温州炒房團只折兩三成 投資客否認全軍覆沒

本報記者 王海春 上海報道

温州炒房團最近再次成為被關注的焦點。“捲土重來”的消息猶在耳畔，最近卻有媒體報道温州八成炒房者資不抵債，面臨全軍覆沒的危險。

“全軍覆沒的説法太誇張，但我們也沒有再次捲土重來的機會和條件。炒房團現在處於一種灰色狀態，既沒有媒體説的那麼風光，也沒有那麼慘，但的確是有人賠了。”一位温州投資客告訴《華夏時報》記者。

兩三成投資客虧損

“即使是跟團一起投資，有賠的，也有賺的。現在我們很煎熬：繼續待在樓市，看不到賺錢的希望；退出，錢又不知道該投到哪裏。”上述温州投資客告訴本報記者，以現在的環境，炒房團成員自身實力與幾年前相比也在變弱。

他向記者講述了一個朋友在上海投資房地產賠錢的故事。

“2010年7月份我這個朋友以1.8萬元/平方米的價格，在上海嘉定區購買了一套100多平方米的新房。雖然當年10月出了嚴厲的限購政策，但房價在當時並沒有跌得太厲害。我的朋友經歷了此前幾輪調控，因為堅持沒把房子賣掉，從而賺了很多錢。他認為短線操作賺不了大錢，所以沒有拋盤而是選擇了繼續還貸。”

但形勢的發展卻出乎意料。

“去年年底嘉定區的新房均價降到了1.1萬元/平方米，比他買的時候跌了7000元/平方米。現在嘉定的房價回到了1.4萬元/平方米，仍然虧損了4000元/平方米。當然，這其中還沒有把利息的成本算進去。”上述温州投資客説。

記者在採訪中瞭解到，温州投資客的投資失敗並非個案，但並非所有投資客都出現虧損。

上海社會科學院研究員顧建發告訴記者，據他調查，温州投資客中，有二三成因各種原因出現虧損。其中主要是在2010年年初至9月入市的一批人。這部分人炒房賠本，與入市的時間節點有很大關係。

“因為這個時間段房價是最高的。如果投資客在房價高位期買的是位於一線城市遠郊且供應量較大的區域或是三四線城市的房子，虧損是最大的，因為這些地方剛需較少，後續供應量卻很大，遇到調控後房價很快就開始下降。”顧建發説。

高和投資董事長蘇鑫表示，即使是沒有虧本的温州炒房團成員，收益率也出現了大幅下調。在本輪調控前炒房團投資一二線城市的住宅，年投資回報率一般能達到15%；但在本輪調控後，炒房團的年回報率不會超過5%。

“温州炒房團遠沒有達到全軍覆沒的程度，只是處於低潮或是蟄伏期。但從現在的政策走向來看，炒房團也沒有捲土重來的條件和可能。”蘇鑫表示。

炒房團內部分化

“資不抵債的投資客還是少數，更不會借高利貸去炒房。資金鍊如果真的出了問題，温州人首先會拋盤自救。尤其是2009年和2010年的炒房團成員。”上述温州投資客告訴記者。

由於調控時間遠超於市場預期，温州炒房團內部也出現了分化。

温州人之所以組成炒房團，因為團購可以獲得更高的折扣，並有可能享受到銀行的優惠利率。但炒房團成員的經濟實力並不一樣，而房價的下跌更加劇了炒房團成員的分化：有的還能繼續還款，有的則需要拋盤才能緩解壓力。

中原地產研究諮詢部經理宋會雍指出，由於成員出現了分化，所以現在已經很難組織起真正成規模的炒房團了。但炒房團幾乎已經成了一個標誌和代名詞，開發商和地方政府會在適當的時機打出炒房團的旗號。

“在銷售滯緩期，部分開發商可借炒房團之名博得眼球進行營銷，以顯示樓盤的潛力空間，這已成為很多開發商喜歡運用的一種營銷方式。”宋會雍説。

“2009年和2010年的炒房團中，有相當一部分成員是私營企業主。這些企業主當前因外貿出口不佳，看到房地產賺錢容易，所以關廠之後來炒房。因此説炒房團虧損，也藴含着這些私營企業主生存狀態並不理想的潛台詞。”一位不願具名的分析人士表示。

蘇鑫告訴記者，炒房團中的成員也有着不同的來源，而一些私營企業主進入炒房團後的生存狀態，尤為惹人關注。

“與2009年最大的不同是，今年實體經濟對樓市的影響遠大於2009年。由於外貿出口持續下滑和內需疲軟，很多企業主面臨着進退維谷的情形。退出樓市後將錢再回到生產領域，前景不明；繼續把錢放在樓市，不但升值無望，還可能面臨虧損。而把錢取出來，他們又擔心能否跑贏CPI。”蘇鑫向記者表示，現在整體的經濟形勢，讓2009年和2010年進入炒房團的私營企業主備受煎熬。

顧建發告訴記者，由於現在經濟低迷，地方要求重啓投資的呼聲很高。但由於不清楚下一步該怎麼走，因此一些地區就以“炒房團”進行試探。