温州購房團：假炒房之名行融資之實

日前，有媒體報道温州炒房客捲土重來，消息再度引起業內關注。一方面是被稱為“史上最嚴厲”的調控政策這把“達摩克利斯”之劍高懸——從7月下旬開始，國務院派出了8個督察組對16個省市貫徹落實國務院房地產市場調控政策情況開展專項督察，根據督察反饋結果，北京、上海及部分二三線城市均順利“過關”，驗證了房地產調控政策的效果；另一方面，各地地王頻出，在刺激着人們神經的同時，也激起很多人的質疑：到底是官方數據有誤，還是民間資本判斷失誤？樓市調控的真實與謊言一直牽動着人們的眼球。

温州炒房客再炒高端地產

《中國企業報》記者在採訪中瞭解到，媒體所指温州炒房客捲土重來，其所炒房地產性質已經迴避了國家調控下的住宅地產，轉而投向一些高端商業地產。

綜合公開信息來看，2012年8月，上海約有27個樓盤將開盤或加推房源，其中16個為改善型公寓、10個為別墅、1個為酒店式公寓。其中，改善型公寓面積多為90到150平方米的大户型。

在融資壓力不減的背景下，有部分樓盤以房地產信託投資等形式規避“限購”政策，達成成交實現回籠資金目的。另外還有開發商出於“過橋融資”的目的，短期內批量將房源出售給投資公司，約定在房價反彈後回購，雙方按照一定比例分配房地產增值收益。這些公司背後有投資客或投資機構的支持，實際年收益率普遍在10%到15%左右，高的能達到15%到20%。

2012年2月以來，住宅成交總量中，小户型佔比持續下降，而超大户型則連續上升。比如，7月9日到15日的一週內，上海單價在5萬元/平方米以上的豪宅成交51套，環比大漲54.6%；新建別墅成交99套，環比上漲32%。

開發商也順應了這一趨勢。在這一週新增供應的9個項目中，套均面積在140平方米以上的項目有4個，房源預售、報價都低於2萬元/平方米的只有兩個。

温州商會一位人士向《中國企業報》記者透露，確實看到過一些温州炒房客開始炒房，但目前尚不能形成“團”。據其介紹，温州炒房客也已經成為業內一個品牌，所以，會有一些開發商主動找到他們，給他們一個很低的折扣價，然後再利用温州炒房客的名氣，從而帶動房地產的銷售。

《中國企業報》記者也從北京諾德中心的項目經理、北京諾德置業有限公司常務副總經理李新春處得到證實，定位高端寫字樓的北京諾德一期早已售罄，而其中25%來自個人投資客。據李新春介紹，購買者有整棟樓買的，也有整層買的，獨套買的反而很少。

重回樓市的投資者，“抄”的是商業地產的“底”。據介紹，2011年3月到9月，上海就曾出現過一波商業地產的投資潮，市場最熱時的7、8月，商業地產的成交量甚至超過普通住宅，不過，隨着銀監會叫停未竣工商業地產的按揭貸款，商業地產的炒作也戛然而止，產品也出現了嚴重的積壓。正是看準商業地產困境能創造出比住宅更大的價差，很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場。

21世紀不動產提供的數據顯示，在上海納入監測的110個寫字樓項目中，2012年5、6月期間，多數出租率在90%以上，僅17個項目出租率在90%以下。

著名企業戰略專家、易居中國研發機構企業研究中心總經理、易居研究院院長助理周建成博士在接受《中國企業報》記者採訪時表示，對於此輪商業地產投資熱，不要放在房地產的層面看，而應該放在金融層面來理解，因為商業地產可以作為融資抵押。目前，很多資產持有者資金緊張時，會用商業地產抵押融資，這也因為商業地產自身價值比較高：如用商品房抵押，可能需要數套；同時，好的商業地產會有現金流回收，利潤也有保障。

調控政策效果顯現，誰最滿意？

從督察組給出的評價上看，大部分省市的樓市成交均較為穩定，並未出現暴漲局面。

但是市場數據顯示，房價上漲的動力依然強勁。8月初，中國指數研究院發佈的報告顯示，7月全國100個城市（新建）住宅平均價格為8717元/平方米，環比6月上漲0.33%。其中有70個城市環比上漲，30個城市環比下跌。但與上月相比，環比上漲的城市個數增加25個。從數據上看，7月房價環比上漲的城市較6月有明顯增多，環比0.33%的漲幅也超過6月0.05%的漲幅。

從易居中國的研究結果看，周建成博士向《中國企業報》記者肯定地表示，考慮通脹的因素，住宅地產是穩中有降，雖如此，降價與達到老百姓的預期還是有一定距離。

周建成博士同時表示，目前的房地產行業投資已經不再會有原來的那種兩年翻一番、一年翻一番的暴利，但從長遠看，中國人對於房地產的認識與其他國家不同，因此，仍可以作為投資品種，其投資價值會比存款收益高，當然，要避開房源過剩的城市，一些一線城市的房地產還是有投資價值的。

對於房地產市場的起起落落，特別是7月份市場在二季度回暖之後再次回落，住建部政策研究中心主任秦虹日前在參加博鰲房地產論壇時表示，不需特別擔心。秦虹認為，政府對房地產的調控不會放鬆，抑制投資、投機需求，滿足合理化自住需求是一整套政策，可能在相當長的一段時間內會堅持。因此，中國的房地產市場不可能靠投資性需求來支撐。投資、投機性需求去掉以後，剩下的主要是自住性需求，自住性需求在三五年內應該是常數，今年不買，可能明年就要買。這不像投資性、投機性需求可以買四五套，也可以買四五十套，那是沒法估計的。所以，市場在三五年的週期中大致是穩定的，沒必要為成交量短期內的上升下降而擔憂。