北京限價地王售價4年翻3倍 開發商背棄承諾
北京東三環廣渠路上的首城國際中心外表光鮮亮麗，區域優勢和商業資源讓其近4萬元/平米的價格看上去有些“便宜”，似乎與這一地塊的“地王”身份並不相符。
該項目所在地即是當年赫赫有名的廣渠路36號地王。2006年該項目的開發商在土地招標文件中承諾了較低的意向銷售價9500元/平米，並以低於最高報價4個億的26億元競得土地使用權。但在隨後的多次開盤中，該項目不但沒有按照當初承諾的價格銷售，反而一路看漲。
時至今日，開發商已經在首城國際項目中賺得“盆滿缽滿”，但政府借該地塊的出讓達到抑房價的目的，卻並未實現。
平抑房價並未如願
今年上半年，首城國際最新一期項目開盤。此次開盤銷售的B12號樓為精裝現房，主推户型為90平米兩居和小三居。
根據北京市住建委網站的信息顯示，今年開盤的首城國際中心B12號樓擬售價格為38200元/平米，成交均價為37736元/平米。這個價格對於購房者來説，顯然有很大的誘惑力。同樣位於廣渠路的地王項目金茂府，今年上半年的開盤價格已經在5萬元/平米左右。
實際上，首城國際中心相對於周邊房價已經較低，這背後與其當時土地出讓時的“意向低房價”有關。
2006年下半年，全國樓市房價快速上漲的趨勢已經出現，從中央到地方政府都開始重視平抑房價。
“在當時的市場環境下，政府必須要拿出一個足夠分量的地塊，壓低它的價格，讓人們看到政府平抑房價的態度和決心。廣渠路36號地無疑是最好的選擇。”一位瞭解當時招標情況的業內人士告訴記者。
於是，廣渠路36號地王的獲得者北京城開和北京城建在土地招標文件中承諾了較低的意向銷售價9500元/平米，並以低於最高價30.1億4個億的價格競得土地使用權。
2007年3月，北京首城置業有限公司成立，由北京城開和北京城建各持50%的股份，該公司負責廣渠路36號地的開發。
2008年11月，首城國際首次開盤，最低價10800元/平米，均價13000元到14000元/平米。儘管這一價格在當時看來並不高，但與開發商在土地招標文件中承諾的意向銷售價9500元/平米，每平米還是相差了1300元到4500元。
隨後幾年，首城國際中心的售價一路看漲。按照現在開盤的38800元/平米來計算，已經比首次開盤價格翻了3倍。但即便如此，由於早早被扣上了“低房價樓盤”的帽子，首城國際的價格與周邊新盤價格相比仍然較低。
“我關注首城國際這個樓盤好幾年了，按照售價來説，這個樓盤在CBD區域並不算貴，”東三環雙井橋附近一中介門店的負責人秦亮告訴記者，“但是，這個項目每次開盤房源都很緊俏，普通排號根本買不到。”
而據網易財經報道，由於價格便宜，首城國際中心從2008年首次開盤到現在，內部認購、關係客户，甚至代理公司與中介合作“倒房號”等違規銷售現象頻頻出現，本來為“平抑房價”而設定的“低價”地塊，卻為部分人提供了牟取暴利的機會。
“低價地王”背後的故事
位於北京朝陽區東三環內的廣渠路36號地，原為北京吉普車廠用地，面積31.12萬平米。2005年9月被北京市土地儲備中心收購。由於地理位置優越，又是同一片區少見的大幅地塊，出讓之前即引來多家知名房企虎視眈眈。當時有預測稱其地價極可能超過40億元。
由於房價快速上漲，土地出讓部門提出了“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位”。由於當時並沒有“成規”，廣渠路36號地塊就成為“試驗品”。
2006年11月，世茂聯合體、珠江聯合體、華潤聯合體、中海地產、富力地產等13家知名公司參與投標，最終北京城開和北京城建以26億元的出讓價格中標。儘管這個價格比華潤聯合體的最高報價低了近4億元，但超過2005年8月拍出的北京清河地王，成為2006年的新晉地王。
