地產商潘石屹即將買下紐約索尼大樓
本刊222期封面
潘石屹買樓
這位成功的中國地產商人即將買下AT&T原總部大樓。曼哈頓大樓幾經流轉的命運講述着不同經濟時代的故事。
麥迪遜大街上的索尼大樓可能要更名了，新名字大概叫作"潘石屹-張欣"大樓。
這是個玩笑。但潘石屹和張欣夫婦的確正有意成為索尼大樓的擁有者。在8月，潘石屹告訴本刊，這棟大樓將以他和張欣控股的Capevale Limited公司名義買下。雖然還在等待對方董事會的批准，但"通過可能性很大"。
這棟紐約曼哈頓的37層大樓因其擁有者是索尼，而被冠以此名十年。而在1992年之前，其擁有者是AT&T，曾被稱為AT&T大樓。它的兩次更名背後各自透露了一段輝煌。而現在，中國人來了。
潘石屹在微博上透露了一些蛛絲馬跡。他和張欣於7月底8月初在紐約逗留數日，由地產經紀人帶着去看了索尼大樓。
即使這座大樓在高樓林立的紐約不算地標，那也絕對值得遊客在曼哈頓遊蕩時駐足。着名建築設計師Philip Johnson和他的合夥人John Brugee在1980年代建造它時賦予了它"齊本德爾式"(Chippendale)的屋頂-這也被稱為"牀頭板式的屋頂"，因為Chippendale是18世紀中晚期的傢俱樣式-它挑戰了一下當時建築千篇一律實用而乏味的外觀，引起了不小的爭議。
它的位置不錯，在麥迪遜大街550號，靠近中央公園，一個街區之外就是阿瑪尼和Gucci，以及滿是亮晶晶櫥窗的第五大道。
當然，這棟樓還被估值到7億至10億美元之間。如果這筆交易最後達成，那這會是中國商人在美國地產市場上最大的一筆交易。也是最近幾年美國最大的地產交易之一。
但也有可能Capevale Limited只是作為股東之一參與到這個交易中去。在交易沒有結束並披露之前，更多細節並不為人所知。“很多上億美元的交易因為金額太大，會有更多的股東參與到購買中來，每人持有不同的股份。“紐約Corcoran Group公司的高級副總裁Janet Wang説。
這不是潘石屹張欣夫婦第一次在紐約進行地產投資。2011年，有媒體報道出Capevale Limited和猶太背景的Vornado Realty Trust公司投資了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目(Port Authority Bus Terminal)，共投資5億到7億美元。潘石屹在接受本刊採訪時承認這一交易已經完成。他説自己在這個項目擁有一半的股權，並且準備將這個項目蓋成47層的寫字樓。
2008年經濟衰退的影響未盡，紐約房地產看來在慢慢升温，這讓此時進入這個市場成為好時機。港務局長途巴士辦公大樓項目在2000年就開始啓動，準備建成一個有着121萬平方米的大廈，就在紐約時報大樓對面。但這個項目因為經濟危機而一再拖延，甚至有一次差點被取消。
其他中國公司也正在投資紐約地產。
2012年2月，海南海航控股(HNA Property Holdings)花費1.3億美元買下了位於第六大道旁離時報廣場和百老匯不遠的酒店Cassa Hotel and Residences。這一四星級酒店在一棟45層的高樓中，高樓的24層以上的酒店式服務公寓依然待售。
這家公司在2011年7月已經斥資2.65億美元買下了第六大道1180號辦公樓90%的股權。這棟大樓有23層，之前的共同擁有者Murray Hill Properties和 Carlyle Group在2007年用3億美元獲得了這棟辦公樓的所有權，卻因經濟危機而遭遇了財務危機-房價下跌而使得抵押率從65%變成了85%，如果不追加0.6億美元，這棟辦公樓的命運就是被銀行沒收拍賣。
另外一家中國公司搜房控股在2011年花費6000萬美元買下了之前屬於美國國際集團(AIG，American International Group)位於華爾街72號的一個16層的訓練中心。2011年7月，搜房控股花費4600萬美元買下了其中將近2.23萬平方米，在10月又再次花費1470萬美元買下了這棟大樓中剩下的8175平方米。這使得搜房控股成為了在華爾街上第一個擁有整棟建築的中國公司。他們計劃將這棟大樓作為公司的全球訓練中心。
