温州房價大降40% 投資購房泡沫被完全擊破

10月19日，國土資源部公佈的城市地價監測數據顯示，今年第三季度全國地價水平總體平穩，環比增速微升，同比增速持續放緩。據統計，全國主要監測城市地價總體水平為3093元/平方米，住宅地價為4564元/平方米。其中，綜合地價同比上漲1.77%，同比漲幅較上一季度下降0.56個百分點，連續5個季度出現回調，但環比漲幅較上一季度微升0.39個百分點。

其中，温州再次以18.03%的降幅居於本季度住宅地價同比下降的城市之首。在今年第一季度的全國地價監測數據中，温州也曾獲此“殊榮”。

對此，業內專家認為，温州這類多次出現地價負增長的城市，其房地產及土地市場已被過分透支。而全國地價同比增速持續放緩則説明，在宏觀調控下，土地市場的供需矛盾得到緩解，進入良性發展階段。

國土資源部發布的全國第三季度地價監測數據顯示，全國主要監測城市住宅地價環比變化處於平穩區間，環比持平和負增長的數量明顯減少，同比負增長的城市個數所佔比例增至1/3。

從同比增長率看，本季度住宅地價同比下降的城市個數繼續增加，從上個季度的32個增至36個，降幅超過5%的城市依次為温州（-18.03%）、蕪湖（-12.29%）、南通（-11.48%）、廊坊（-6.12%）、南京（-5.28%）。

記者查閲資料發現，在今年一季度及去年三、四季度，温州一直處於降幅排名前列，毫無疑問是全國地價降幅最大的城市。

“温州房價與2009年、2010年的最高位時相比，回調了大約30%~40%。”温州郎兆房產專業機構董事長葉維堅告訴記者，樓市宏觀調控將温州的投資購房泡沫完全擊破。

據介紹，由於投資性資本進入，温州房價曾一度快速上漲，並在2009年、2010年達到高位，市場行情火爆，有的樓盤價格甚至成倍上漲。當調控政策出台之後，温州的樓市開始降温，一度火爆的樓盤價格逐漸回落。以温州的豪宅項目鹿城廣場為例，2011年二手房轉讓價格最高可達8萬元/平方米，現在已降至4萬元~5萬元/平方米。

温州大學房地產研究所研究員向洋表示，隨着温州房價下跌，地價迴歸也是必然。土地供應的增加能緩解房地產行業對土地供應的緊張情緒，有利於市場穩定發展。由於過去土地供應政策偏緊，“地荒”提高了人們對市區未來房價的預期，導致大量需求提前進入市場，房價飛漲。

葉維堅認為，今年温州市供地量增大，開發企業的信心也在逐漸回升，這在一定程度上穩定了當地的房地產市場。

“現在，温州房地產市場已迴歸理性。”葉維堅表示，如果説温州的投資市場已被透支，但“剛需”還是有的，大家應理性看待市場，找準定位。

湖北省房地產經濟學會專家委員會委員殷躍建認為，出現地價負增長的城市，説明其房地產以及土地市場已被過度透支。例如温州，之前是土地財政依賴程度比較高的城市，房價被炒得已背離了自身原有的價值。房價虛高，泡沫化程度非常高。

地價趨於平穩

根據監測報告，2012年第三季度，全國主要監測城市的地價總體水平為3093元／平方米。其中，商服、住宅、工業用地的價格分別為5793元／平方米、4564元／平方米和662元／平方米。全國地價水平總體平穩，環比增速微升，同比增速持續放緩。

殷躍建認為，地價監測機制的主要目的是從宏觀上對全國土地市場進行把控。但由於各個城市類型不同、城市經濟發展階段不同、房地產對於城市發展的推動作用不同，這樣的宏觀數據並不能完全反映每個城市的信息。

“土地價格環比微升，説明土地短期整體溢價率水平有所上升。但與2010年土地市場的狂熱相比，現在的土地市場只能説是剛剛退燒，趨於正常。”殷躍建表示，可以看到，現在土地市場上的競爭比較平和，是一種良性的競爭，供需雙方都適應了調控下的“新舞步”。

對於地價同比增速持續放緩，殷躍建解讀為，土地市場的供需矛盾得到緩解，地價迴歸平衡。

“前幾年總有人説地價上漲影響房價，現在我們可以看到，房價的下降速度遠遠沒有地價下降的速度快。”殷躍建表示，“十二五”時期，全國多個城市都加大了土地供應規模，但在需求沒有增加的情況下，地價下降是必然的趨勢。從另一方面可以看到，在房地產開發成本受到融資成本、人工成本、材料成本等因素整體上漲的影響下，地價的平穩對平抑房價起到了積極作用。