上述業內人士向記者透露，根據要求，各投標企業需要在標書中公佈意向銷售價格，競標價格排第五的城開城建將最初9800元/平米的意向售價下調至9500元/平米，這也被認為是城開城建能最終競標成功的“殺手鐧”。
“其實我們與綜合評分的第二名僅差0.26分，”北京城建投資發展股份有限公司副總經理張財廣在當時中標後公開了激烈的投標競爭過程，“揣摩政策意圖是很重要的。”
按照當時業內的説法，廣渠路36號地塊之所以花落城開城建，無疑是中標者號準了政府抑制房價的脈，講了一個低房價的動人故事。
當時，思源顧問總經理李國平曾對媒體表示，9500元/平方米的意向價格既保證了利潤，又有效控制了房價。
北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠隨後表示，廣渠路36號地的招標結果基本符合政府通過招標方式出讓土地，以實現土地價格迴歸理性的目的。
但事實上，當時“聲明售價為9500元/平方米”的廣渠路36號地卻並非目前土地招標中的“限價地”，按照葉向忠當時的説法，“企業聲明的9500元/平方米的意向價格並不具約束力。”
“但是，因為城開和城建都是北京市的國有企業，這樣仍然便於政府控制最終的銷售價格。”上述知情人士告訴記者。
尷尬的定價
實際上，在首城國際拋出9500元的銷售均價到其開盤之前，業內就一直沒有停止其能否履行意向價格承諾的懷疑，因為9500元/平方米在當時就已經低於周邊商品房均價。
據記者調查瞭解，2006年底雙井周邊商品房均價每平方米已經在12000元到15000元之間，而在2008年首城國際開盤時，周邊均價已經達到16000元/平方米。
事實上，在首城國際項目開盤之後，業內曾對首城國際項目的建安成本進行了測算。土地成本為26億元，參照北京市中等樓盤的標準，成本費用包括前期工程費、策劃費、可行性研究費、建築安裝費用、管理費用等各項費用，累計下來平均樓面成本將約為8000元/平方米左右，若再加上其他支出，那麼意向銷售價格9500元/平方米確實幾乎等於成本價出售。
關於不履行當時招標文件中所提及的9500元意向銷售價，當時首城國際公開表態，是由於兩年中物價上漲因素造成。
但是，同樣在國內著名房地產企業工作的客户經理林芯(化名)認為，一般來講，一個項目的各方面工程會和對應的承建方達成一個總包協議，確定總工程款，在建期間如無較大波動，協議好的工程款也不會出現太大變化。2006年至2012年，雖然物價有所上漲，但建安成本遠未達到翻倍的情況。
代理該項目的思源顧問營銷總監任莉在這一項目開盤時則表示，該項目是商品房而不是政策性住房，“如果價格太低就會浪費了CBD這塊地，也會破壞區域的價格體系。”而這一表述與兩年前思源總經理李國平的表述完全相反。
“在當時的土地市場，限價並未成為土地招拍掛的正規手段，因此當時並沒有相關法律對其進行追蹤監督約束。”一位不願意透露姓名的開發商對記者表示，“因此如果此地塊銷售價格高於標書中的意向價格，最多就是開發商的口碑受到影響，如果市場有購買需求，並不會影響開發商的利益。”
業內分析人士陳劍波表示，“在廣渠路36號地的招標中，規則是政府制定的，在招標過程中因為開發商對低房價的承諾，土地部門‘賤賣’這一地塊就是為了平抑房價，但在最後開發商開盤之後卻對最初的承諾不了了之，其實損失的還是政府的公信力。”
隆安律師事務所律師陳旭表示，房企在招標合同中承諾的“住宅意向銷售價格”雖然不具備法律效力，但是屬於房企在投標過程中對國土局的承諾，是競得土地使用權的條件之一，實際銷售價格遠高於意向銷售價，既違反招標承諾，也對其他競爭對手不公平，從法律層面講，國土局可以對其提起訴訟。
同時陳律師指出，首城國際已經基本建設完畢，要求收回土地已然不現實，可以要求其按照當時最高競價，補足差價或至少補足差價的一半。