龐大集團全國坐擁兩萬畝土地疑雲 土地擴張存考驗
雖然兩萬畝土地真假難究，但短短兩年多時間土地價值翻番超過50億元，龐大集團(4.86,-0.06,-1.22%)拿地步伐遠比同行激進，這種以“圈”地奪取經銷商話語權的模式，所面臨的是拿地合規性質疑及後續巨大開發資金需求的考驗。
“我們尚不知曉富士重工方面提出對我們收回特許經銷權的任何消息。”日前，因斯巴魯特許經銷權回收的消息甚囂塵上，再次走進大眾視線的龐大集團(601258.SH)，其董秘辦公室媒體部負責人李燕向《證券市場週刊》如是表示。
斯巴魯特許經銷權何去何從，尚未塵埃落定，然而龐大集團面臨的考驗不僅於此。截至三季度末，在其高達50億元價值的土地使用權背後，是土地擴張模式面臨考驗。
真假兩萬畝土地
據有關報道，龐大集團在全國多個省市擁有土地共計兩萬畝(約1334萬平方米)，數據廣為流傳。
2008年，龐大集團的一份資料顯示，擁有66宗國有土地的使用權(使用類型均為出讓)，已取得《國有土地使用權》，面積總計為158萬平方米。“其中，14宗土地的實際用途與《國有土地使用權》上記載的用途不符，該等土地使用權面積總計24.7萬平方米，占上市集團成員擁有的土地使用權總面積的14.05%。”
土地量何以在短短數年之內暴漲至1334萬平方米？本刊記者查詢龐大集團財務報表，並未找到關於土地面積的信息，而龐大集團對此也沒有做出答覆。龐大集團董事會秘書車少華表示，“我也不知道這數據是怎麼來的。”
記者查詢K8土地網看到，從2007年底到2012年10月份，龐大集團及其附屬公司競買土地有29塊，這些土地出讓金額總計21.4億元，佔到龐大集團三季報公佈的50億元土地使用權價值的近一半。考慮到不少土地是前些年購得，因此這些土地價值要比21.4億元高出不少，但總面積也僅為167.8萬平方米。
根據龐大集團招股書，2010年底公司土地使用權價值為24.3億元，加上K8土地網查詢到的2010年後取得的土地出讓金總額為15億元，土地價值已至少達到39.3億元，另外超過10億元賬面價值土地無法查閲。
另據龐大集團相關人士告訴本刊記者，在龐大集團目前擁有的土地中，工業土地佔比不到10%。若土地面積以1334萬平方米，土地總價值以50億元計算，均價僅為374.8元/平方米，與市場上商業用地的價格相去甚遠。
土地擴張非常規化近年來，龐大集團土地使用權賬面價值呈現滾雪球式增長的態勢。
安永華明會計事務所製作的審計報告顯示，從2008年到2010年，三個年份年底的公司無形資產分別為7.54億元、15.7億元、24.3億元。
2012年三季度末，龐大集團土地使用權賬面價值達50億元，2011年年底和2010年年底分別為42.3億元和24.3億元。
從上市至今，龐大集團擁有的土地賬面價值翻番，遠比同行激進。
同為上市公司的汽車經銷商集團中升控股、正通汽車、寶信汽車、永達汽車，2012年三季度末的土地使用權賬面價值分別僅為11.3億元、2.6億元、1.7億元、2.6億元。
如果説上述幾家公司是以經營外資品牌為主的話，作為主營國內品牌的廣匯汽車，土地價值擴張規模遠遠不及龐大集團。
今年年中發佈的《廣匯汽車MTN1募集説明書》顯示，公司 2008 年-2010 年年末以及2011年9月末的無形資產餘額分別是7.3億元、11.7億元和22.5億元。
大規模的土地擴張，伴隨的是瑕疵土地問題滋生。一般而言，政府轉讓的土地必須經過招拍掛程序。
記者通過查閲中國土地網，並沒有找到龐大集團相關的土地拍賣掛牌信息，從K8土地網也只發現價值21.8億元的土地經過招拍掛程序，龐大集團相關負責人對記者表示，“所獲得的土地是走了合法程序。”
龐大集團亦在2011年招募書中將“存在物業權屬證明不完備，物業租賃手續不完備等若干不規範情形”的部分土地與房屋稱作“瑕疵物業”，並表示，“這些瑕疵物業主要為在農村地區或城鄉結合部租賃集體土地、國有土地並建造各經銷網點或存放經銷汽車所致。”
安永華明會計事務所對龐大集團上市時的審計報告顯示，截至2010年底，集團賬面淨值約7.5億的土地使用權的相關產權證尚未由有關政府部門發出。
