，大概只是歷山大廈租金的一半。
星羅棋佈
現在，除了西九龍在與中環這個傳統的CBD直接競爭外，港島東、銅鑼灣、灣仔區域以及九龍東的非核心商業區也在逐步成熟，交通及周圍設施的發展已經讓這些地區與中環的差距大幅縮小。
“以九龍東為例，這裏除了租金更低，租金的波動幅度相對較小，更加穩定。”嚴威程介紹，目前香港的新辦公樓供給多數在九龍東，這些新建成的辦公樓配套設施更好，尤其樓面更大，對於大型機構來説，不需要將辦公室分割在太多層。
不過，在陶汝鴻看來，與中環相比，這些區域暫時還沒有完全具備CBD的條件。他解釋指，一塊區域要作為CBD，需要同時具備三方面條件。首先是位置，去整個城市的每個主要場所都要有便捷的交通；其次是配套設施，如附近的購物、酒店、政府部門等；最後是要看該區域是否有聚集效應，能集合其他類似的行業或機構。
以九龍東為例，這裏是香港傳統的工業區，近幾年逐步轉型為新興的商業區，空氣質素較過去有明顯改善，也有不少大型開發商在這裏開發新的酒店、寫字樓等設施，交通也在不斷改善，與中環相比，雖然具有租金便宜的優勢，但缺乏了CBD集合同類機構的特質。
儘管尚未完全發展成熟，這些地區相對低廉的租金已經開始吸引金融機構入駐。去年第三季度，花旗銀行、AIA保險已經分別在港島東和九龍東新添了辦公室，以均價計算，分別相當於當季中環平均租金的36%和23%。
但對於身在中環的投資銀行這類規模較大的機構而言，想要徹底離開中環並不容易。
“成本高也有成本高的好處。”一名在中環上班的律師坦言，在所有人都知道中環貴的時候，辦公室在中環就是無形廣告，顯示出機構的實力。
“不僅是面子，”嚴威程認為，對大型投資銀行來説，要在香港，尤其是在港島上找到同等規模的辦公室也不是一件易事，“ICC是一個特例，現在整體搬遷不太會發生，可能只是一部分後勤部門搬走。”
以正在考慮搬家的瑞銀為例，瑞銀現租用IFC二期共7層和交易廣場1期共2層，總計19.6萬平方英尺，而法國興業銀行在金鐘太古廣場的7層辦公室總計也有14萬平方英尺。
“這對機構而言意味着分散經營。”陶汝鴻進一步解釋，即讓前線部門繼續駐紮中環，而後勤部門則搬到租金成本更低的新興商業區。
老牌CBD的姿態
這聽起來像是一個時代的終結。某個行業必須處在某個地區的傳統觀念被現實打破，中環是否能夠固守它的位置？
“中環不會被邊緣化。”陶汝鴻認為，中環的範圍一直在擴充，除非未來中環突然缺失作為CBD必備的某一項條件。
儘管如此，大型機構的撤出，確實給中環的租金帶來壓力。
“甲級寫字樓租金高，確實比較難找到新的租客（填補）。”嚴威程坦言，像當時德意志銀行從長江集團中心搬至ICC後很快找到香港證監會填空的情況，現在已經很少能夠遇到，多數情況下，“房東”需要找多個規模較小的租客分攤空置面積。
今年野村證券搬出萬宜大廈後，三層空置單位由一間中資證券公司和一間外資機構租用，但兩所機構均只租用了一層單位。
仲量聯行的數據顯示，今年前6個月，中環辦公室租金的均價整體下降7.4%，其中需求量較小的A1（超甲級）寫字樓的租金平均下降14.9%，而對今年全年，仲量聯行預測中環租金均價可能會下跌15%。
“這只是調整。”嚴威程表示，中環的辦公樓整體空置率並不高，靠降價留住租客這類激進的價格措施，只有少數空置率偏高的大廈才會採取。
根據戴德梁行的數據，今年第二季度，中環的辦公樓空置率為6.4%，九龍東、港島東和銅鑼灣地區的辦公樓空置率則分別為4.3%、4%和3.4%。陶汝鴻解釋指，雖然第二季度中環的辦公樓空置率略有上升，但主要因素是該區域幾棟新的大廈落成，增加了供給。
儘管租金下調壓力增大，但陶汝鴻認為，中環租金下調的幅度並不會特別大，仍然會維持在一個核心CBD應有的水平。
“中環的概念在擴大。”嚴威程表示，隨着銅鑼灣、灣仔和港島東的發展，尤其是新的供應產生，逐漸地會有大型機構帶頭擴展到這些區域。不過，他坦言，這將是一個漫長的演變過程，短期內，中環的地位仍然不可撼動，而港島其他區域可能在2015年都難有能夠滿足這種需求的大樓面建築誕生。