温州土地出讓要求世界500強 量身定做成潛規則

“這實在太罕見了。”一位地產業內人士在看到温州市公開掛牌出讓兩幅地塊的競買人要求時不禁感慨。

昨日，温州市公共資源交易與行政審批服務中心掛出公告，將公開掛牌出讓温州市甌海區南湖E-1-10、E-2-03地塊國有建設用地使用權，掛牌起始總價為8.3億元，總出讓面積149.88畝。

值得注意的是，在競買人資格和要求一項，出讓方要求競買人的控股方或其控股關聯公司須為2012年度《財富》世界500強企業；競買人的控股方或其控股關聯公司在國內已建成單個項目不少於20萬平方米都市綜合體。

上述業內人士稱，出讓方“量身定製”土地的意圖十分明顯，國內能夠符合要求的開發企業屈指可數。

頗為出人意料的是，就在這兩幅土地出讓的消息公佈後，多位温州本地開發企業的負責人均在其實名微博上表示萬象城終於“落地”了。

萬象城是華潤置地(01109.HK)商業地產的主力產品和主導品牌，已在深圳、杭州、瀋陽、成都、鄭州等城市進行項目拓展和建設。

而在《財富》雜誌於近期公佈的2012年世界500強企業中，共有79家中國公司入選，華潤集團以434.4億美元的營業收入排名第233位。華潤置地2011年年報顯示，華潤(集團)有限公司持有華潤置地68.01%的股份，為其絕對控股方。

《第一財經日報》記者調查發現，該地塊為華潤萬象城“量身定做”的跡象其實十分明顯。

温州市甌海區於今年7月19日發佈的一份“工作簡報”中有如下表述：“甌海區現代商貿業開發建設辦公室從2011年開始，主動聯繫世界500強之一的華潤集團，邀請其來温州實地考察論證，就建設温州萬象城項目，展開積極的洽商。經過相關部門、幹部多次的實地考察、反覆的商談，終於贏得了華潤集團高層的認可，促進了萬象城項目落地。目前，華潤人員已經入駐項目地塊開展地質勘探工作。”

另據温州一家主流媒體7月19日報道，據甌海區有關部門透露，根據雙方反覆協商並經市城鄉規劃委員會確定，南湖E-1-10和E-2-03地塊將建設華潤温州萬象城，項目規劃總建築面積約45萬平方米。該項目如能在今年7月份獲取土地，預計萬象城購物中心可於2015年10月1日開業。

此外，記者查閲温州市相關部門的文件發現，早在2011年底，温州有關部門的政策文件中就多次將該地塊直接稱為“華潤温州萬象城地塊”，並要求加快地塊出讓和項目開工建設。

而以上的一切，都發生在該地塊正式出讓以前。另外，若按照45萬平方米的規劃建築面積計算，理論上，未來該項目的樓板價可能低至1844元/平方米，而該地塊周圍過往出讓的一些住宅地塊樓板價已在10000元/平方米以上。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，很難説這樣的行為到底是否違規，對於大型商業項目開發來説，“優化”招拍掛對象也許有利於項目後續開發，但對於其他企業來説，卻是一種不公平。

一位國內知名開發商代表向本報透露，有些地塊在出讓過程中帶有招商引資性質，也就是所謂的“量身定做”，相應的土地價格也會比較低，這已經是業內公開的秘密。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴記者：“城市綜合體開發對企業的經驗要求很高，如果一家企業從來沒有這方面的開發經驗，那麼即使它出再高的價錢，出讓方也會理性考慮這個問題，是不是要找一些有成功經驗的企業。”

一位不願透露姓名的業內人士認為：“在(土地)招拍掛制度上，如何讓出讓過程既公開公正，又能讓土地價值得到充分發揮，這是一個非常值得探討的問題。”