北京再現合作建房 承諾房價比市場便宜四成

在2012年上半年剛剛結束、市場成交量逐漸回暖的時刻，合作建房之風再度席捲北京樓市。7月11日，北京合作建房項目舉行新聞發佈會，擁有多年房地產銷售經驗的孫智羣進軍合作建房，聲稱其建設的房子比市場價低40%。沉寂多年的"合作建房"重又進入人們的視野。

買房人聯合做開發商，共同出資、選地、設計施工、驗收入住，以節約成本，建設低於市場價的房子。2004年，聯想IT工程師於凌罡在中國首次提出這種購房理念，但是因為5次拿地失敗，合作建房項目終告失敗。

近10年之後，複製於凌罡模式的趙智強、孫智羣等人能不能夠成功，合作建房到底有什麼魔力令人趨之若鶩，記者採訪了合作建房的發起人孫智羣、曾世平等，探討合作建房的樂與憂。

A

承諾房價比市場便宜四成

毫無疑問，個人合作建房最為吸引買房人的便是房價低廉。孫智羣在新聞發佈會上公佈了通州北關環島往北地塊和大興龐各莊地塊成為北京合作建房的意向地塊。據其描述，通州及大興地塊交通狀況良好，面積大小合適，體量容易操作。核算地價成本及建安成本後，通州房價確定在8900元，大興為7624元。該均價由地價成本、土地成本和綜合建設成本組成，將有2%的浮動資金。

他還透露，在住宅設計方面，計劃户型實際使用率和使用效果大於商品房户型面積，共設一居、二居、三居、四居四種房型，平均面積在80平方米左右，10萬平方米的土地需召集1300户合作者。

這樣的價格在通州和大興的同等位置極具競爭力，但也有不少人對合作建房能否在招拍掛時競爭過實力房企奪得土地提出質疑。孫智羣回應稱，土地市場冷暖均是雙刃劍，“土地市場很冷，必然導致房價下降的預期，大家都在等待，這個時候我們推出合作建房更有意義。而土地增值的時候，房企的拿地熱情又回來了，房企通過加價拿地，成本提高，房價又會提升，又會讓大家看到合作建房的好處。所以我認為在一段時期之內，合作建房的成功率增加了。”

另外一個合作建房項目的發起人曾世平也強調了房價的優勢。他説：“有錢人可以買商品房，困難人羣可以申請公租房、經濟適用房，唯有處在夾心層的人羣沒有合適的房子，合作建房的潛在客户正是這些人。“他認為，保守估計也能比同地段的商品房便宜四成。個人合作建房首先節省了融資成本，這部分成本大約佔房價的15%-20%；再就是銷售成本，不需要搞專門的售樓處，也不用招聘售樓小姐，這部分費用大約佔 10%-15%；還有就是公司利潤，一般房地產企業利潤最低也要在20%，而合作建房僅僅有3%的管理費。此外還能省一筆的就是"公關費用”，“所以便宜四成不是毫無根據的吹噓”。

與孫智羣高調公佈意向地塊不同，曾世平顯得非常謹慎。他透露，目前已經選中了兩個目標地塊，在南四環與南五環，這裏相比較通州地塊更加接近市中心，交通便利，而且開發程度低，價格相對便宜。不過，他沒有透露地塊的具體位置。“吸取了之前北京合作建房失敗的經驗教訓，拿地還是低調些為好”，他説。

合作建房這個概念由來已久，在國外合作建房項目往往能夠獲得政府的支持。我國也有相關的政策，1991年12月31日，由國務院住房制度改革領導小組頒發的《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》第六條：“住房投資和建設體制問題。住房投資和建設體制的改革，就是把現行由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。各地政府應大力支持單位或個人的集資、合作建房，特別是結合"解危”、“解困"進行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、税收、城建、規劃、土地等有關部門應該積極配合、支持，通過減免税費等扶持政策，努力降低建房造價。”

1994年7月18日，由國務院發佈的《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》第二十六條：“鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造。“以上從政策上闡述了國家對個人集資建房的態度是鼓勵與支持的。

實際操作中，合作建房者並沒有獲得政策上的具體支持，曾世平説：“我們在温州的合作建房項目完全按照商品房建設的流程來操作，審批的過程更加複雜了。”

報名人數不足 購房者在觀望

7月12日，孫智羣開放的合作建房項目接收到的報名者還不到百人。而另外一個項目負責人曾世平告訴記者，他們現在已經有五百人報名了，可是仍然沒有達到預期的數量。

合作建房因其特有的方式而能夠有效控制成本，但前提是能夠有足夠的資金拿到土地。前期的準備工作非常重要。曾世平説：“北京的地塊比較大，需要吸納的合作者多，在管理和資金方面的壓力也非常大。“孫智羣負責項目首先需要交納25萬元的預付款，而曾世平負責的項目只需交800元的報名費；儘管有500人報名，但究竟有多少人是真正的合作者還未可知。

購房者的觀望態度在孫智羣和曾世平等人看來是正常的，畢竟要將如此鉅額的資金投入到一個還未可期的項目之中需要巨大的勇氣。如何建立起組織者與購房者間的信任，也是合作建房必須要跨過的一道坎。

孫智羣介紹説，在地塊招拍掛環節，買房人要向銀行專管賬户打入資金。設計、施工、監理等環節都將進行公開招標，做到公開公正。如果買房人想中途退出，將退還購買者的本金和利息。不論拿到的地塊處於什麼位置，合作建房的價錢，都會比開發商建設的房價低百分之四十左右，價格優勢是關鍵。即使在偏遠郊區，我們也會根據買房人需求，和公交部門洽談，增加那裏的線路。

