各地住房公積金政策調整方向：額度更高 門檻更低

今年以來，全國多個城市對住房公積金政策進行了調整，總體方向是降低公積金提取和貸款的門檻、提高使用率、並適度擴大適用範圍。地方的這種政策調整，逐漸為進展緩慢的全國公積金制度改革描繪出大方向。在此基礎上，各方期待公積金制度改革的進程能夠加快，讓公積金更好地支持普通職工解決住房問題。

地方政策微調，意在鼓勵“剛需”入市

日前，昆明市住房公積金管理中心發佈了該市公積金政策調整的新政，提出將向廣大職工提供“一站式、一條龍”的住房公積金個人貸款服務，並承諾：住房公積金個人借款申請時一次性辦結借款申請的受理，10個工作日內完成貸款的受理、審批和貸款資金髮放。

相關新政策實施以後，昆明市民提取住房公積金將省去到銀行辦理轉賬的程序，只需在公積金中心前台辦理完即可即時轉到自己的卡上。而辦理公積金貸款也只需到昆明市公積金中心所屬分中心、管理部的營業網點直接提出借款申請即可。這種辦理模式大大縮減了市民的辦理時間。

除了昆明，近期濟南、武漢、鎮江等城市對當地的住房公積金政策也進行了調整。據不完全統計，今年以來，全國已經有超過40個城市調整了公積金政策。

細看這些政策調整，主要可以歸為幾類。一是上調公積金貸款額度，如廈門、南昌、鄭州、南京、合肥等地，上調幅度普遍在15%—25%之間。二是將公積金貸款購買首套房的首付比例調低至兩成，在一定條件下可以用公積金貸款購買二套房，如武漢、瀋陽、廣州、重慶等地。三是在一定範圍內允許在不同城市間公積金異地貸款或異地提取，如廣東、武漢、南京等地。四是擴充公積金使用範圍，如杭州放開了20年以上二手房的公積金貸款，鎮江提出公積金可以支付自住房的物業費等。五是共同申請人的條件逐漸放寬，如新疆克拉瑪依規定為直系親屬購買住房可以申請提取公積金，鎮江規定新就業人員父母可申請成為共同還款人。

這些調整的共同點十分明顯：降低公積金貸款門檻、放鬆公積金使用的限制、提高公積金對購房的支持力度。

上一次出現多個城市集體放鬆公積金政策的現象，還要追溯到2008年房地產市場低迷的時期。當時，政策調整在一定程度上起到了“救市”的作用。今年這一波政策調整，也是從年初樓市最冷清的時候開始的。因此，這些政策調整難免被貼上地方政府又想救樓市的標籤。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，公積金政策是為數不多的地方政府可以自行決策的樓市調控政策，通過提高公積金貸款額度等方式，不僅可以直接增強購房者的購買力，還可以向市場傳遞政策微調的信息。更重要的是，調整公積金政策，不會觸碰限購、限貸這兩條調控的“紅線”。因此地方政府如果想微調樓市調控政策，公積金無疑是最好的切入點。

為了避嫌，各地出台相關公積金政策時，無一例外的強調了調整並非要放鬆調控，而是在嚴格堅持調控的基礎上，滿足剛性購房需求。政策調整力度較大的武漢公積金管理中心就明確表示，這些政策調整，都是在嚴格執行房地產市場調控政策的大背景下，堅持差別化信貸政策的手段。以公積金貸款比例最高可達總房價80%為例，只針對市民購買首套住房，且面積在90平方米以下。武漢公積金管理中心有關負責人表示，此舉在於滿足武漢剛性購房需求，與當前房地產調控政策保持方向一致。

公積金應向“額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活”方向改革

無論出於什麼目的，地方對公積金政策的調整都是為進展緩慢的全國公積金制度改革打開一扇窗，探索一個方向。

長期以來，以“職工互助購房”為初衷設計的住房公積金制度，一直存在着使用率低、閒置資金規模大、對普通職工支持力度不夠、低收入家庭用不上等問題。住房和城鄉建設部最近一次公開發布的全國公積金管理情況還要追溯到2008年，數據顯示，當年住房公積金使用率（個人提取總額、個人貸款餘額與購買國債餘額之和佔繳存總額的比例）為72.81%。到2008年末，全國住房公積金沉澱資金為3193.02億元，沉澱資金佔繳存餘額的比例為26.35%。也就是説，有超過1/4的公積金在賬户上沉睡。