根據調研公司Real Capital Analytics在2011年年底的數據，來自中國內地的商人在2011年對美國商業地產的投資達到了11億美元，比2008年全年的0.16億美元多出了6倍。
這會讓人想起十多年前日本人買下紐約的氣勢。1989年，東京三菱地產公司(Mitsubishi Estate Company of Tokyo)花13.73億美元高價收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為洛克菲勒中心80%股權的控股股東；1991年，日本人橫井英樹從普魯敦斯保險公司手中買下了帝國大廈。
這一切源自1985年《廣場協議》後的日元升值。從1986年開始，美元對日元的兑換率從1美元兑換260日元下跌到兑換150日元。日本財政廳採取降低利率的辦法來維持經濟增長，大量廉價外來資金湧入日本的工商業，也湧入日本股票市場和房地產市場。
之後的數年，幾件事同時在發生：日本工商業飛速增長，使得日本成長出世界級的企業，例如索尼、三洋、松下和東芝；日本整體也開始成長為世界第二大經濟體；在日本國內，房價迅速提升，這讓日本人覺得世界其他地區的房價廉價得讓人怦然心動。1988年10月，美國股市下跌，引起了此後一段時間內美國市場的蕭條，讓這個時間點看上去是投資的好時機。
普通日本人開始湧入美國瘋狂購買奢侈品。奢侈品精品店會配上會説日語的售貨小姐；旅行社和奢侈品牌一起為這些消費者設計出國遊路線，確保他們能足夠高效地"血拼”。富有的日本人開始購買美國的豪宅，長島、貝弗利山都是他們的目標。
而商業公司開始大舉收購，《紐約時報》在1988年的一個報道中説，不論是日本還是美國的投資銀行都在抱怨説他們現在的收購請求簡直氾濫成災。
索尼也是這波浪潮中的一員。1986年，索尼開始了對CBS唱片的收購，花費了20億美元。收購結束之後，它需要在紐約有一個地方能放下新公司的2000多名員工，同時高調宣揚一番自己品牌。讓AT&T感覺負擔沉重的這棟奢華大樓正合索尼心意。1992年，索尼和AT&T簽訂了一個20年帶有優先購買權的租約，以每年每平方米1.85美元的價格獲得了AT&T大樓6.22萬平方米的使用權。
20多年後，湧入美國的變成了中國人。
“從去年下半年開始，湧來紐約買房的人迅速增多。很多來紐約旅遊的人也會順便來看房，買房就像在第五大道買個包一樣容易。“Prudential Douglas Elliman地產公司高級副總裁羅懿慧對本刊説。
在這個夏天，在紐約的每個景點都能看到成羣結隊的説中文的遊客。第五大道的商店裏也開始配上會説中文的服務人員。
“紐約是個國際市場，全世界的人都在這裏買房。一旦哪個國家的經濟或者政策發生變化，紐約房地產市場就會感覺到。“Janet Wang説。她舉例在2012年7月，法國開始對資產超過400萬歐元的富翁加倍徵收財產税，她的客户中來自法國的買房者就多了起來。
她將中國買家的增多歸因為過去數年中國經濟的發展以及人民幣兑美元匯率的提升。2008年，美元兑人民幣的匯率還是1:7.24，而現在這個數字在1:6.3左右。
《紐約時報》在當年評論AT&T大樓易主時説：“這會讓索尼美國公司在紐約更有存在感。“在那波浪潮中，日本人買下建築就像集郵一樣，名聲不菲的地標更讓他們興奮。
即使中國人湧入紐約才是剛剛開始，但這句話看起來也將能用來評論正在湧入紐約市場的中國投資者。
“地段、是否有名，這些都是中國人考慮買不買的因素。“羅懿慧説。
北京萬通在數年間一直在爭取世貿中心的使用權。在2006年世貿7號樓的租約未能執行之後，北京萬通在2007年又與紐約新港務局簽署了關於世貿1號樓的租約商業條款，成為世貿1號樓的商用租户。
“索尼大樓在美國比紐約時報大樓更出名。“潘石屹在談到究竟買什麼樓的時候這樣説。
