部分房地產項目灰色成本達40% 多數流入政府

本報記者 劉力圖 廣州報道

原標題：房地產灰色成本調查 部分項目高達40%

陝西省住建廳出台新政要求開發商合理利潤率控制在10%左右之後，有專家指出，商品房的成本中有30%屬於“灰色成本”。《華夏時報》記者調查得知，“灰色成本”屬於行業的潛規則，這類成本所佔比例隨房企的實力、項目的大小有所不同，至少10%，有些甚至高達40%。

此外，灰色成本在開發的每個環節滋生，並以採購、物業置換等方式得以隱藏，其中很大一部分流向了政府相關機構。一位不願透露姓名的開發商表示：“如果能算出流向公務機構的那部分在‘灰色成本’中的佔比，那麼公眾可以算得出，房價中有多少部分不是被開發商拿走的。”

難以公開的“灰色成本”

備受關注的“30%灰色成本”之説由北京大學[微博]提出，他稱商品房成本中的一些“灰色支出”佔總成本的三成，既難以公開，又無法測量，以致房價雖一路高企，開發商卻仍嫌賺得不夠。呂隨啓表示，“如果30%的‘灰色成本’在陽光下被避免了，目前的房價打對摺都沒有問題。”

實際上，“灰色成本”在房地產界早已是公開的秘密，對此，有某大型房企華南區項目總監向本報記者形容為“常在河邊走，哪有不濕鞋”。不少房企內部人士向本報記者抱怨，“要拿下項目工程，不行賄很難”、“招標、採購是行賄重災區”，“不給政府機構點好處很麻煩”。深圳星河地產某管理人士稱，“能在陽光下運營，估計只有以不行賄為傲的萬科才能做得到。”

面對房地產暴利的説法，多位中型房企人士向本報記者表示“有苦説不清”。其中一位開發商稱，賬面上的利潤包含了看不見的開支。土地資源競爭越來越激烈，土地價格也逐步攀升，為了獲得性價比更高的土地，開發商所需付出的隱性開支也在不斷增加，“房地產牽涉到四五十個行業，他們都以為這是一個暴利行業，都想來沾點油水。”

呂隨啓表示，“灰色支出”大部分被用作公關費用，與“權錢交易”等地產腐敗密切相關。他估算約佔真實成本的30%，土地出讓金、建築成本及税費，合計只佔70%。那麼，到底這項成本是否佔30%之多呢？

“有些項目較小的，房企政商關係好的，估計也得有10%。”上述開發商表示，所謂的“灰色成本”與項目大小、房企的實力等因素相關。

長期在華南二三線城市開發房地產業務的某實業負責人張金超認同該開發商的觀點，此外，他與數位不願透露姓名的房企人士一致補充稱“有些項目的‘灰色成本’甚至在40%左右”。

張金超解釋道，一般來説，這種高成本項目是一種交換條件，在政府等機構看來，房企的利潤雖然受損，但仍可以賺到錢，房企只要啃下這塊骨頭，談下其他優質項目的可能性會更大。

一位大型房地產公司負責人曾公開表示，如果權力都在陽光下運行，開發一個房地產項目的成本就能降低15%。常年從事房地產運作項目的投資商魏如傑透露，兩至三億元的項目，前期投入就會超過幾千萬元，加上前前後後送的禮物、紅包，超過一億元。

隱形渠道

曾在重慶、長沙開發項目的北京某實業公司地產部負責人謝運時向本報記者表示，按照房地產的成本管理，每一項成本都需規定去向，而“灰色成本”常常平攤到前期開發和後期開發的部分項目中，尤其是管理、財務、廣告宣傳、銷售代理等費用中。

然而，他表示，類似與廣告宣傳等費用在賬上的成本只佔少部分，因此不能把“灰色成本”過多地積壓在這些費用項目的頭上，所以公司會選擇多種方式“避賬”。“不止地產公司，其他行業的公司也如此，賬面上很難查出來。”他補充道。

深圳某廣告公司的財務部人士向本報記者講述他的經歷，稱某房地產公司為該公司的大客户，一般，類似於回購、送禮等“灰色”部分，公司會根據數額的大小以餐費、招待費、福利補助等形式在賬中呈現，“每年年底，我們部門都要加班加點把賬攤平。”他説。

該人士也透露，某房地產公司曾通過該廣告公司“走一筆達70萬元的費用”，名義則是讓該廣告公司提供一份營銷策劃方案，其中包括組織到中國香港考察項目，事實上，這些工作的價值遠遠低於70萬元的數額。

記者從廣州某律所得知一宗經濟糾紛案件裏面的部分庭審細節。佛山某實業公司要開拓房地產業務，需要一大筆難以進賬的費用，因此，該公司的副總經理與財務總監則負責籌辦網絡公司，報銷開拓房地產所需要的招待費用、公關費用等，甚至以該網絡公司為上述實業公司提供合作的形式，讓“灰色”費用能夠名正言順地支出。

該律所合夥人曾姓律師向本報記者指出，利用空頭公司報賬、走賬的方式並不稀奇，這部分的支出去向難以追究，事後也很難核實。據他了解，除了房地產行業，其他醫藥、科技行業的需求也不少。

“這些‘灰色成本’有不少流向了政府機構。”上述某大型房企華南區項目總監則向記者指出，一般來説，建工、採購等所需的“打點成本”已經成為一個產業鏈，如果處在其中一環節的公司不按行規辦事，也許會比別人掙得少，甚至會虧錢。

他舉例稱，“建築公司要儘快獲得行政審批等，花點打點費用肯定是必須的，公司在向承建商申報費用時會把這部分支出核算在內，同理，一環扣一環，最後則由房企承擔這些開支。”他補充道，現實運作要比這個環節更復雜。

廣東省住建廳相關人士向記者指出，在多項的審批環節，一般的建築單位都能順利排隊輪候，“很多單位等不及，他們手上都有工程擺在那裏等開工，如果要儘快地獲得審批，與相關部門搞好關係十分重要。”

廣州近日的輿論焦點“房叔”吵得沸沸揚揚，據悉，這位擁有22套房產的廣州市城管局番禺分局政委蔡彬曾收受他人賄賂，目前已被“雙規”。記者從多位地產界業內人士瞭解到，類似的“置換物業”支出也是房地產“灰色成本”的一部分。

廣東某中型房企的開發商李先生曾向本報記者透露，因為招待費用較為敏感，向相關公務單位的領導低價出售或者贈與房產、商鋪等物業，成為了更好的利益輸送方式。他坦言，這種置換的方式，房企在營銷過程中可以避免難以報賬的尷尬。

上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍向媒體分析房地產的成本構成，他以1元的房價為例，其中30%-40%左右是政府收取的土地價格；20%-30%是税費，税與費合計數十種，也是政府和事業單位收取；10%-30%是建築成本，包括水泥、設備、勞動等，一般10%-20%才是利潤。

儘管按照李戰軍的分析，賬面上流向政府部門的費用已經超過六成，然而，呂隨啓等不少專家評論李戰軍的算法中仍缺乏“灰色成本”這一項。