石化雙雄北京再拿地 央企"退房"政策名存實亡

這次中石油北京拿地“再度證實央企‘退房’政策名存實亡”。所謂央企“退房”，是指國務院國資委於2010年3月作出的一項要求：包括中石化和中石油在內的78家央企，都需從非主業的房地產業務退出

“兩桶油”又一次成了焦點。不過，媒體關注的焦點不是集中在石油和天然氣領域，而是房地產業務。

日前，有消息稱，“中石油旗下一家公司擊敗了房地產界的‘大佬’萬科和保利等房企，在北京市場搶得了昌平一幅住宅用地。”該消息稱，中石化也在朝陽區安慧北里獲得了一幅商務金融用地。一時間，某開發商對媒體所説的“賣石油的打敗了賣房子的”這句話，成了市場中被引述最多的一句話。

“站在企業的角度或企業發展的角度，拿下一塊地自建辦公樓，或自建住宅，也許並不過分。”一位房地產分析師昨日對《國際金融報》記者表示，“問題的關鍵在於，一方面，開發商對未來市場的預期似乎一改去年的頹勢，已偏於樂觀；另一方面，換位思考，這也説明，房地產市場的調控仍任重道遠，如市場樂觀情緒進一步瀰漫，不排除相關部門再次出台調控政策的可能性。”

媒體則認為，這次中石油北京拿地“再度證實央企‘退房’政策名存實亡”。所謂央企“退房”，是指國務院國資委於2010年3月作出的一項要求：包括中石化和中石油在內的78家央企，都需從非主業的房地產業務退出。

都曾是“乖孩子”

9月29日，北京一天內同時出讓8塊住宅用地。據拍賣後的統計數據，這次拍賣合計出讓金86億多元。而在獲得這些地塊的開發商中，不僅有傳統的經營房地產業務的大佬，還出現了中石油的身影。

據公開資料，在北京昌平沙河地塊競拍中，中石油旗下企業最終以12.8億元配建限價房6.35萬平方米的條件競地成功，商品房部分樓面價摺合約7900元/平方米，溢價率42.2%。據報道，這家中石油的旗下企業是“盤錦遼河油田房地產開發公司”。不光是中石油，有消息稱，今年8月，中石化在北京朝陽區的安慧裏也獲得了一塊商務金融用地。

“在當前的市場情況下，溢價這麼多、拿地這麼迅速，確實會引起外界的關注。”中房信分析師薛建雄對《國際金融報》記者説，“尤其是，中石油和中石化本就是大家關注的重點企業之一。”

“站在公司的角度，他們拿地也許沒有錯誤。盤錦遼河油田房地產開發公司本就是房地產公司，買地、賣房子有錯嗎？中石化購得金融地塊，或許也是為了補強自己的業務。”一位江蘇的小型開發商昨日在接受《國際金融報》記者電話採訪時説，“但換個角度，站在調控的角度，站在前些年央企退出房地產業務的角度，這也許就有錯了。”

公開資料顯示，2010年3月，國務院國資委曾要求，除了保利、華潤、華僑城、中糧、五礦、中鐵建等16家央企外，其餘78家央企需逐步將非主營的房地產企業退出自己的業務範圍。這78家企業中，就包括中石化和中石油。

而在“命令”下發不到兩個月時間，中石油曾率先表態，於當年5月8日將下屬一家房地產公司——北京都市聖景房地產開發有限公司100%股權公開掛牌轉讓，這也是當年第一家將全資擁有的房地產公司100%股權予以公開轉讓的央企。中石化也不甘人後，當年12月底，也曾在上海聯合產權交易所掛出公告，以1元的股權轉讓底價出售其持股25.17%的河南華誠房地產開發有限公司的股權、債權。

開發商看好未來？

“此一時，彼一時。”薛建雄對《國際金融報》記者分析，“2010年底、2011年初，當時房價仍在上漲，各方抱怨都很大，央企自然需要作出表率，不是以房地產為主營業務的中石化和中石油，自然沒必要‘蹚渾水’。但現在情況不同了，在房地產市場調控了近兩年時間後，不僅房價開始維穩，地方政府的調控也屢屢打起‘擦邊球’。同時，對央企房地產業務的關注也沒以前那麼大，這些都是‘石化雙雄’拿地的原因。”

“相比於前兩年，我們對未來的預期確實發生了變化。”上述小型開發商也透露。

薛建雄説，“實際上，拿地的不止是中石化和中石油，因此，外界大肆對他們拿地進行炒作，或並不公平。但從中也可以看出，開發商對未來的預期正趨於樂觀。”

正如專家所言，以“招保萬金”中的保利為例，數據顯示，10月12日，保利旗下子公司以32.59億元的價格摘得今年上海起拍價最高的地塊——楊浦區平涼街道商住地。此前在10月10日和11日，保利曾分別以45億元和21.24億元競拍得到徐匯濱江和外高橋地區的相關熱門地塊。也就是説，僅在上週，保利就出手近百億元。在業界的理解中，保利在土地市場拿地一直被視為“市場探底”的信號。

房價反彈有無基礎

在薛建雄看來，一旦市場的紅火程度進一步提升，就不能排除國家相關部門進一步出台調控舉措的可能性。“因此，現在開發商積極拿地同樣有風險。”他説，“一方面，後市政策存在不確定性；一方面，開發商的現金流也是其不得不關注的另一個問題。”

不過，讓人欣喜又害怕的最主要判斷條件還是相關部門對房價走勢的認定。“一旦如土地市場那樣，房價出現報復性反彈，調控政策加碼的可能性就很大了。”薛建雄認為。

對此，新華社昨日認為，在房地產市場調控政策堅決不放鬆的背景下，供需雙方的博弈仍在繼續，“一方面，樓市局部成交回暖，讓開發商傾向於收緊優惠，但面對較大的去庫存壓力，‘以價換量’的做法仍要持續；另一方面，對控政策實施效果的期待，也讓暫時不急於出手的購房者繼續選擇持幣觀望。”

上海財經大學公共經濟與管理學院副院長姚玲珍此前對《國際金融報》記者表示，“開發商拿地熱情高漲説明了房地產經濟發展的前景樂觀。但影響房價的最終因素是供需關係，所以房價可能會受到一些因素的影響，但不會是絕對影響。”

住建部之前則強調，下一步將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果。住建部有關負責人對媒體表示，隨着大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩定市場預期，房價尚不具備全面反彈的條件。