孫智羣同時介紹了北京合作建房的組織架構，未來合作建房組織將包括五個職能板塊：資金監管委，保證資金的安全；成本核算部，價格是否合理，由成本核算委員會進行監管；工程質量監督委員會；監察部及法律顧問。他説，有了程序和組織架構的保障，合作建房的成功性將大大提高。

曾世平的項目也意識到了這個問題，他們的辦法是在銀行建立委託賬户。合作建房的全部資金都在這個委託賬户之中。這個賬户的動用需要合作建房組織者、業主代表和銀行三方面的簽字。假如拿地不成功，將會全額返還預付資金。

合作建房的熱潮引起了一些部門的注意，北京市國土局方面曾經表示，住房建設用地只能由具有開發資質的公司通過競拍獲得土地的建設使用權。而具有土地開發資質的公司，只要手續齊全，就可以土地競拍。北京市住建委方面也表示，對合作建房目前沒有明確規定，但按照現有法規，只要委託的開發商有正規的手續即可。

中國律師精英網首席律師尹富強提到，合作建房從法律上來説沒有障礙，而且能有效減少中間環節，在一定程度上避免灰色支出的空間。趙智強團隊中的律師孟憲生則稱，合作建房項目在國外已經發展得非常成熟，只不過國外是以住宅合作社的名義去操作，而國內雖然也有一些這樣性質的住宅合作社，但由於合作建房多年擱置不提，這些合作社也都不再以此為業了。孟憲生也是最早的合作建房發起者之一，還曾參與過於凌罡的合作建房計劃。在他看來，合作建房是個可行又有益處的好事，“嘗試着推行，沒什麼不可以的。”

C

合作建房的春天還沒來

對於合作建房的前景，許多業內人士都持懷疑的態度。拿地太難了，於凌罡就是倒在了拿地的環節。和他競拍的都是資產雄厚、財大氣粗的房地產龍頭，許多甚至有央企的背景。曾世平打了個比方，假如央企要是看中一塊地，它不介意多舉兩次牌。對於合作建房者來説，資金是定額的，假如地塊超過了預期的價格，就很難拿到。“假如多個一千萬，我自己就能做主，再多了就不行了。“曾世平説。

即使拿到了地，房子怎麼建起來，怎樣保證質量、控制成本？也是一個難題。面對比市場價低40%的房子，北漂一族們很難保持冷靜。在趙智強為合作建房創建的QQ羣裏，每天都有人在熱烈地討論，在這些人眼裏，錢是唯一的問題，其他的都好辦。這些人來自各行各業，有搞建築的，有做工程造價的，有做裝修的，大家樂觀地説，只要拿到地，自己就能把房子蓋起來。

在孫智羣轟轟烈烈地進行推廣時，一家土地評估公司的老總範國才提醒他：“合作建房，實際上就是要擠掉開發商的利潤，由合作者自己去充當開發商的角色，這從資金、專業上，對合作者自己提出了非常高的要求。個人認為，合作建房，可以滿足少部分人的願望，但若要推廣普及，可能性為零。“中國水電(4.02,-0.02,-0.50%)地產的副總周序説：“熱情值得讚賞，但術業有專攻，羅馬不是一夜建成的。不反對大家的嘗試，只是希望大家保持清醒和冷靜。”

房子建起來了，產權證能不能拿到還是一個未知數。北京與温州不同，為了控制房地產投資性需求，北京實行了極為嚴格的限購政策。一，在北京連續滿五年納税證明(指個人所得税)或者在北京連續滿五年的社會保險證明；二，有北京合法有效的暫住證；三，購房人在北京沒有房屋，如果已經結婚，夫妻雙方在北京沒有房屋；四，身份證、結婚證和户口本。五，如果在北京以外的地方貸款買過一套房，符合以上條件在北京再貸款買房，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十，貸款利率上浮百分之十。

許多外來務工者對於限購政策的估計過於樂觀，有人説：我現在雖然並不滿足條件，但是從拿地到封頂，房子的建設還需要兩三年時間，到時候我的納税時限也就達到了。曾世平説，不用太過於擔心限購政策，這只是臨時性的，也許過兩年就會取消了。事實上，許多房地產觀察家認為，北京的房地產限購政策並不是單純經濟層面的考慮，也有北京對控制外來人口迅速增加的考量，將會持續相當長的時間。在限購政策下，一些人羣購買了北京的房子之後，不僅無法拿到房產證，其預付的資金也將面臨缺乏法律保護的境地。“即使拿不到房產證，憑低於市場價40%的價格，房子也可以順利的轉讓”，這是不少人的想法，也是導致炒房者參與進來的因素。合作建房到底能不能如它所倡導的，讓夾心層也能夠買到房子，而不是給了炒房者更大的利潤空間？這是不少人心中的疑問，事實上，合作建房中的炒房者不僅存在，而且比重很高，曾世平坦承：與趙智強在温州的合作建房項目，有30%是炒房者。

與大多數合作建房者一樣，曾世平與趙智強在合作建房的初期，滿腔熱情，幹勁十足，認為自己是在從事一項偉大的事業，漸漸地他們發現，並非所有的購房者都是買不起商品房，而是看中了他們低價的房源，想以此獲利，也就是我們通常所説的炒房者。曾世平説，打開門做生意，沒有理由拒絕這些人，但是到項目結束統計下來，炒房的人能佔到30%。

吸取了温州經驗，中國合作建房網www.zghzjf.com在接受購房報名時，除了要求詳細的身份信息，還增加了一欄，購房者必須註明在本市(北京)有無房屋和房屋數量，以供組織者篩選。這一舉措到底能起到多大作用，曾世平説：無法徹底杜絕炒房行為，我們這麼做也不過是一種手段而已，不敢説起到多大作用。在資金緊張、政策缺位的情況下，合作建房公司對於送上門的生意，難有不做的道理。