建業被曝庫存超百億 三四線城市銷售壓力增大

每經記者 王傑 發自北京

二三線城市本應是全國性房地產公司新的銷售增長點，但現在卻漸漸成為龍頭企業的 “票房毒藥”。深耕河南的建業地產近日就被曝庫存過高。

建業地產(00832，HK)上半年報數據顯示，建業地產目前擁有29個在建項目，其中5個項目位於鄭州市，其餘24個位於河南省其他城市。根據測算，建業目前的庫存按今年前9月的銷售速度需要8.4個月才能賣完，而萬科等地產公司的銷售週期都在6個月以內。兩者的不同之處在於，建業地產大部分庫存集中在河南，而後者的庫存卻分佈於全國各地。

可售貨源或最高達150億元

10月12日，建業地產披露，該公司今年前9個月合同銷售額為78億元，同比上升11.7%；銷售面積為118.7264萬平方米，同比上升2.9%。其中，合同銷售來自全國超過19個城市，包括鄭州、洛陽、信陽、濮陽及周口等二、三、四線城市。

儘管公司完成全年銷售目標問題不大，但是巨大的庫存量卻是建業地產面臨的難題。國元香港曾在研究報告中透露，建業地產全年目標約90億元，佔可售貨量的55%左右，並稱其目標比較保守。若以此計算，該公司今年全年的可售貨量逾160億元。德銀日前發佈的一份研究報告也指出，估計今年下半年建業地產可售資源達120億~150億元。

據建業地產2012年半年報顯示，上半年完成新開工建築樓面面積84.58萬平方米，存量房面積約27萬平方米，共計約111.58萬平方米。如果上半年新開工面積在下半年上市，按最近9個月的平均銷售面積13.1918萬平方米計算，庫存消化週期為8.4個月。

對此，建業地產品牌部相關負責人向《每日經濟新聞》表示，對於建業的庫存量暫時沒有統計，但建業地產有自己的品牌優勢和營銷對策，現在的庫存並沒有對整個集團造成困難。

與其他房地產公司重點開發一二線城市不同，一直以來建業地產的佈局重點都在三四線城市。

7月18日，河南省統計局發佈數據，上半年河南省房地產開發投資1271.84億元，增長15.6%，同比回落20.6個百分點。一季度、前4個月、前5個月和上半年，河南全省房地產開發投資分別增長24.6%、23.8%、20.6%和15.6%，呈現逐漸回落態勢。北京美聯物業高級經理張磊表示：“投資下滑，證明開發商不看好河南市場。”

三、四線城市銷售壓力大

中原集團研究中心的數據顯示，隨着標杆房企銷售業績回暖，以及推盤節奏的放緩，之前開發商高企的存貨得到了快速消化。

以萬科和保利為例，根據中原統計，截至2012年8月底，萬科和保利的庫存面積 (已獲預售證但尚未售出)均約為500萬平方米，按其最近3個月的平均銷售面積108萬平方米、94萬平方米計算，其庫存消化時間分別為4.6個月和5.3個月；若按近12個月的平均銷售量計算，庫存消化週期分別為5.3個月和7.3個月，屬於合理範圍。

張磊表示，普通房企和標杆房企的庫存消化時間差距應該不超過1個月。“如果建業地產庫存消化時間達8.4個月，那就太長。四季度房企將繼續分化，不排除部分業績完成速度較慢的房企將掀起一輪降價促銷潮。”

中原地產研究所相關數據顯示，保利地產和萬科的土地儲備結構基本一樣，都是集中在次發達二線城市、發達二線城市到一線城市3個階梯。但建業地產今年的可售樓盤集中在鄭州、洛陽、開封、平頂山、濟源、周口、新鄉、漯河、商丘等9個二三四線城市。

二三四線城市樓市的不景氣是建業地產庫存增多的主因，中國西南省會城市貴陽就是一個例子。據瞭解，這個城鄉常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市，由於開發量的持續增大，正面臨供大於求的尷尬。“這種現象説明了一二線城市的銷售壓力正在向二三線城市轉移。”張磊表示。

房地產業界專家陳晟表示，一線的特大型城市目前是相對正常供需的狀態；二線城市有一定的供應壓力，但還在可控範圍之內；三四線城市已經出現了通過降價都無法完成銷量的供應泡沫。據監測數據表明，河南的存貨去化週期在12~15個月之間。在河南省，除了省會城市和一些相對發達的地區，部分三四線城市供應壓力明顯過大。

亞豪機構市場總監郭毅表示，三四線城市的需求只集中在當地人羣，吸引力有限。這些地區土地成本較低，吸引了一些大型房企往三四線城市發展，並且開發的項目規模都較大。而當地的房企也在開發樓盤，使得這些地區房地產規模急劇增加，從而形成了很多三四線城市項目的滯銷。