三四線城市樓市風險疊壓 開發商重回一二線

本報記者 張曉玲 廣州、深圳報道

近日京滬深接連出現地王，其背後是開發商重回一線城市的衝動。

經歷近兩年的調控之後，開發商們發現，原來深入三四線拓展是一件有風險的事情，尤其是房價止跌回升的過程中，一線城市和熱點二線城市更能帶來銷量和利潤。

剛剛過去的11月，京滬深穗四大城市成交量均創下今年新高，其中11月廣州新房成交均價14769元/平方米，更創下2010年以來的新高。

而眾多的三四線城市卻深陷庫存和消化危機之中：全國商品房待售面積環比去年繼續升高，其中三四線城市的庫存巨大。

此時，正是高層密集推出城鎮化政策之機，所謂城鎮化，必然要與更多的三四線城市發生關聯。在新的執政思路之下，三四線城市樓市將會往何處去？

三四線城市庫存危機

在出現翹尾行情的11月，樓市庫存也被高度關注。

“自今年6月份以來，全國商品房待售房面積一直維持在高位，並且有上升的趨勢，這是需要警惕的。”全聯房地產商會名譽會長聶梅生指出。

數據顯示，三四線城市的庫存量更大。摩根大通最新報告指出，從地區來看，明年一線城市更樂觀一些，三四線城市去庫存壓力會更大。據克爾瑞“中國城市房地產市場風險排行榜”數據顯示，全國城市市場風險排名前50位城市中無一例外均為三四線城市。

克爾瑞報告測評的287個城市中，房地產風險排名倒數前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重點一二線城市的風險也較低。

該風險榜單前50強幾乎都被三四線城市佔據，排名第一的是酒泉，第二為呼倫貝爾，備受關注的鄂爾多斯排名第六，其土地消化週期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴重供過於求。分區域看，風險排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數集中在內陸城市。

克爾瑞董事長丁祖昱強調，進入三四線城市要非常謹慎，這些城有限的客户需求、市場需求和相對無限的土地供應，構成了這些城市最大的風險。克爾瑞分析師陳嘯天指出，中國目前面臨着換屆的特殊節點，樓市註定會有短期的震盪，不可避免。

開發商爭搶一線城市土地

今年5-7月以及11-12月的兩輪樓市回暖中，開發商們發現，北京、廣州、深圳的房子太好賣了，包括豪宅，都很容易銷售出去，而價格和利潤也是節節升高。

反觀三四線城市，“賣出去第一批後，接下來就很難賣了，因為沒有太多剛需買家，這些地方又沒有投資客，”廣州一家大型房企高管人士坦言，在三四線城市，往往還面臨當地開發商的低成本競爭，以及先進入者如恒大地產的競爭。

招商地產董事長林少斌明確表示，招商的戰略佈局只進入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。在此背景下，下半年開發商爭搶優質土地資源尤其是一線城市的土地便不難理解。

機構報告顯示，11月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓金收入為663億元，環比增長23%，創16個月新高。其中僅11月13~15日3天，上市房企公示的拿地總規模就高達近180萬平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共創造了11個“地王”。其中，上海、深圳、北京出現地王最多。

房企的新增土地儲備也基本位於一二線。本報記者統計顯示，萬保招金四大房企今年的拿地區域迴歸一二線。

三季度以來金地拿地速度明顯加快，並主要集中在已進入的一二線城市。截至10月底，公司新增項目6個，建築面積約96萬平米，累計地價約26億。金地共進入5個城市，其中僅有餘姚三線城市。

保利表現更為迫切：截至目前，保利今年共進入13個城市拿地，其中三四線城市僅為2個，在北京和上海就新增土地儲備約80萬平方米。

萬科相對平衡，今年所進入的大約40個城市中，有15個為三四線城市，表明其戰略縱深仍然在延續，但步伐謹慎。華潤置地則通過舊城改造形式拿下深圳近1000萬平方米的土地儲備，佔公司總土儲的35%。

從上述公司拿地區域來看，即使是進入三四線城市，萬保招金也基本上都避開了經濟欠發達，或者此前泡沫較高的城市，如酒泉、黑河、大同、温州、鄂爾多斯等地。

過去十多年，推動中國商品房市場發展的兩大因素為城市化和人口紅利，它們提供了商品房市場最大的需求主體。根據中央高層領域的表述，未來幾十年，中國經濟的發展潛力在城鎮化。在此背景下，三四線城市理應迎來發展良機，知名開發商緣何有意迴避？

海通證券首席經濟學家李迅雷(微博)認為，中國或已步入城鎮化的後期。他指出，目前中國官方公佈的城鎮化率為51%，是按常住人口概念計算的，但實際上，目前中國農村主要從事農業勞動的人口大約只有1.6億，比官方數據少一個億，而未來農村可向城鎮轉移的勞動力數量大約只有4000萬-6000萬。這意味着，到2020年前後，中國的城鎮化進程就大致結束了，將步入城鎮化的後期。

對於開發商來説，更大的可能是，一二線城市獲得的利潤遠大於三四線城市，僅此而已。