綠城180億甩賣項目負債率大降 斷臂後如何造血引關注

本報記者 王海春 上海報道

8月27日綠城中國亮出了“成績單”：今年上半年該公司銷售金額為220億元，其中包括42億元的協議銷售額，而負債率則從去年底的148.7%降至93.5%。

“不轉讓項目，我們也不可能這麼快把負債率降下來。”綠城一位高管向《華夏時報》記者表示。

綠城公佈的數據顯示，今年前五個月通過轉讓12個項目，綠城回籠了78億元;6月份又先後從九龍倉及融創中國[3.59 4.97%]獲得約81.7億元，加上8月份從山東高速[3.15 0.64% 股吧 研報]獲得的28億元，綠城通過賣項目已經回籠資金約187.7億元。

但綠城轉讓項目的腳步並沒有停止。該公司一位內部人士表示，為改善現金流狀況，公司不排除繼續轉讓項目的可能。消息人士向本報記者透露，綠城有四個項目正在進行轉讓洽淡，涉及金額約60多億元。

忍痛割讓多幅地塊

綠城負債率的大幅下降，主要是通過賣項目實現的。就在半年報公佈前一週，綠城以28億元的價格將青島深藍廣場項目轉讓給了山東高速，山東高速由此從綠城手中獲得該項目60%的股份。

2010年初綠城以40億元獲得該項目，欲開發成一個總建築面積約35.5萬平方米的城市綜合體。雖然該項目已經付掉土地款，但此後因資金問題，項目開發進程相當緩慢。

為何綠城在負債率已經大降的情況下，仍然在轉讓項目?

“今年年初，我們就已經在談轉讓青島項目了。當時手頭要轉的項目很多，我們幾乎是與SOHO中國[4.96 1.22%]、九龍倉、融創等公司同一階段展開。只是有的項目很快就達成協議，有的拖了較長的時間。”綠城集團公司秘書馮徵在接受記者採訪時説。

融創中國方面則透露，雖然綠城的負債率已經降了下來，但之前其待售的9個項目的資產包裏預計有25億元的資金缺口。

對於融創所指的缺口，馮徵向記者表示，25億資金缺口的説法並不確切。

“如果要説缺口，時間節點很重要。當時我們與融創談的時候九龍倉還沒有進來，當時的確需要錢;但現在我們通過賣項目獲得了資金，負債也降下來了，銀行也繼續願意給我們貸款了。所以25億資金缺口之説其實並不準確。”馮徵説。

記者在採訪中瞭解到，綠城繼續賣項目，與綠城即將到期的短期債務有關。

據標普統計，綠城今年將有120億-140億元人民幣短期債務到期，而建設成本需要支出的費用約在160億-170億元人民幣。

綠城高管向記者透露，目前綠城已經還掉了約70%的短期債務，後續還債的壓力並不大。“我們還債已經沒有壓力了。建設成本的支出則可以通過加快銷售，或放緩施工而得以減少。”

不過，為支付尚未還清的債務，忍痛“割地”成為綠城不得不面對的選擇。

消息人士透露，山東高速只是綠城的接盤者之一，接下來還會看到綠城轉讓項目。“有些項目已經談了很長時間，但什麼時候能談成，什麼時候出結果並不清楚。”

在6月簽約九龍倉後，綠城高層就曾透露仍計劃出售約100億左右的項目。此後綠城通過轉讓9個項目從融創中國獲得了33.7億元，此次從山東高速再得28億後，已接近綠城再轉讓百億元項目的目標。

據瞭解，綠城正在與潛在買家洽談擬再出售4個項目套現60億元，這些項目有可能位於北京、南京及鄭州。而北京通州的京杭廣場有可能是待售的項目之一。該項目是2009年9月由綠城經過179輪的激烈競爭後獲得，該項目由葛洲壩[5.25 -1.32% 股吧 研報]持股51%，綠城集團持股49%。此前市場上一度傳出該項目的商業部分，將以27億元的價格被整體出售。

“賣項目只是救急，能否真正渡過難關，還要看綠城的“造血”機能如何。而其中最主要的指標，即是開發商的銷售額。”易居中國企業研究中心總經理周建成表示。

“斷臂”後如何“造血”

綠城高管告訴記者，經過近一年努力，公司負債率已經降至行業平均水平，並度過了危機期。“現在投資機構和市場上最關心的問題並不是負債率，而是我們的銷售情況。”馮徵表示。

業內人士指出，在經過降價、賣項目、轉股份“三步走”之後，雖然綠城已經度過了危機，但經過一番折騰，綠城元氣大傷。而綠城如何療傷，則考驗着綠城的“造血”機能。

“綠城更像是生了一場大病的病人，不可能馬上就回到原先那樣健康的水平。如果沒有調控，綠城手頭的項目在手中就是寶，現在卻成了負擔。綠城‘割地’相當於斷臂流血自救;而能不能恢復健康，讓流過的血補回來，就要看自己的造血機能如何了。”周建成表示。

而對“造血”功能的關注並非沒有原因。據綠城的一家合作方透露，今年上半年時有銀行出於對貸款安全的擔心，部分銀行在對綠城發放貸款時即表示了憂慮。

“沒有合作伙伴的支持，企業很難度過危機，銀行是其中最重要的合作者之一。如果銀行對綠城沒有信心，那開發商將面臨相當大的危機。”乘星行機構董事長李驍表示，綠城在解決了負債危機之後，接下來最重要的任務是想盡一切辦法恢復合作伙伴對綠城的信心，尤其是銀行對綠城的信心。

周建成告訴記者，銷售業績很大程度上代表了一個開發商的造血機能。“在樓市低迷期，銀行尤其關注開發商每個月是否有銷量，回了多少款。因此要讓銀行對綠城恢復信心，銷售情況究竟如何，是最有代表性的。”周建成説。

據綠城公佈的數據，今年前7個月的累計銷售金額約259.5億元。據瞭解，綠城·黃浦灣在前六個月只賣出7套，但7月份就賣掉了5套。

“5-7月份被壓抑的需求出現了集中釋放，但下半年恐怕很難再有這樣的行情。調控再升級的預期已經讓購房者再次陷入觀望中。綠城接下來的銷售任務仍然艱鉅。”李驍表示。