萬達項目“一房三證” 限購政策下購房人難脱身

面對如難馴烈馬般的房地產市場，國家相關部門從2004年開始一直頻繁出台着從土地、開發到信貸的各類政策。各種猛藥相繼灌下，終於讓這匹烈馬暫時恢復理智，但猛藥總伴隨着一定的“副作用”。

近日就有業主對記者表示，自己位於北京萬達大湖公館的一套房子，由於擁有三個房本，在限購政策下，已經難覓買家。業主感嘆：“房本也不是越多越好啊。”

一套房子三個房本，這是怎麼回事？就此，記者進行了實地探訪。

實探“一房三本”小區

大湖公館位於北京朝陽區奧運村黃金地區內，項目由兩棟高層精裝高檔公寓及配套會所組成。而在大湖公館旁邊也林立着不少高檔小區，如世茂奧臨花園等。

大湖公館周邊一家地產中介工作人員小劉(化名)對記者表示：“這個小區就兩棟樓，有300多住户，目前入住率在50%左右，但70%的房子都是有三個房本，因為這裏面的房子都是大户型，最小的也得100多平米，正常都在200多平米-300多平米。”

在大湖公館的小區門口有萬達物業的保安在看守，在中介的帶領下，記者順利進入小區看房。

記者看到了一間200多平米的房屋。“這個房子最低價750萬，業主報價780萬，要求全款，這是性價比最高的一個房子了。不過這個房子有三個產權證，所以不是所有人都可以買。”中介小劉如此表示。

事實上，萬達大湖公館2009年的銷售均價為24500元/平方米，而現在小區均價在4萬/平方米左右，似乎並不如其他高端樓盤那樣實現價格翻倍。“這兒房價之所以漲不上來，就是因為一屋三證，在限購政策的影響下，有資格買的人就太少了，能半年成交一個就很不錯了。”小劉信誓旦旦地表示：“要是限購取消了，那這房價肯定漲。”

購房人獨咽苦果？

而據記者瞭解，“一屋三證”並不是萬達大湖公館首創。這種奇特的現象還得從“90/70”政策説起。為了調整住房結構不均衡和抑制高房價，2006年九部委聯合發佈“90/70”政策，“90/70”政策於2006年6月1日開始實施，並規定：凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

但該政策卻並不受開發商歡迎。首先，90平米以下的小户型增加了開發商的開發成本；其次，90平米恰恰是普通住宅和中高檔住房之間在單套面積上的分水嶺，兩者的銷售均價差距明顯，最終將影響項目的整體贏利水平。因此，部分地區開發商通過“一房兩證”等方式大打擦邊球來規避政策調控。

但如今，一房多證的苦果似乎只能由購房人來獨吞。因為在當初購房時，開發商就通過合同規避了自己的風險。業主需要和開發商簽訂三份購房合同，然後再簽訂一份補充協議，內容是雙方認可在裝修過程中做了一個連通改造，並附上實際的户型圖。大湖公館是不是也是這麼做的呢？

記者實地觀察發現，這户200多平米的户型並不是連通改造而成，而是實實在在的大户型。所以不存在業主自己連通改造的情況。中介小劉也表示，房本上會把這個房子分割成三部分，每部分的面積都在90平米以下。

事實上，雖然合同已經簽了，但合同的合法性還頗有爭議。

有專家曾指出，“一房三證”可能存在“第二套房”、“第三套房”的按揭問題，意味着購房人在房貸方面很難全額享受“第一套房”的優惠政策，甚至可能揹負額外的支出；其次，一旦物業税將來依照房屋持有套數的標準開徵，對持有人來説也將是一筆不小的開支；另外，據《合同法》規定，有“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”、“以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益”、“違反法律、行政法規的強制性規定”等情形的，合同無效。難道這個損失要由購房人來承擔？

對於“一房三證”的問題，大連萬達集團總裁助理劉明勝表示，“不清楚有這個項目，現在正在開會，5點半之後有空”。五點半之後記者多次撥打劉明勝電話，但一直被按斷。