房產巨頭決戰土地市場 “資本為王”時代來臨

8月以來，在全國住宅市場有所降温的同時，土地市場卻逆勢而起，在土地供求兩旺的現象背後，頻繁晃動着大型房企的身影。近日保利地產在上海和長沙，連搶兩塊“地王”項目，堪稱“犀利哥”。

從數據看，1~8月，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降16.2%，降幅比1~7月份縮小8.1個百分點，縮小幅度相當大，而且是去年以來首次企穩反彈，具有“拐點”的性質。

從一二線主要城市土地成交情況看，自2012年5月開始，土地成交已經連續5個月環比增長，預示着土地市場已經回暖。而5月份以來，在土地市場上表現活躍的，基本上都是大型地產商，比如萬科、保利、中海、金地、龍湖、招商、華潤等。

本輪房地產調控和市場調整，猶如“温水煮青蛙”。2009年底開始調控，2010年兩次升級，2011年再度加碼。從去年下半年開始，越來越多的中小開發商出現經營困難，甚至申請破產或老闆跑路，連傳統的大型優質開發商綠城，也變得根基動搖，無奈之下，割讓了部分股權和項目予九龍倉、融創。

本輪市場調整的過程中，一個鮮明特點是：開發企業加速分化。一方面，強者恆強，巨頭之爭趨於激烈。2012年前三季度，銷售金額全國TOP10企業市場份額達到14.06%，較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個百分點。

第一梯隊的房企數量大幅增加，總數達到10個，比去年三季度多3個，500億以上房企金額均值突破700億元，與2011年同期相比，增長了14%，500億元以上房企依然是萬科、恒大、中海、保利與綠地。雖然萬科仍是龍頭老大，但後四者追趕的速度一步步加快。行業龍頭之爭，從未如此激烈。另一方面，中小企業舉步維艱，預計越來越多的房企將退出這個行業。全國地產開發企業數量逐漸減少將是大勢所趨。

回顧過去，自從1980年代後期，我國房地產製度改革啓動以來，基本走過了三個階段。第一個階段，1998年全面房改之前，開發企業數量少，但國企、民企、外資、鄉鎮企業紛呈，其中國企佔主導，與地方政府的關係，決定企業發展空間；第二個階段，2004年實行土地招拍掛制度的“8·31大限”之前，民營數量急速增多，協議拿地能力與銀行融資能力，決定企業賺錢能力；第三階段，2011年之前，拿地能力成為企業發展的關鍵，由於土地升值速度很快，很多企業通過囤地、倒手項目獲得的收益，超過開發銷售。

當前，正在進入第四階段：資本為王時代。原因有三：一是國家政策嚴格限制開發貸款；二是房地產融資多元化，房地產信託、私募股權基金興起，未來還有REITs等；三是土地管理越來越嚴格，囤地越來越難，優質土地越來越少，資金不足的房企，根本不敢拿地，否則很容易被套住。其結果是，主流土地市場中，只剩下財力雄厚、融資方便的大型地產商。

值得關注的是，近日保利經過400餘輪的激烈競拍，以45億元拿下的上海地王，是與信保(天津)股權投資基金一起拿的。這説明私募基金正由“幕後”走向“幕前”，不甘於百分之十幾的安穩回報率了，為了更高的回報率，敢於冒更大的風險了。中國房地產開發行業，正在步入真正的“資本為王”的時代。

或許多年後，中國房地產業可以像美國那樣，劃入“金融業”了。而資本為王的時代，是大型開發商和金融機構，共同主導的時代，中小房企玩不轉了。（作者繫上海易居房地產研究院副院長）

作者：楊紅旭