索尼大樓的確是一棟有傳奇色彩的樓。1978年，在美國市場處於壟斷地位並且如日中天的AT&T希望建立一棟大樓作為自己的總部。曾擔任時代華納公司顧問的John Howkins在其《創意經濟》一書中提到，AT&T董事長John Debutts在當時要這棟大樓成為"商業聖殿”，成為"AT&T的門面”，要"讓這個建築大聲清晰地説，‘我們愛紐約’"。
着名建築設計師Philip Johson和其夥伴John Burgee承擔了這棟大樓的設計。為傳達出Debutts所要求的這些特質，他們一反當時摩天大樓簡單和實用主義的風格，試圖將傳統傢俱的奢華裝飾性設計融入到現代辦公樓的設計中去-這使得這棟大樓的樓頂有着18世紀齊本德爾式傢俱的樣貌。
除此之外，這棟37層的大樓167米高，外表覆蓋着玫瑰色的花崗岩，有着一個4層高的大堂。
但在這棟樓完成沒多久，AT&T就被美國聯邦法院判定為壟斷，並被拆分成為7個區域性電話公司。被拆分之後的AT&T規模和盈利能力大不如前，再也無法負擔這棟摩天大樓。
索尼接手後試圖讓這個建築變成張揚自己品牌的所在。在和AT&T談判之時，將大樓改名為索尼大樓就成為了重要條款之一。
此後它説服紐約市政府允許它將臨近麥迪遜大街的開放給公眾的走廊地帶變成商店，以陳列所有索尼的產品；作為交換，它將大廈中庭改造成為公眾場所，玻璃穹頂設計巧妙，能讓陽光直射進來。大量桌椅放在這裏，白天，附近公司裏工作的人、逛街逛累的人都會在這裏休息，晚上這裏是流浪漢的庇護所。
在改造完成之後，紐約人還一度爭論，索尼是不是將這個公共場所做得太"索尼"了-因為這個中庭有一個電梯通向索尼奇妙實驗室(Sony Wonder Lab)，中庭的牆壁上還有和索尼有關的文字和視頻，看起來像極了索尼公司的大堂。
現在，輪到索尼打算出售這棟樓了。2012年6月，《紐約郵報》曝出索尼正有意通過黑石公司和Newmark Grubb Knight Frank地產公司出售自己的大樓。這棟樓現在估值在7億美元到10億美元之間。
潘石屹夫婦過往速戰速決的投資風格在此次交易中再次展現無疑-從他們8月1日第一次考察索尼大廈，到8月22日他在上海向本刊透露交易進入尾聲，整個過程只有21天。
即使這筆交易成交，潘石屹也沒打算在這棟顯赫的大樓身上獲得不菲的回報。“紐約的租金回報率並不高，只有4%，遠遠不如SOHO中國項目在中國的回報率。“潘石屹説。早一些時候，SOHO中國抽取了旗下四棟寫字樓作為分析樣本，結果發現這四棟物業的租金回報率都超過了14%。
“在很多情況下，有些地產的回報率不到3%。4%到5%的水平已經是很不錯的回報了，但比較穩定。並且因為總有買家在這裏物色，所以不會擔心沒有下家。“Janet Wang説。
“其實大家都想更長期地持有，因為未來的價格會更高。“Prudential Douglas Elliman 地產公司高級副總裁羅懿慧説。
根據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的報告，即使經濟少許有所回升，但是美國的商業地產依然沒有恢復到經濟危機之前。
沒有下降的失業率意味着這對辦公空間的需求減少，零售物業的需求也因為消費需求不足而減少。但在接下來的一年，空置率可能會從2012年三季度的16.1%在2013年三季度下降到15.6%。
而在美國的所有城市中，紐約對寫字樓的需求看上去還比較旺盛。在美國全國辦公空間空置率數據中，紐約的空置率只有10%，是所有城市中最低的。最高的位於亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix)，高達25.4%。
但無論如何，在接下來的幾年，潘石屹們都要祈禱美國的經濟能蒸蒸日上。
一個前車之鑑是，三菱地產在買下洛克菲勒中心後，低迷的美國經濟讓曼哈頓房租一直在低位徘徊，實際租金水平只有三菱地產原先估計的一半。6年之後，三菱地產陷入資金鍊斷裂的困境，放棄了對洛克菲勒的擁有。