10月樓市進入回漲季 開發商降價意願不大

經過八九月樓市的稍微沉寂後，10月中旬國內樓市成交量再度回升，部分城市的交易價格醖釀上漲。與此同時，各地方的調控政策繼續發酵，繼廣州“豪宅限售”公開化後，陝西祭出了“限利”大旗，明令住宅樓盤利潤率不得超過10%。購房者的購房意願再度下降，未來樓市將走向何方？

成交恢復 購房者看漲

據中原地產的統計顯示，10月第三週全國54個主要城市成交量合計為6.1萬套，環比上漲2.1%，成交量再次回到6萬套以上，已經恢復到節前水平。其中表現最為搶眼的無疑是北京2948套的成交量，環比又上漲了12.1%。

實際上這已不是偶有回暖，從北京統計局公佈的數據來看，9月北京商品住宅銷售面積141.2萬平方米，同比增長56.5%，環比上漲19.5%。而且最近一週的數據顯示商品住宅的成交均價為20596元/平方米，環比增長3.2%。

對於近期樓市的表現，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，當前房地產市場還不存在全面回暖的基礎，房地產市場將處於停滯期，房價進一步上漲的可能性基本沒有。其提醒的風險是：“在經濟下行壓力下，避免部分地產再次以刺激房地產拉動經濟的模式”，所以管理層計劃儲備相關政策，加強監管。

管理層認為房價不存在上漲空間，但購房者卻有不同看法。10月22日，世聯地產公佈三季度市場分析統計，消費者信心指數為56.6，較上季度提升1.4，表明購房者對未來房地產總體走勢的樂觀程度較二季度明顯改善。世聯地產研究部總監、首席分析師吳志輝表示：“價格方面，與上半年相比，超六成購房者認為周邊樓盤有不同程度漲價行為，這進一步鞏固了購房者的漲價預期，致使本季度近六成購房者看漲未來房價，創 國八條 調控以來的新高”。

回漲季 地方政府態度不一

看漲房價的不僅僅是購房者，地方政府也唯恐失控。9月底，廣州國土房管局通過官方微博證實，擬對珠江新城等豪宅集中區域實行限售，控制預售房源和推出節奏，以調控全市房價。其實通過限售豪宅的方法控制房價早不是什麼新鮮事，調控之初，北京就曾傳出不予“均價超5萬”的項目發放預售證的消息，只不過廣州是全國首次將此行政手段予以公開的城市。

廣州市國土房管局表示，採取限售這種手段實屬無奈，卻又非常必要。其理由是近期廣州中心區域高價項目成交增多，導致總成交量中佔比提高，造成全市均價結構性上漲，“造成市場的不正常波動，誤導市場預期”。

廣州限售並非首次推出，業內人士告訴《中國經營報》記者，早在5月初，廣州就曾推行暫緩高價項目入市的政策。與之相對應的是廣州樓市在3月觸底後，回漲迅速，7月成交量達到全年最高值，成交均價也從全年最低的11140元/平方米，上漲到7月的12772元/平方米，漲幅15%。而5月初剛好處於回漲起步期。

同樣對樓價回漲憂心忡忡的還有陝西省住房和城鄉建設廳，要求地產項目合理利潤率控制在10%左右。此外，北京也規定北京户籍居民購房須持第二代身份證，加強購房資格審核。杭州、珠海等地也相繼出台土地新政，加強調控。

但另一方面，部分城市卻出現了託市跡象，貴陽在國慶長假期間宣佈，在貴陽購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市户籍人口就業、入學、就醫同等待遇，而且還不受購房面積的限制。另外，南京、蘭州都有新政，街道人才政策打開限購缺口。

開發商降價意願不大 觀望期又至

“現在的市場環境，不存在降價銷售的空間。”一位上市房企華南區域負責人表示，公司規定的任務基本完成，因此除非經濟狀況出現較大波動，否則今年不會再有大規模促銷的推盤行為。

公開數據顯示，今年前三季度部分大型房企的銷售業績理想，有的甚至已經超越去年全年銷售量。

招商地產10月10日公佈的數據顯示，該公司前三季度實現簽約銷售金額247億元，去年全年該公司的業績也不過210億元。另外包括越秀地產、世貿地產僅僅前三季度的銷量已經完成全年的銷售目標。

與此同時中海地產、保利地產前三季度的銷售額同比增長分別達到28.8%及32.04%。

中海地產此前曾將公司全年目標由年初的800億港元調升到1000億港元，按該公司前三季度919億港元的銷售金額算，已經達到全年千億港元目標的92%。此外恒大、花樣年等企業也接近完成全年銷售目標的75%。

正是在這種背景下，開發商加強營銷的意願不大。與此同時購房者的購房積極性也在下降，世聯地產的調查研究顯示，雖然預期價格上漲的人數大幅上漲，同時購房時機選擇上，購房者卻在下降。“未來3～6個月置房”的比例由此前的35.9%下降到現在的30.1%。

可見在中央態度明確、預期調控措施不會放鬆的情況下，購房者又重新進入觀望期。

對此萬科董秘譚華傑有着不同看法，他認為，儘管近期住宅市場的景氣狀況相對於去年下半年和今年前兩個月的低迷有所恢復，但當前市場的成交水平仍然低於2009年同期，成交量的同比大幅增長很大程度上仍然建立在去年市場過度萎縮、比較基數低的基礎上。

他表示不管市場如何變化，萬科仍然會堅持一貫的積極銷售策略。數據顯示萬科前9個月銷售金額達963.2億元，依然是國內賣得最多的地產商，而且今年四季度還將有較多新盤資源入市。