為了提高公積金使用率，減少閒置規模，2009年起，住房和城鄉建設部、財政部等七部委聯合啓動了利用住房公積金閒置資金支持保障房建設的試點工作，符合條件的試點城市可以將50%以內的住房公積金結餘資金貸款支持保障房建設。如今，試點城市已經由首批的29個增加到93個。

支持保障房建設儘管為提高資金使用率開闢了一條道路，但對於很多普通的百姓而言，使用公積金的門檻還是過高，手續太複雜、能貸的錢太少、審批週期太長。

北京地產中介“麥田房產”的工作人員告訴記者，公積金貸款最大的吸引力在於利率低。目前5年期以上公積金貸款利率為4.7%，約相當於商業貸款的七折。儘管這兩年北京公積金的貸款審批速度有所提高，但大多也要1個月左右，明顯比商貸要長。相對於目前北京的高房價，最高80萬元的貸款額度經常不夠，如果要辦理公積金和商業貸款的混合貸款，週期可能更長。不少賣房的業主都不願意接受公積金貸款，低利率的優勢也就難以發揮。

今年各地調整住房公積金政策，恰恰是向着額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活的目標。經過這一番調整，公積金的吸引力也在明顯增強。

上海市公積金中心發佈的三季度公積金運行報告顯示，前三季度，上海共發放住房公積金個貸290.71億元，同比增長近39.96%。南京前三季度公積金髮放額度達到83.85億元，比去年全年的36.72億元增長了128%，已經超過了2012年全年50億元的發放計劃。這其中既有樓市回暖帶動的因素，政策調整也功不可沒。另一方面，有所放鬆的公積金政策既有效降低了剛需購房者的負擔，又進一步刺激了市場的回暖，發揮了公積金本應發揮的作用。

據記者瞭解，現行的《住房公積金管理條例》修訂工作已經持續了相當一段時間，有望明年正式公佈。上述公積金中心負責人認為，《條例》的修訂應該着眼於簡化公積金辦理手續、降低公積金貸款門檻、縮短審批的時間。同時在一定條件下，適度降低公積金貸款的首付比例，提高公積金的貸款額度，並適當延長公積金的貸款年限等。此外，應與金融機構協商，在某些情況下進一步降低公積金的貸款利率，鼓勵人們使用公積金。相應的，公積金管理中心的機構和職能也應作出一定調整。

也有專家指出，在努力提高資金使用率的同時，也應根據公積金提取和貸款的動態變化情況，保證沉澱資金的合理比例，避免出現“無錢可貸”的情況。

“異地互貸”、“異地提取還貸”需求是否能實現？

在各地對公積金政策的諸多調整中，公積金“異地互貸”和“異地提取還款”政策格外引人關注。

所謂異地互貸，就是指購房者在其他城市買房時，也可以使用在本地繳納的公積金。近幾年，隨着一線城市房價不斷上漲，不少在一線城市工作的人把購房目標轉向了周邊的二、三線城市或自己的老家，如北京人在河北燕郊買房、上海人在江蘇崑山買房等。或者在省會工作的人，選擇在周邊城市買房。但是，按照原來的政策，由於購房者在北京或上海交納的公積金，他們在其他城市買房，就得不到公積金貸款的支持。顯然，公積金異地貸款的需求正越來越多。

目前，全國範圍內實現公積金互貸的，僅限於同一省份的幾個城市之間。如先行改革的遼寧、珠三角、長株潭三地，都是彼此經濟聯繫緊密的城市羣。

以珠三角為例，2009年，廣東省在廣州、佛山、珠海等8個城市之間啓動了公積金異地互貸，截至2011 年6 月底，這8個城市已互放異地公積金貸款6200餘户，金額達到13.5 億元，取得了良好的效果，今年這一互貸範圍增加到9個城市。

目前，跨省的公積金互貸則尚未實現。此前北京與秦皇島之間曾開展相關試點，但事實上2009年年底就已經暫停。

要實現公積金異地互貸，難度並不小。專家指出，如果施行互貸的兩個城市個人收入水平和房價水平相差懸殊，可能造成資金的流失和不合理利用。另一方面，跨地域的公積金互貸，應當需要完善的制度，尤其是要加強審核，避免因為制度上的漏洞出現騙貸的行為。在個人住房信息聯網尚不完備的情況下，操作難度大、存在一定風險。此外，相關機構在異地管理和交流上還存在技術障礙。因此異地互貸的探索應當謹慎前行。

但無論如何，上述地方在省內實現了公積金互貸，仍然被視為改革邁出的重要一步。未來，隨着住房公積金異地支取、轉移和異地多向互貸業務的開辦以及公積金業務領域的逐漸拓寬，住房公積金對購房者的支持力度還會不斷加大。