樓市儲備政策待發 “金九銀十”能否再現

國務院督查組調研收官，樓市進入深度博弈時期，官方媒體就調控走向頻頻“吹風”。近日，新華社再次發表新華時評稱，面對事關重大、情況複雜的房地產市場調控，“中央有決心，更有辦法；有既有的措施，更有政策儲備”。

面對着繼續從緊的政策環境，持續下滑的全國房地產開發景氣指數(下稱“國房景氣指數”)，讓市場無從預判“底”在何處。7月份，國房景氣指數下滑至94.57，雖然該指數延續了下滑趨勢，但腳步明顯放緩，環比回落幅度縮小至0.14點。

房地產開發投資增速的回落印證了國房景氣指數的下滑。2012年1-7月份，全國房地產開發投資36774億元，同比名義增長15.4%，增速比1-6月份回落1.2個百分點。其中，住宅投資25226億元，增長10.7%，增速回落1.3個百分點，占房地產開發投資的比重為68.6%。

與房地產開發持續低迷相反，火熱的成交縮小了房地產銷售面積的下降幅度。1-7月份，商品房銷售面積48593萬平方米，同比下降6.6%，降幅比1-6月份縮小3.4個百分點，商品房銷售額28699億元，下降0.5%，降幅縮小4.7個百分點。

不過，從目前來看，樓市3月份以來快速反彈的成交量，並沒有給房地產企業減輕太多負擔。截至2012年8月8日，已經有萬科等22家房企發佈2012年上半年財務報表，佔滬深上市房企總數約15%。據鏈家地產市場研究部統計，這22家上市房企在上半年末庫存合計3581.28億元，與年初相比上漲9.17%，上半年新增庫存300億元。

鏈家地產市場研究部常清認為，雖然上半年房企開啓“過冬”模式，開工面積和拿地規模都出現明顯下降，且3-6月銷售好轉明顯，但是房企去庫存效果有限。大型房企由於再建工程較多，再加上擴張慣性，庫存增長高於平均水平。考慮到下半年房企施工進入高峯期，也是傳統補充土地儲備時期，房企庫存還有可能出現明顯的持續增長。

庫存和資產負債率來看，房企經營壓力依然較大。雖然市場回暖明顯，但是一方面需求基礎並不穩定，另一方面目前調控新政策預期增強，房企經營環境並未出現明顯改善。強化銷售去庫存依然是房企下半年最主要任務。“若今年金九銀十再不出現，不排除房價延續去年走勢，三季度末或會成為房企以價換量拐點。”常清説。

三四季度是開發商“搶收”的最關鍵時刻。從已經公佈上半年業績的房企來看，過半數企業“中考”成績未達標。距離“金九”這個傳統旺季，只有20余天，樓市究竟是一路高歌還是震盪前行惹人關注。

同策諮詢研究部總監張宏偉從四個方面分析了CPI數據對“金九銀十”的影響。

首先，7月CPI如期跌破2%，為房地產市場繼續制定和施行“差別化”的限購限貸政策奠定了基礎。相對平穩的市場環境，為當前樓市“微調”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面與市場面的機會。其次，樓市差別化微調政策的執行將成就樓市成交量“金九銀十”。第三、在降息、降準及各種微調等多種因素及差別化的樓市調控政策綜合作用下，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將逐步促使形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。第四、差別化政策的執行短期內房價難大幅反彈，但降價動力會逐步消失。

據一些房地產專門網站統計，開發商已經積極在為即將到來的9月做準備，而各大城市的秋季房展也已經開始籌備。