為避風險，龐大集團在上市之後積極通過關聯交易進行資產騰挪，在沒有取得土地使用權證的情況轉讓“瑕疵土地”，並取得收入。2011年的一份公告顯示，龐大集團將公司以及下屬公司位於北京朝陽和榆林等地區22處的“瑕疵物業”轉讓給集團董事長龐慶華控制的冀東物貿，轉讓價為1.7億元，並同時向冀東物貿回租這些物業，租金為每年1000萬元，每年遞增10%，租賃期從冀東物貿全部交款後(最晚於今年6月30日)起算，這段期間集團公司無償使用上述物業。
“多年租賃使用並建造房屋，這種以租代徵的用地模式也是常見的一種方式，但由於租賃期過長，存有爭議。”北京市泰福律師事務所李鋮律師表示，按照中國當前的土地法律法規，經營性用地仍然需要經過招拍掛並取得使用權證的情況下才可以轉讓並取得收入，龐大集團上述土地流轉方式不規範，存在風險。
K8土地網顯示，在記者查詢出的29塊土地出讓方式中，位於廊坊、青島、承德、濰坊、瀋陽等地的8塊土地登記為拍賣，位於北京的1塊土地為招標，其餘均為掛牌。另外，記者在天津市國土資源和房屋管理門户網站查詢到龐大集團兩塊土地掛牌的記錄。
儘管如此，龐大集團仍然面臨着通過非常規手段拿地的質疑。
河北省張家口市宣化縣屈家莊村一位村民在網上抗議説：“2009年以來，龐大集團二期工程在未經國家法律明確規定的徵地程序情況下，徵佔耕地達700多畝，被徵用的土地正是俗語説的‘紅線內的’耕地。”宣化縣國土局一位中層幹部也在接受媒體採訪時透露：當時，“冀東宣化汽車城所用土地的確沒有嚴格執行政策，也沒有走招拍掛的程序，確實是犯錯了。”
北京正海律師事務所律師吳靜表示，這種現象是國內一個常見的法律空白地帶，雖然得到當地有關部門的許可，一旦監管部門對其採取措施，相關土地出讓協議就會被判無效。
土地擴張的考驗
在龐大集團發展過程中，土地是公司擴張的重要依靠。
土地是與廠商談判的籌碼。據龐大集團內部人士介紹，在與汽車廠商談經銷權時，後者往往是看經銷商的網點，而網點的擴張依靠的是多拿地。這與另一經銷商巨頭廣匯汽車不一樣，廣匯汽車主要通過併購經銷商來擴張，所以該公司形成了巨大的商譽。
土地還是融資的工具。招股説明書顯示，公司曾以土地使用權進行抵押取得短期借款、應付票據和長期借款。其中，長期借款方面，公司2010年6月30日資產負債表日之抵押借款7億元系以公司及關聯方的房屋及土地作抵押/質押，抵押/質押土地的賬面淨值約4億元。
激進的擴張，讓龐大集團面臨壓力。
公告顯示，早在上市之前，龐大集團用於構建固定資產、無形資產和其他非流動資產所支付的現金巨大，並逐年加速增長，2008年底為10.9億元，2009年底為19.7億元，2010年底為36億元，2011年為45.4億元，2012年前三季度為30.64億元。而2010年上半年末及2009年末，龐大汽貿的資產負債率分別高達89.98%及84.03%，雖然在2011年因為IPO有所下降，但2012年資產負債率重上80%，這一數據已遠高於流通企業60%左右的平均水平。龐大集團2012年三季度財報顯示，公司2012年1-9月財務費用高達10億元，較2011年同期增加129.78%。
在龐大集團2011年8月公佈的募集資金使用情況專項報告中，截至當年6月底，除原計劃募集的逾18億元投入到經銷網點以及流動資金外，超募的近42億元資金已全部使用。其中，僅有13.41億元和4.99億元繼續投入到新增網點和購車款中，剩下資金中超過14億元被用來償還銀行貸款。同時，龐大集團2012年2月27日發行的22億元公司債亦幾乎全數用於償還銀行貸款。
事與願違，在上市不到兩年，融資超百億元之後，由於汽車市場整體下行以及釣魚島事件對日系車銷售的衝擊等因素，龐大集團經營業績日漸低迷。龐大集團三季度財報顯示，公司出現上市以來首次季度虧損，虧損額高達5.16億元。
顯然，上述困境有賴行業環境的好轉。龐大集團相關負責人表示：“可以參考三菱重工、三一重工[微博](8.65,-0.24,-2.70%)等機械設備廠商，因為機械設備總要配備相應數量的重卡，可以説，它們什麼時候回暖，我們也什麼時候回暖。”他解釋説，重卡銷售在龐大汽車銷售業務中佔比九成，2009年、2010年的時候，國內出現重卡難買的景象，但在這之後，重卡銷售開始走下坡路。