陝西國有房企副總:政府若限利 開發商只能作假

繼2011年3月實施“限購令”之後，西安乃至陝西其他地市逐漸抬頭的“高房價”，再次逼行業管理部門在全國首推限利10%的“限利令”，將調控樓市的“重拳”直接掄向蓋樓賣樓獲利的開發商。儘管樓市“限利令”剛剛露臉幾天時間，但“限利令”能否擠幹房價“水分”的質疑聲，早已響遍西安的大街小巷，乃至全國各地。

新政

樓市調控“重拳”掄向高房價製造者

記者採訪瞭解到，備受市民關注的西安高房價，在經歷了全年9月到今年5月的九次降價之後，進入6月份，西安房價突然止住“跌聲”首次開始“喊漲”，而且一漲就是連續4個月。中國指數研究院(微博)發佈的“2012年9月中國房地產指數系統百城價格指數”顯示，9月份，西安住宅均價已經悄悄漲至7088元/平米，讓打算購房的百姓心裏發慌。

就在百姓為漸漸漲高的房價叫苦連天時，10月20日，我省在全國首推的限利10%的“限利令”，儘管剛剛露臉尚未落到實處，但為“高房價”所累的購房者，還是從政府決策中看到了樓市嚴厲調控的決心，長時間懸在心裏的一塊大石頭總算落地了。

據瞭解，我省剛剛推出的“限利令”，調控“重拳”直指蓋樓賣樓獲利的開發商。“限利令”明確要求，各城市要劃定區域並在媒體上公佈各區域住房銷售價格區間，並按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售税金等項目，根據2009《陝西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建築的各項價格指數測算出較為準確的開發成本，確定合理利潤率並控制在10%左右。同時要求，房地產開發企業在取得預售許可10日內，要一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標價”對外銷售。

質疑

陝西“限利令”能否擠幹房價“水分”？

因為出台“限利令”的初衷是讓老百姓對商品房成本心中有數，更重要的是為了防止房價反彈，許多接受記者採訪的購房者表示，希望陝西新政能夠很好地抑制高漲的房價，讓現行房價運行在百姓可承受範圍內。然而，由於新政直接衝撞到開發商的切身利益，許多不同的聲音不斷衝擊新政。西安一位開發商直言：對本來就處於艱難期的房企而言，限利政策無疑雪上加霜，尤其是對中小房企的打擊比較大。也有開發商表示，新政一刀切限制利潤的做法並不科學，讓中高端盤無所適從。

儘管樓市“限利令”剛剛露臉幾天時間，但“限利令”能否擠幹房價“水分”的質疑聲，已經不斷從各種場合傳了出來。一家在陝西排名靠前的國有房企副總直言：如果政策一旦執行，開發商的應對辦法只能是互相作假，“限利令”期望擠幹高價房“水分”的初衷，也將會因此受阻。

業內

過分限制售價區間可能影響建築質量

接受記者採訪的多位西安房企表示，每個地產項目的產品配套、功能定位、設計方案、地域環境都是不同的，成本決算自然不同。商業地產項目是分級的，如一線產品的開發成本基本在3000元平方米以上，二線產品的開發成本約在2300~2500元平方米，政府要進行實際成本的核算，必然派工作組進駐某個項目。這樣人力成本太高，且實施難度太大。況且，開發建設期間人力成本、物料成本都處於變動狀態，很難測算準確成本。

行內人士透露，因為開發成本很難準確測算，為了固守自己既得利益，以蓋樓賣樓獲利的開發商自然能在成本上報多項構成中做手腳，而且有多種辦法可以增加名義上的成本，比如增加人頭，增加採購，增加廣告支出，增加營銷投入等，單一個售樓部，成本可以是200萬元，也可以600萬元。如此一來，非但沒有擠幹高房價“水分”，相反會在很大程度上增加房價“水分”。

另外，還有業內人士擔憂，過分限制售價區間可能影響建築質量及配套建設。西安市東郊一家樓盤的銷售經理稱：如果在項目價格備案階段開放商成本定價為4000元/平米，但由於後期人力成本、物料成本上漲，按照原計劃實施超出預定成本，影響了他的開發利潤，開放商肯定不幹。那麼怎麼辦呢？降低標準、減少配套！原定用一級物料改為二級，優質建築工人改為“游擊隊”……在監管不嚴的情況下，極可能會影響樓盤的工程質量。