70城市房價繼續小幅上漲 專家提醒防恐慌性需求

18日，國家統計局發佈“10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，其中價格上漲城市有35個。在價格上漲的城市中，一線城市有漲幅擴大的趨勢。業內人士表示，應防止因價格波動而引發的恐慌性需求集中入市帶動市場升温。

房價

35城市環比上漲

與上月相比，70個大中城市中，10月份有35個城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比上漲，18個城市持平，17個城市下降。其中，環比價格上漲的城市數量增加4個，漲幅均未超過0.5%。從同比來看，70個大中城市中，56個城市價格同比下降，12個同比上漲。同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.5%，漲幅比9月份回落的城市有1個。

二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，32個城市環比上漲，20個城市持平，18個城市價格下降。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。同比方面，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，上漲的城市有15個。10月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過4.2%，漲幅比9月份回落的城市有2個。

中原地產研究部總監張大偉表示，10月房價繼續呈小幅上漲趨勢，且上漲與持平成主流。

“雖然10月住房銷售量較前兩月小幅下降，但下降幅度大幅收窄。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌對《經濟參考報》記者表示，在住房銷售面積跌幅縮窄，成交量繼續增加的背景下，房企漲價動力增加，再加上房企資金鍊好轉，以價換量動力不足，因此，10月份價格的上漲，也反映了市場的情況。

的確，據中原地產統計，截至14日，已公佈10月銷售數據房地產企業中，保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等10餘家標杆房企均已完成全年銷售目標。

“房企任務完成較好，以價換量動力明顯不足。”張大偉分析認為，在成交量上漲的情況下，房企資金鍊有所緩解，再加上已完成全年任務目標，更不願主動降價以價換量，因此，從目前情況來看，樓市以價換量情況已經結束。但在調控政策依然不放鬆的背景下，市場價格將維持小幅上漲的趨勢。

警惕

應防恐慌性需求

值得注意的是，從10月份70大中城市房價數據可以看出，一線城市中，北京、廣州和深圳的新建商品住宅銷售價格分別上漲了0.3%、0.4%和0.4%。二手住宅銷售價格方面上海、廣州、深圳分別上漲了0.2%、0.4%、0.4%。

“從10月份的價格變化情況看，一線城市房價漲幅再一次出現擴大的趨勢。”鏈家地產市場研究部張絮表示，受需求規模影響，一線城市價格控制難度明顯要高於其他城市，價格反彈幅度也相對較大。

張大偉指出，指標環比連續5個月全面上漲，新建住宅的價格上漲幅度明顯超過二手房住宅。他認為，前10月京滬廣深4個一線城市成交量同比均出現了20%以上的上漲，消化了大量庫存，為價格上漲提供空間；另一方面，從8月開始的土地市場升温從一線城市開始，土地價格上行後，開發商對房價更加看漲，也影響了購房者的預期。

的確，據中原集團研究中心監測，截至10月，年內全國主要54個城市新建住宅合計簽約套數為215.78萬套，已經提前2個月超過了2011年這54個城市總簽約量。

廣州市國土房管局發佈的最新統計，10月廣州十區新建商品住宅網籤84.75萬平方米，環比增長13.4%。而上海10月份樓市單月近90萬平方米的成交量，已是自去年2月份以來第二高位，僅次於今年6月份。今年9、10月份上海樓市共計成交新建商品住宅168.6萬平方米，比去年同期大幅上漲64.03%。

北京方面，雖然10月新建住宅簽約環比下調10.6%，二手房成交環比下降9%，但進入11月以來，新建住宅簽約套數環比上漲1 1 3%，同比2 0 1 1年同期上漲202%。

從統計局日前公佈的1至10月房地產市場運行數據來看，房地產主要指標開始好轉，整體上出現企穩向上的趨勢。近兩月土地價格及溢價率也都有所上漲，保利、招商等大型上市房企近期在全國市場內頻繁拿地以佈局全國。

業界分析指出，綜合上述表現，房企以價換量的動機正在相應減弱。對於房企來説，利潤將會取代銷售額成為房企新的關注目標，因此房價反彈壓力將隨之增加。

“一方面，金九銀十並未落空，整體依舊維持向上走勢，為年內市場增加了一定的不確定性；另一方面，雖然宏觀調控並未放鬆，但一旦沒有明顯的政策信號釋放，目前觀望的部分需求可能會在年內入市，也將在一定程度上加劇房價反彈風險。”張絮認為，年底成交情況會在一定程度上影響明年的市場走勢，因此要謹防價格波動而引發的恐慌性需求集中入市帶動市場升温。

政策

堅持調控不放鬆

12日，住建部部長姜偉新在十八大期間的記者會上表示，當前的房地產市場調控政策“現在還沒想放鬆”。

住建部政策研究中心主任秦虹日前也表示，堅持抑制投機性需求，滿足合理住房需求仍是我國明年宏觀調控方向。並表示目前行業整合在加劇，過去沒有專業化能力、負債率過高、不理性發展的企業在調整，部分城市透支市場的行為開始得到糾正，市場向健康方向發展。

秦虹預計，未來貨幣發行規模也會受控制。“寬鬆貨幣政策與房地產有高度密切關係，實際上這兩年已偏緊，已不可能像2009年那樣寬鬆了。”秦虹認為，開發商已不可複製過去10年房地產發展的經驗，企業戰略應該趨於穩健，切忌盲目擴張。

近幾個月以來，多地樓市的剛性需求和改善性需求開始大量釋放，全國主要大中型城市的房價在築底之後，呈現微弱上漲之勢。業內有分析指出，樓市成交量回升以後，房價並未出現大幅反彈的一個主要原因是當前限購政策並未放鬆，投資投機性需求仍被抑制。

近日，中原地產的一份統計數據顯示，截至目前，全國已經有武漢、廣州、重慶、貴陽、鎮江等超過40個城市調整了當地的公積金政策，內容涉及提升額度、省內異地互貸等。中原地產指出，公積金政策調整對緩解自住購房者入市作用明顯。該機構同時指出，這些調整政策在對市場釋放微調信息時，並沒有影響限購限貸的政策底線。從未來的政策趨勢上來看，樓市調控仍將成為一種長效機制，抑制投資投機性需求這一初衷不會發生變化。“只不過，調控政策將逐漸轉變為更市場化的手段”。

中指院在分析房地產行業走勢時認為，政策總體仍將偏緊，房地產業進入平穩發展期。該機構分析指出，從宏觀環境來看，受國內外環境和自然規律影響，預計房地產調控政策總體偏緊的可能性較大，抑制投資投機需求仍將是房地產調控政策的重要目標。另外，在房產税等長效機制逐步完善之前，差別化信貸政策和限購措施短期不會退出。

張絮表示，雖然近幾月房價持續上漲，但漲幅仍然較小。無論新房還是二手房從市場環境和政策環境上看，並沒有完全處於上漲通道。因此，買賣雙方博弈的心態還會持續，價格仍難以大幅上漲。

而從未來的政策趨勢看，張絮認為，由於我國購房需求量仍然較大，以現在調控方式很難完全抑制投機性需求，因此預計下階段政策重點將放在加強信貸和税收的差異化調控，並有所突破。