中國首現保障房項目退地 開發商無力開發忍痛割愛

配套保障房也會出現退地，這是中國房地產業界的新現象。

日前，温州天元房地產以配建32%保障房摘牌的杭政儲出[2011]18號住宅用地，在堅持1年後無奈退地。

保障項目退地

據瞭解，該地塊規劃總建築面積11714平方米，2011年7月，該地塊出讓時出現激烈競價，18家開發商報名，3輪報價後即溢價45%達13050萬元上限。之後又經歷20輪保障房配建面積競投後，由温州天元房地產開發有限公司以32%的配建比例競得。

據悉，這是杭州首塊通過保障房競投摘牌的土地。按出讓規定，18號地32%的保障房為3722平方米、約75套公租房，建成後無償移交政府。扣除這部分成本，該袖珍地塊的樓面價達1.6萬元左右，創板塊最高價。

但時隔一年之後，天元房地產開發有限公司表示仍無力開發，只得“忍痛割愛”。

天元房產董事長王潤南表示，18號地塊有一部分商業用地，原計劃打造成企業總部大廈。後因諸多因素疊加，導致資金鍊緊張。只能申請退還，目前正在辦理相關手續。

上海社會科學院部門經濟研究所城市與房地產研究中心主任張泓銘在接受《國際金融報》記者採訪時表示：“如此高的保障房配件項目建造比例，企業認為最後的盈利前景不明朗，因此申請退地，從企業角度考慮無可厚非。”

事實上，18號地的出讓金至今未繳清，已超過國土部規定的1年大限。按通行算法，18號地建成後銷售單價達2.4萬元才能保本，已超過區域房價承受力。今年4月，周邊3號地塊出讓，樓面單價不足1萬元。

杭州市住房保障辦公室政策指導處處長朱宇達表示，去年天元房產競地後不久，就表示地塊開發有難度，希望在配建比例不變的前提下，獲得政策關照。但朱宇達強調，18號地公開出讓，天元房產自願競得，也簽署配建合同，不可能調整配建比例。

“兩大原則：一是在商品房的地塊中配建保障房的做法要堅持；二是配建比例靈活，在開發商取得相當程度盈利前提下，對於保障房配建項目的比例，政府與企業是可以互動、調整。”張泓銘進一步指出，在商品房的地塊中配建保障房的做法在發達國家已經有成熟的經驗，中國可以借鑑這樣的做法。比如英國，在任何的房地產項目當中都要配建15%左右的保障房。

配建比例須調整

2011年5月，杭州首次掛牌出讓兩宗含有配建保障性住房的宅地，延續十數年的“價高者得”的宅地出讓模式由此被變革，對涉及配建保障性住房的地塊將設價格上限；同等價格條件下，誰建保障房多，地塊開發權就歸誰。當時上海、北京、廣州等城市也出台過類似規定，但鮮有落地，杭州成為第一個吃螃蟹的先行城市。

數據顯示，杭州迄今已出讓15塊需要配建的宅地，配建比例一般在10%左右。配建內容均為公共租賃房，總計17.8萬平方米、3.5萬多套。11塊簽署配建協議，其中1塊已開售，另有1塊已開工。

今年7月，國土部頒發《關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》，要求各地要密切跟蹤市場形勢，切實把握好土地出讓節奏、時序和價格。對預判成交價創歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地，包括商服、住宅或商住綜合，要及時調整出讓方案，採用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。

“要根據項目的盈利前景來確認，靈活掌握這一尺度。 ”張泓銘表示，配建比例要恰當，配建比例不應一成不變，而是要根據具體房地產開發項目靈活調整。項目盈利程度比較大的配建比例可以相應提高一點，對於商品房盈利前景小的地塊應該調低配建比例。

張泓銘指出，住房保障不能看成是一個階段性的任務，“十二五”期間尤其是這兩年更是加大了力度。“十二五”期間要基本解決住房保障任務，每年住房保障的房屋來源和建設要有一個長期、穩定的安排。政府根據住房保障的任務來安排保障房的配建比例，要適度分散化；開發商要進行計算，根據未來的市場情況，估計成本，在企業能承受的情況下競標。

目前，出讓地塊中配建保障房雖為國內新生事物，但數量逐漸增多。當下市場形勢不佳，政策多變，配建地塊能否如期開發，存在較多不確定性。杭州這個國內最早施行招拍掛制度，併為全國仿效的城市，在配建的處理方式上，或將為其他城市借鑑。

張泓銘表示，其實在非住房項目中，也可進行配建。如英國對非住房項目，使用貨幣代替保障住房的配建方式。